Évaluation des bâtiments et des ouvrages : documents, règles et méthodes

2024 Auteur: Howard Calhoun | [email protected]. Dernière modifié: 2023-12-17 10:27

L'évaluation des bâtiments et des structures peut être effectuée pour de nombreuses raisons. Il s'agit le plus souvent du paiement des taxes foncières dont le montant dépend de la valeur cadastrale de l'objet. Afin de réviser ce chiffre et de gagner moins d'argent en paiement d'impôts, les propriétaires commandent une expertise immobilière indépendante auprès d'un organisme spécialisé. L'article fournira une liste des documents nécessaires à la procédure, ainsi que les règles et les méthodes selon lesquelles cette action est effectuée.

Pourquoi en avez-vous besoin ?

En plus de la raison concernant la révision de la valeur cadastrale de l'objet, il existe un certain nombre d'autres circonstances qui nécessitent une évaluation de l'état des bâtiments et des structures:

• Préparation avant la vente avec identification de la valeur marchande à une date précise. La procédure est nécessaire pour effectuer tout type de transaction (achat et vente, échange, location, inscription d'actions, etc.).
• Sur ordonnance du tribunal ou pour examen de la procédure devant le tribunal.
• Pour calculer les dommages dus aux dommages matériels.
• Dans le but d'obtenir un prêt ou une hypothèque.
• Pourajouter un objet au capital autorisé de l'organisation.

À qui confier une évaluation indépendante

Les experts vous conseillent de suivre les règles suivantes lors du choix d'une entreprise appropriée:

• Posez une question dans un moteur de recherche, par exemple, dans Yandex, en indiquant votre région. Ce sera beaucoup plus productif que de rechercher des annonces dans la presse écrite ou d'interviewer des amis et des parents.
• Étudiez les annonces de plusieurs entreprises. Plus il y a d'informations sur Internet, plus l'entreprise est fiable, mais plus ses services seront chers.
• Vous devez trouver le site de l'entreprise sélectionnée et l'étudier en termes de niveau de conception, de contenu, de présence sur la page de contact et d'informations sur votre question.
• Il est nécessaire de vérifier la mise en place sur le site des copies numérisées des permis, des certificats confirmant la légalité des activités de l'entreprise, ainsi que des attestations d'assurance responsabilité professionnelle.
• Recommandé de rechercher des avis sur Internet. Bien sûr, s'il n'y en a que deux ou trois, cela n'aura pas une importance décisive, mais la présence d'avis négatifs des clients devrait alerter le propriétaire du bien.
• Après avoir trouvé une option appropriée, vous devez appeler l'entreprise, vous présenter et parler du sujet qui vous intéresse. Des réponses claires et concises vous aideront à faire le bon choix. Incapacité à joindre, tomber sur un répondeur, passer d'un employé à un autre devrait alerter le client.

Documents pour l'évaluation des bâtiments et des structures

Habituellement, le propriétaire aplusieurs documents pour l'objet immobilier. Pour savoir lesquels d'entre eux sont nécessaires à la procédure, vous devez contacter la société d'évaluation sélectionnée. En règle générale, un employé de l'entreprise lors de la première réunion ou lors d'une conversation téléphonique expliquera ce qui doit être fourni à un spécialiste du service client. Les principaux documents permettant d'évaluer la valeur marchande des bâtiments et des structures appartenant à une personne morale sont:

• Certificat d'enregistrement de la propriété de la propriété.
• Documents sur les restrictions d'utilisation de l'objet.
• Délimitations confirmées d'un bâtiment ou d'une structure, indiquant l'emplacement.
• Fiche d'inventaire émise selon les données comptables.
• Référence sur le coût initial (de remplacement) et le montant de l'amortissement cumulé.

Documents relatifs au droit d'atterrir sous l'objet:

• Passeport technique délivré par le Bureau de l'inventaire technique, avec dessins de l'objet.
• L'absence de documents du RTC implique la fourniture de spécifications techniques selon les données comptables.
• Liste des immobilisations de l'entreprise situées à l'intérieur du bâtiment ou faisant partie de la structure, ainsi que leur valeur comptable.
• Documents de projet avec une note explicative.
• Commission d'actes de dépréciation effective d'un bien.

Certificat d'enregistrement d'état

Ce document était légal jusqu'en juin 2016 et a été délivré pour tousobjets immobiliers. En cas de changement de propriétaire, d'adresse, de caractéristiques techniques (par exemple, en raison d'une reconstruction) ou lorsque les ajustements nécessaires ont été apportés au Registre d'État unifié des droits (EGRP), un nouveau certificat a été immédiatement délivré.

Depuis l'été 2016, le document n'a pas été délivré, et vous pouvez confirmer la propriété en recevant un extrait de l'USRR, valable un mois.

Restrictions d'objets

Ici, des informations sont fournies sur la présence de charges, de locataires, de contrats, d'accords et de toute restriction qui affectent sans aucun doute le prix final de l'objet à la suite de l'évaluation des bâtiments et des structures. Les différents litiges examinés devant les tribunaux lors de la procédure de détermination de la valeur de l'objet par un spécialiste d'une entreprise louée revêtent une importance particulière.

Emplacement

L'adresse de la propriété peut être confirmée par un certificat de propriété, un extrait de l'USRR, un plan géodésique, une documentation technique ou de projet. Vous devez également fournir au spécialiste fournissant des services d'évaluation le numéro cadastral du bâtiment, de la structure et du terrain sur lequel se trouve l'installation.

Données comptables

La comptabilité des immobilisations de l'entreprise est toujours conservée. Conformément aux exigences du PBU 6/01, les biens sont inscrits au bilan. De plus, une fiche d'inventaire y est nécessairement lancée. Il peut être rempli à la main, ce qui est typique pour les petites entreprises. Dans ce cas, toutes les modifications concernant l'objet sont égalemententré manuellement. Mais la plupart des entreprises utilisent 1C. Ici, les données sur l'objet sont saisies dans le programme et le compte est conservé automatiquement.

Afin d'évaluer le coût de remplacement d'un bâtiment et d'une structure, une copie de la fiche d'inventaire, remplie manuellement et certifiée par la signature d'une personne autorisée, est remise au spécialiste de l'entreprise qui effectue les travaux.

Documents fonciers

Il est nécessaire de fournir à l'expert des informations sur l'état du terrain sous le bâtiment ou la structure. En plus du numéro cadastral, il existe une liste de documents, qui comprend:

• passeport ou plan cadastral;
• certificat de propriété (s'il a été délivré avant 2016) ou le droit d'utilisation perpétuelle permanente, et à partir de 2016 - un extrait de l'USRR;
• contrat (en cas de bail).

S'il y a des charges sur le site, elles doivent également être signalées lors de la conclusion d'un accord avec l'entreprise pour la mise en œuvre de travaux sur l'évaluation des bâtiments et des structures.

Fiche technique

Un tel document est généralement établi avant la procédure d'enregistrement de la propriété de l'objet. Si le bien appartient à une personne morale, ce qui est confirmé par un extrait de l'USRR, et qu'il n'y a pas eu de changement en termes de caractéristiques techniques depuis l'inscription, alors il est tout à fait possible que l'expert fournisse un certificat d'immatriculation pour un immeuble ou structure faite par BTI plus tôt. Vous n'avez pas besoin de commander un nouveau document. Même dans le cas où il n'est pas disponible auprès du propriétaire, vous pouvez contacter les spécialistesinventaire technique à l'emplacement de l'objet afin d'obtenir un duplicata. Cette procédure coûtera plusieurs fois moins cher que la délivrance d'un nouveau passeport de propriété.

Si l'objet a été transféré à la propriété dans le cadre du contrat de vente et d'achat et que la documentation technique n'a pas été transférée au nouveau propriétaire, l'expert doit établir une brève description en fonction des données comptables et signer le représentant autorisé du propriétaire.

Autres documents

Sans aucun doute, pour que le processus d'évaluation du coût des bâtiments et des structures se déroule sans accroc, vous devez fournir toutes les informations sur la propriété aux spécialistes de l'entreprise embauchée. Cela s'applique au cas où il est nécessaire d'évaluer le bâtiment avec le remplissage, par exemple, un équipement difficile à démonter. Vous pouvez également consulter la documentation du projet. Si l'objet est partiellement détruit, des certificats de commission doivent être délivrés confirmant la dépréciation réelle de la propriété.

Pour les particuliers

Le profane a le plus souvent besoin d'utiliser les services d'évaluation pour déterminer la valeur marchande d'un appartement, d'une maison ou d'un terrain qu'il possède. Dans ce cas, la liste des documents est courte et se résume à trois points:

• document de propriété;
• passeport cadastral (pour les terres);
• passeport technique (pour immeuble ou appartement).

Méthodes d'évaluation utilisées

Il existe trois méthodes par lesquelles un spécialiste peut déterminer la valeur:

• Analogique, lors de l'utilisation de laquellecomparer les prix récents des biens vendus. Cette méthode convient à l'évaluation de la maison. L'expert étudie les ventes de l'année en cours, en additionnant le bien vendu à l'aide de coefficients à celui qui est en cours d'évaluation. Ainsi, dans un premier temps, il trouve des informations sur les logements vendus et ajuste leur prix, en tenant compte des caractéristiques disponibles pour l'analogue estimé. Il compare ensuite plusieurs propriétés similaires dans le même segment et affiche le prix moyen.
• Coûteux, qui prend en compte tous les coûts de construction d'un bâtiment ou d'une structure. Le plus souvent, cela s'applique aux logements nouvellement construits avec de petites surfaces. Cela fait référence au montant des fonds qui seront nécessaires à l'heure actuelle pour recréer exactement le même objet à partir de matériaux identiques de qualité d'installation similaire et même avec des solutions architecturales similaires.

Rentable, dans lequel la valeur marchande peut être déterminée avec précision, en tenant compte de la rentabilité en cas d'investissement. Cette méthode est bonne pour déterminer le prix d'un espace commercial. Tout d'abord, définissez la période pour laquelle la rentabilité sera calculée. Deuxièmement, le montant des revenus attendus est estimé. Troisièmement, le profit que le propriétaire recevra après la période de facturation est calculé. Quatrièmement, la somme de tous les revenus dans un avenir prévisible est calculée

Amortissement de biens

Tous les objets immobiliers sont sujets au vieillissement. En comptabilité, ce concept est défini comme un amortissement, dont le pourcentage peut être estimé sur la base de l'amortissement cumulé. Méthodesles évaluations de la détérioration physique des bâtiments et des structures sont également utilisées par les entreprises impliquées dans la détermination de la valeur marchande des biens. Actuellement, la préférence est donnée au calcul, dans lequel l'usure de chaque élément structurel est déterminée, puis tous les indicateurs sont résumés. Avec cette méthode, le coût de remplacement de l'objet immobilier est nécessairement pris en compte.

Comment travaillent les spécialistes

Il y a un certain nombre de règles qui sont suivies lors de la conclusion d'un accord pour l'évaluation des bâtiments et des structures:

• Analyse de l'objet proposé par le client pour en déterminer le coût.
• Identification des servitudes, charges, hypothèques.
• Définition claire du type de propriété avec vérification de la disponibilité des méthodes de calcul.
• Déterminer les restrictions qui peuvent interférer avec le travail.
• Analyse des informations fournies par le client avec détermination de la suffisance des informations.

Dans son travail, l'évaluateur adhère aux principes suivants:

• Indépendance vis-à-vis des personnes et des circonstances impliquées.
• Objectivité de l'évaluation.
• Aucun conflit d'intérêts entre l'entrepreneur et le client.
• Conclusion obligatoire d'un contrat de travail.
• Établir des accords clairs sur le moment et le sujet de l'enquête.

Ainsi, lors de l'évaluation d'un bien, le client doit fournir à l'entrepreneur tous les documents nécessaires à son utilisation. Le terme pour déterminer la valeur marchande de l'immobilier en dépendra. Suit égalementfournir à un représentant de la société d'évaluation l'accès à l'installation, ce qui est une condition préalable à l'exécution des obligations de l'entrepreneur en vertu du contrat de travail conclu.