Obligations (hypothèques) en Russie : où les banques obtiennent-elles de l'argent pour les hypothèques ?

2024 Auteur: Howard Calhoun | [email protected]. Dernière modifié: 2023-12-17 10:27

Les obligations (hypothèques) représentent plus de 80 % de toutes les transactions immobilières aux États-Unis, en Russie - moins de 10 %. Les perspectives des titres sont évidentes. Cependant, beaucoup de gens ne savent pas seulement ce que sont les obligations adossées à des hypothèques, mais aussi les concepts de base.

Bases

Les obligations sont des titres qui donnent droit à un bénéfice fixe garanti.

Ils sont de deux types:

1. Sur présentation - acheté moins cher, vendu plus cher.
2. Intérêt fixe - suppose un revenu (coupon) pour l'investisseur après un certain temps.

Les obligations sont des titres de créance. Le rendement est garanti par la notation de l'entreprise. Plus l'entreprise est stable, plus elle a de chances de recevoir les revenus promis.

Que sont les obligations (hypothèques) ?

Une obligation hypothécaire est un titre de créance qui refinance des investissements dans des prêts immobiliers.

Par exemple, la banque AAA accorde des prêts pour acheter un logement. Il a un capitalnaturellement limitée. Avec 1 milliard de roubles, une banque peut émettre, par exemple, 1 000 prêts. Naturellement, le marché immobilier s'arrêtera lorsque l'établissement de crédit sera à court de fonds.

Qui en profite ?

L'émission d'obligations hypothécaires profite à tous les acteurs du marché:

• À la banque - augmente le montant des prêts hypothécaires émis.
• Investisseur - investit de l'argent dans un actif qui, en fonction des prix de l'immobilier, devrait croître.
• À l'emprunteur - les taux hypothécaires exorbitants sont réduits de 1,5 à 2 %. Bien sûr, les chiffres sont petits, mais en termes de montant de prêt important, l'avantage est évident.
• Constructeurs - les entreprises de construction ne "gelent" pas leurs installations, mais continuent à travailler.
• Gouvernement - taxes sur le développement et la vente.
• Travailleurs - ils ne sont pas licenciés faute de travail.

Comment les titres de créance sont-ils garantis ?

Maintenant, comment fonctionne ce marché. AAA Bank émet un prêt pour l'achat d'une propriété d'un montant de 5 millions de roubles. Sur eux, il émet des obligations (hypothèques) et les revend en bourse. L'argent des investisseurs va à de nouveaux prêts. Les titres sont garantis par les versements hypothécaires des citoyens.

Alternatives

Les obligations (hypothèques) ne sont pas le seul instrument pour les investisseurs sur ce marché. Il existe des alternatives:

• Certificat hypothécaire de participation - une part du montant du prêt pour l'achat d'un bien. L'investisseur a droit aux bénéfices immobiliers.
• Hypothèque - une garantie qui confirme le droit de recevoir de l'argent deemprunteur. La différence avec une obligation (obligation hypothécaire) est que la garantie hypothécaire est un bien acquis.

Caractéristiques des titres en Russie

Bien sûr, une idée qui vient des États-Unis peut apporter des choses positives à notre marché. Cependant, les obligations hypothécaires en Russie soulèvent de nombreuses questions tant chez les investisseurs que chez les spécialistes. Le terme «stabilité» ne s'applique pas au développement de l'économie de notre pays, en particulier du marché immobilier. Au cours des 1,5 à 2 dernières années, il a non seulement cessé de croître, mais a également chuté de manière significative. Les obligations (hypothèques) ne peuvent pas générer de revenus sur le marché immobilier s'il ne se développe pas.

Le deuxième problème est le coût élevé des titres. Les sociétés commerciales privées et les citoyens ordinaires ne pourront pas devenir des investisseurs pour cette raison. Tous les espoirs reposent sur les fonds de pension non étatiques, des banques qui disposent de fonds gratuits, qui ne sauraient prétendument où les investir.

Le troisième problème est l'absence d'un cadre législatif bien pensé.

On peut résumer: le coût élevé des titres, l'instabilité du marché hypothécaire, ainsi qu'un cadre juridique mal conçu ne permettront probablement pas à ce type de titres de se développer en Russie.

Pourquoi les obligations hypothécaires ont-elles causé le crash du système en 2008 ?

La crise de 2008 a précisément commencé avec les obligations adossées à des créances hypothécaires (CDO). Le fait est que de nombreux investisseurs ont commencé à acheter des titres, sachant que le marché immobilier est en croissance constante. Cela a influencé la stratégie des banques, indifférentes à la solvabilité de leurs clients. L'essentiel est qu'ils le soient. Il y a eu des cas où des hypothèques de 500 000 $ ont été accordées à des personnes qui n'avaient pas de revenu régulier. Pour la banque, les risques sont minimes - ils ont reçu cet argent en bourse de la vente d'obligations hypothécaires.

En outre, les banques ont émis des swaps de crédit, c'est-à-dire une assurance si la dette n'était pas payée.

Mais la pyramide a tellement tourné qu'ils ont commencé à émettre des obligations (CDO synthétiques) en dessous. Comme les sociétés d'analyse ne savaient pas de quoi il s'agissait, elles se sont appuyées sur les données des sociétés d'investissement qui les ont émises. Certains le savaient, mais avaient peur de perdre de gros clients. Ils ont fait un actif encore plus problématique des obligations d'un niveau de risque BBB, mais dont le degré de menace était déjà égal à AAA (comme les obligations d'État américaines), c'est-à-dire absolument sûr. Cela a permis aux investisseurs détenant des millions de dollars d'investir dans des titres non garantis et de lever des fonds auprès de fonds de pension interdits d'investir dans des actifs inférieurs à cette cote. Naturellement, une telle pyramide devait tôt ou tard s'effondrer lorsque les prix des logements commençaient à baisser. C'est ce qui s'est passé. De grandes sociétés d'investissement, des investisseurs et des agents d'assurance ont fait faillite.

Les investisseurs en ont profité en pariant sur des swaps hypothécaires, c'est-à-dire des assurances immobilières adossées à des hypothèques, qui ont été vendues à bas prix. C'est-à-dire qu'après y avoir investi un million de dollars, il était possible d'en obtenir plusieurs centaines de millions, car personne ne croyait simplement à un défaut.