Pièges d'un crédit immobilier : les nuances d'un prêt hypothécaire, les risques, les subtilités de la conclusion d'un accord, les conseils et recommandations d'avocats

2024 Auteur: Howard Calhoun | [email protected]. Dernière modifié: 2023-12-17 10:27

Le crédit immobilier fait partie intégrante de la vie des ménages publics et particuliers qui ont besoin de terrains, de logements et de meilleures conditions de vie. Le concept d'hypothèque existe dans le monde depuis l'Antiquité, lorsque la personnalité même du débiteur, devenu esclave, était mise en gage pour les dettes. Au VIe siècle av. J.-C., le gage de la personne est remplacé par le gage de tous les biens que le débiteur possède, en particulier les terres. Alors que la propriété du débiteur était mise en gage au créancier, un pilier hypothécaire a été installé sur le territoire de sa propriété foncière - preuve de la propriété mise en gage. Un enregistrement de la dette a été enregistré sur le poste.

Faits historiques sur l'origine des hypothèques

Sous le règne d'Elizabeth Petrovna (il y a 250 ans), la noblesse russe était subventionnée par des prêts hypothécaires. Dans le même temps, le même domaine a été réhypothéqué plusieurs fois sansseulement dans les banques nobles, mais aussi auprès de prêteurs privés. L'absence de contrôle de la rétroaction débiteur-créancier, l'ajournement et le refinancement (remortgage) de l'hypothèque du 18ème siècle ont conduit à une énorme dette envers le Trésor public et à la faillite naturelle des banques.

L'impulsion pour un nouveau cycle de développement du prêt hypothécaire a été la réforme de l'abolition du servage, lorsque des millions de paysans avaient besoin d'un prêt pour acheter des terres. Le prêt hypothécaire a été émis pour 49 ans à 6% par an. C'est alors que fut formée la charte des sociétés de crédit urbaines, dans laquelle étaient prescrites les règles d'un prêt hypothécaire. La réforme de la propriété privée des terres a contribué à la diffusion des relations de crédit dans l'agriculture dans toute la Russie. Les prêts garantis par la terre à cette époque étaient appelés prêts fonciers. Les obligations hypothécaires étaient strictement enregistrées par un notaire et des titres étaient émis contre elles en bourse, dont 35% en 1913 étaient des capitaux étrangers. Le système de prêts bancaires s'est développé en raison de la formation de la nouvelle économie du pays.

Après la Révolution d'Octobre, au cours de laquelle les banques ont été nationalisées et les relations de crédit centralisées, le concept d'hypothèque a été oublié pendant 70 ans.

La relance des hypothèques en Russie n'a commencé que dans les années 1990 et a reçu un soutien législatif en 1998. Après une vague de crises, le crédit immobilier a connu plusieurs évolutions - durcissement des conditions de prêt, assurance hypothécaire obligatoire, acompte obligatoire et système de pénalités - les pièges du crédit immobilier.

Hypothèquestatistiques aujourd'hui

À ce jour, environ 400 établissements de crédit opèrent sur le marché russe des prêts hypothécaires. Après que la Banque centrale de la Fédération de Russie a établi des règles strictes régissant les activités des établissements de crédit, seuls les prêteurs hypothécaires fiables, éprouvés et efficaces sont restés sur le marché hypothécaire. Selon la Banque centrale, la durée moyenne d'un prêt hypothécaire est de 15 ans et le taux d'intérêt hypothécaire moyen en Russie est de 9,8 % par an. Le pourcentage de Russes qui veulent acheter un logement dans les 5 prochaines années est de 70 %. En effet, un prêt hypothécaire n'est aujourd'hui accessible qu'à 33% de la population active, à titre de comparaison - avant 2000 - seulement 5% de la population active. Les banques les plus populaires parmi la population pour obtenir des hypothèques sont Sberbank et VTB, avec lesquelles acheter un appartement avec une hypothèque peut également devenir plus difficile si vous ne les connaissez pas.

Caractéristiques de la fourniture de documents pour une hypothèque

Avant de conclure un contrat de prêt hypothécaire, il est recommandé de vous familiariser non seulement avec le taux d'intérêt et le délai de paiement proposés, mais également avec un certain nombre de conditions et d'éventuelles lacunes du système bancaire, les soi-disant pièges hypothécaires.

Il est important de rappeler que plus les documents convaincants sur la fiabilité de l'emprunteur sont présentés, plus la relation avec la banque sera stable. Avant d'aller à la banque, vous devez préparer des documents standard: un passeport russe avec enregistrement à l'emplacement de la banque, ainsi qu'un certificat de revenu.

La banque peut accepter d'émettre un prêt sans attestation de revenus, mais enLe questionnaire de notation doit indiquer le lieu de travail et le montant du salaire mensuel. L'agent de sécurité de l'État vérifiera définitivement tout cela et si le demandeur a menti sur le lieu de travail ou le salaire, il se verra refuser une hypothèque.

Sur la base du compte de résultat, la banque calcule la durée du prêt hypothécaire. Selon les règles, le paiement moyen du prêt ne doit pas dépasser 40% des revenus mensuels de l'emprunteur, sinon la durée du prêt sera prolongée conformément à cette règle. Et plus la durée du prêt est longue, plus l'emprunteur surpaye pendant toute la durée de l'hypothèque.

Frais bancaires

Lors de l'enregistrement d'un contrat hypothécaire, les commissions supplémentaires suivantes sont possibles:

• Pour l'exécution du contrat, ouverture d'un compte.
• Le paiement est fourni pour un évaluateur hypothécaire indépendant.
• Assurance hypothécaire obligatoire, ainsi que la santé et la vie de l'emprunteur, propriété des garanties.
• Exigences supplémentaires que la banque peut proposer à l'emprunteur en cas de méfiance à l'égard du promoteur lors d'une demande de prêt immobilier dans un immeuble neuf. Cela pourrait entraîner une hausse des taux d'intérêt hypothécaires.
• La banque peut obliger l'emprunteur à choisir un appartement hypothéqué uniquement par l'intermédiaire d'un agent immobilier fiable, qui peut être un partenaire de la banque (les services de l'agent immobilier ne représentent généralement pas moins de 5 % du coût du logement).

Amendes et pénalités

Les pénalités pour retard de paiement hypothécaire peuvent augmenter considérablement le montant total du prêt, vous devez donc vous renseigner avant de signer le contrat - à quelle date vous devez effectuer le paiement, commentmeilleur moyen de dépôt: espèces, distributeurs automatiques de billets, paiements électroniques. Il est utile de savoir combien de temps il faut pour que les fonds soient crédités sur un compte bancaire, par exemple, de compte à compte 1 à 3 jours bancaires.

En raison des files d'attente dans les agences bancaires ou aux guichets automatiques, des situations peuvent survenir qui ralentissent les paiements mensuels en temps opportun. Il est nécessaire de savoir exactement quelles pénalités seront appliquées en cas d'un ou deux retards, et lesquelles - en cas de non-paiement systématique (pour cause de licenciement ou de maladie) et ce qui peut être fait à l'avance à ce sujet. Dans les cas extrêmes, la banque peut résilier unilatéralement le contrat, vendre la garantie et rembourser la dette hypothécaire, et restituer le reste à l'emprunteur.

Les nuances et les risques d'un prêt hypothécaire

Avant de signer le contrat, vous devez lire attentivement, et si possible, consulter un avocat sur les points controversés et incompréhensibles. Alors, quels sont exactement les pièges que vous devez résoudre lors d'une demande de prêt hypothécaire ?

1. Étudiez le montant de tous les frais et comment ils sont payés.
2. Familiarisez-vous avec la liste des sanctions, leur taille et les raisons de leur imputation. Le contrat ne doit pas contenir de pénalité pour remboursement anticipé de l'hypothèque.
3. Étudier l'échéancier de paiement: montants des cotisations et dates d'échéance.
4. Il est important de lire la liste des situations qui impliquent une augmentation du taux d'intérêt sur une hypothèque. Discutez avec le directeur de la banque de tout langage peu clair tel que "l'augmentation du taux d'intérêt à la suite d'un changement des conditions du marché".
5. Découvrez combien d'assurance est nécessaire et si c'est possible sansdébrouillez-vous avec ça. La banque n'a pas le droit de forcer à assurer un prêt ou la vie d'un emprunteur avec une hypothèque, mais a le droit d'augmenter le taux d'intérêt en cas de refus d'assurance de 1 à 1,5 %.

Le contrat hypothécaire est signé par les deux parties égales, de sorte que l'emprunteur a le droit d'être en désaccord inconditionnel avec les termes de la banque, en assumant les pièges de l'hypothèque et les risques. En cas de litiges, il est nécessaire de les résoudre avant la signature du contrat. Le client peut demander qu'une clause sur le droit de refinancer l'hypothèque soit incluse dans l'accord, ce qui facilitera grandement d'éventuelles circonstances de force majeure à l'avenir.

Subtilités de la conclusion d'un contrat hypothécaire

Lorsqu'on étudie les pièges d'une hypothèque, il est important de garder à l'esprit certaines des nuances des relations de crédit et d'hypothèque avec la banque. Par exemple, pendant toute la durée du contrat, le bien est la propriété de l'emprunteur, mais il ne peut en disposer intégralement qu'à la fin du contrat. De plus, l'emprunteur ne peut pas:

• Louer une propriété hypothéquée à louer sans l'approbation préalable de la banque. En règle générale, les établissements de crédit hésitent à autoriser de telles transactions avec un bien immobilier en garantie, car l'état de l'objet peut se détériorer, ce qui entraînera une baisse de son prix de marché s'il est nécessaire de le vendre. Toutefois, le prêteur n'a pas le droit d'empêcher la location de la garantie pour une période n'excédant pas un an.
• Effectuer des travaux de rénovation, y compris le réaménagement illégal de l'appartement. Effectuer les réparations et modifications de construction nécessairesvous devrez préparer un projet, puis obtenir l'autorisation de l'inspection du logement, puis aviser le prêteur.
• Pendant toute la durée du contrat hypothécaire, il est interdit par la loi de réinscrire un bien hypothéqué dans des locaux non résidentiels.
• Il est impossible d'effectuer des transactions d'échange ou de donation avec des biens immobiliers garantis, ainsi que de vendre sans l'autorisation du créancier. La vente ne sera possible que si l'emprunteur est endetté envers la banque créancière et le produit de la vente sera utilisé pour rembourser la dette et fermer les obligations envers la banque.

Pièges des hypothèques à la Sberbank

Sberbank a un contrat de prêt hypothécaire standard, son exemple peut être trouvé sur le site Web pour un examen préliminaire.

Les principaux pièges lors de la conclusion d'un accord hypothécaire avec la Sberbank sont les coûts supplémentaires pour un évaluateur de garanties, pour la location d'une cellule bancaire, pour les services d'un agent immobilier ou d'un avocat, le paiement d'une assurance et, bien sûr, le paiement d'un frais d'état.

Les termes du contrat de prêt hypothécaire prévoient la possibilité d'auto-sélection par l'emprunteur de l'évaluateur, mais il doit répondre aux exigences de la Sberbank. Par conséquent, il ne vaut pas la peine de prendre des risques et d'évaluer à l'avance les biens en garantie, la Sberbank peut refuser les documents d'évaluation fournis, expliquant le refus comme un non-respect des règles de procédure établies, et l'argent sera gaspillé.

Pénalités pour retards dans la Sberbank

La partie la plus désagréable des pièges d'une hypothèque à Sberbank pour la discussion est les pénalités et les amendes. Mais il est important de comprendre les points suivants du contrat.

Article concernant les frais de retard. Le montant de la sanction dépend directement du taux de refinancement de la Banque Centrale au jour de l'amende. Cela peut augmenter considérablement le montant de l'amende actuelle. Il est donc utile de connaître à l'avance les conditions d'éventuelles pénalités de retard.

Conditions de résiliation du contrat de prêt hypothécaire. La Sberbank a le droit d'annuler le contrat dans certaines situations illégales, par exemple en cas de retards systématiques, lorsque la garantie est utilisée à d'autres fins, dans les cas où la banque créancière refuse de vérifier l'état de la propriété, et également lors de la résiliation le contrat d'assurance.

Pendant la durée du contrat de prêt hypothécaire, l'emprunteur n'a pas le droit de vendre le logement hypothéqué, d'y inscrire d'autres personnes, de le louer, de le réaménager sans l'accord du prêteur.

Hypothèque en "VTB": pièges

Parmi les pièges aigus lors de la conclusion d'un contrat, vous devez faire attention aux points suivants.

VTB Bank vous recommande fortement de souscrire une assurance propriété (titre), santé, vie seule auprès de votre partenaire VTB Assurances. Si vous refusez l'assurance, le taux du crédit immobilier augmentera définitivement de 1 %.

Le montant minimum d'un prêt hypothécaire est de 2 millions de roubles. Un montant inférieur implique des restrictions sur l'acompte ou des frais supplémentaires lors de la demande de prêt. Il n'est pas rentable pour la banque d'accorder de petits prêts pendant de longues périodes.

Quanden cas de retard, la banque ne prend pas l'initiative de restructurer la dette ou d'organiser un congé de crédit. Il est plus avantageux pour la banque de respecter les termes de l'accord précédent et de restituer l'argent emprunté à temps. Pour résoudre les problèmes de retard de paiement, l'emprunteur soumet lui-même une demande à la banque.

La banque "VTB" est un organisme de crédit fiable et efficace et exige donc un respect clair des obligations contractuelles. Dès lors, en cas de doute sur la solidité financière de votre budget, mieux vaut différer un peu la décision de contracter un crédit immobilier.

Conseils et conseils d'avocats

Les avocats en exercice recommandent d'éviter les pièges hypothécaires avant de conclure un contrat de prêt.

• Calculez les versements hypothécaires de manière à ce qu'ils ne dépassent pas 30 % du revenu familial.
• Conclure une hypothèque uniquement dans la devise dans laquelle va le revenu mensuel. Même s'il est logique d'économiser de l'argent, il n'est pas nécessaire de prendre des risques. Un prêt hypothécaire est un prêt à long terme, et lorsque le taux de change fluctue, vous devrez payer plusieurs fois en trop sur l'échange de roubles contre la devise du contrat.
• Pour un prêt hypothécaire, choisissez un prêteur uniquement parmi les grandes banques avec de nombreuses années d'expérience et une bonne réputation, offrant les conditions les plus favorables.
• Ne vous précipitez pas pour choisir un programme hypothécaire. Il est nécessaire de trouver soigneusement le plus approprié avec d'éventuelles conditions préférentielles favorables.
• Pas besoin de contracter une hypothèque immédiatement sur une grande surface habitable. Il est recommandé d'améliorer progressivement vos conditions de vie. Par exemple, après odnushki, vous ne devez pas viser des appartements de trois ou quatre pièces.appartements. D'abord, achetez un appartement de deux pièces, et après avoir payé la totalité du montant, vous pouvez déjà penser à un appartement de trois pièces plus confortable.
• Étudiez attentivement le contrat, en faisant attention aux commissions et dépenses supplémentaires lors de la demande de prêt hypothécaire. Ce sont les pièges du contrat de prêt hypothécaire.
• Plus la durée de l'hypothèque est longue, plus le taux est élevé. Il est conseillé de contracter une hypothèque pour une période plus courte. Après tout, plus la durée de l'hypothèque est longue, plus le trop-payé total est élevé.
• Choisissez un taux fixe, en le préférant à un taux flottant, qui, en fait, est plus rentable, mais pas dans des conditions de forte volatilité du marché, ce qui peut entraîner l'emprunteur dans d'énormes dettes. Un taux fixe ne vous permet pas d'économiser, mais il ne vous permet pas non plus de perdre.
• Contactez uniquement des évaluateurs indépendants lors du choix d'un objet hypothécaire, car les agents immobiliers embellissent toujours l'état de la propriété afin de vendre plus rentablement.
• Il est conseillé de constituer une réserve financière à l'avance avant la signature du contrat. C'est ce qu'on appelle l'airbag financier, consistant en 3 mensualités hypothécaires pour se sentir en confiance pendant toute la durée du contrat.

Hypothèque de revente

L'hypothèque sur le marché secondaire est plus facile à organiser car la maison a été mise en service et il n'y a aucun risque de construction.

Lors de l'achat d'un bien secondaire en hypothèque, il faut vérifier les pièges: qui est le propriétaire et qui est inscrit dans le logement sélectionné. Une situation peut survenir lorsque l'un des propriétaires de parties de l'espace de vie neaccepter de vendre.

Ensuite, il est impératif de vérifier si tout réaménagement existant dans l'appartement est légal, s'il y a des dettes sur factures et s'assurer que l'appartement n'est pas déjà en gage dans un autre établissement de crédit.

Vérifiez l'état des communications, si des réparations ont été effectuées et à quel niveau, assurez-vous que les fenêtres, plafonds et autres éléments du logement sont en bon état.

Refinancement hypothécaire

Le refinancement est le refinancement d'un prêt hypothécaire existant auprès d'une autre banque. Une procédure aussi volumineuse pour refinancer une hypothèque avec des pièges a du sens si vous devez rembourser une hypothèque d'une durée de plus de deux ans.

Veuillez noter que pendant la période de transfert de garantie d'une banque à l'autre, le taux d'intérêt sera légèrement plus élevé, car la nouvelle banque manquera temporairement de garantie, ce qui représente un gros risque.

Lors du refinancement, il y aura des frais obligatoires pour l'évaluation de la garantie, le notaire, etc.