Hypothèque en Allemagne : choix du bien immobilier, conditions d'obtention d'une hypothèque, documents nécessaires, conclusion d'un accord avec une banque, taux hypothécaire, condi

2024 Auteur: Howard Calhoun | [email protected]. Dernière modifié: 2023-12-17 10:27

Beaucoup de gens envisagent d'acheter une maison à l'étranger. Quelqu'un pourrait penser que ce n'est pas réaliste, car les prix des appartements et des maisons à l'étranger sont trop élevés, selon nos normes. C'est un leurre ! Prenons, par exemple, une hypothèque en Allemagne. Ce pays a l'un des taux d'intérêt les plus bas de toute l'Europe.

Puisque le sujet est intéressant, vous devriez l'examiner plus en détail, ainsi qu'étudier en détail le processus de demande de prêt immobilier.

À propos du marché immobilier

Avant de parler de prêts hypothécaires en Allemagne, il faut noter que la demande de logements dans ce pays dépasse l'offre. Il est très difficile de trouver de nouveaux bâtiments dans des propriétés achevées. Mais il y a beaucoup d'offres pour acheter un appartement dans des immeubles qui commencent tout juste à être construits.

Qu'en est-il des prix ? Il y a des hauts et des bas. Une chose peut être diteExactement: les prix augmentent dans le sens est-ouest. Le logement le plus cher de la capitale bavaroise - Munich. Là 1 m2 coûte à partir de 4000 euros. Beaucoup moins cher à Berlin - 2500 euros.

Dans tous les cas, même si une personne souhaite un appartement ou un studio d'une pièce, un montant solide d'environ 150 à 200 000 euros sera nécessaire. Heureusement, les banques allemandes proposent des prêts hypothécaires à la fois à leurs propres citoyens et aux résidents d'autres pays. Vous pouvez prendre à la fois le montant total de l'achat et plusieurs tranches si vous envisagez d'acheter un logement inachevé.

Et maintenant la chose la plus importante. Quel est le taux hypothécaire en Allemagne ? Pour les Allemands, il varie de 0,8 à 2 %. Et pour les étrangers, cela varie de 3 à 5 %.

Acheter une maison pour la louer

Beaucoup de gens contractent une hypothèque dans ce but précis. Vous pouvez comprendre pourquoi. Ayant acheté un appartement à Munich ou à Berlin, une personne peut compter sur un rendement d'environ 4% par an. Les logements loués à Wuppertal apporteront 8%, à Gelsenkirchen - près de 10%. Les rendements élevés peuvent être à Dortmund, Duisburg, Essen.

Ça vaut la peine de donner un exemple. Disons qu'une personne a acheté une maison pour 8 appartements à Dortmund, en donnant 620 000 USD pour cela. Un appartement lui rapportera environ 6 500 euros par an. Et tous ensemble - environ 52 000 USD. Ainsi, la rentabilité sera de 8%. C'est-à-dire que l'hypothèque sera non seulement payante, mais également rentable.

Caractéristiques des conditions

Si vous souhaitez prendre un appartement en Allemagne avec un prêt hypothécaire, il vaut mieux regarder les options qui coûtent plus de 100 000 euros. Au taux de change actuel, c'est un peuplus de 8 000 000 de roubles. Pour cet argent, une personne ne recevra pas une boîte, mais un appartement spacieux avec décoration.

Pourquoi vaut-il mieux regarder les options coûteuses ? Parce que les banques sont plus disposées à accueillir ces clients étrangers.

Si nous parlons des conditions, elles ont des caractéristiques individuelles pour chaque personne. Lors de la rédaction d'un contrat, de nombreux facteurs sont pris en compte, notamment:

• Montant de l'acompte.
• Solvabilité.
• Historique de crédit.
• Emplacement et état de la propriété.

La première hypothèque est plus difficile à obtenir que la deuxième ou la troisième, que tout le monde n'envisage pas de prendre. Lors de la demande d'un premier prêt immobilier, vous devrez peut-être déposer 40 à 50 % de la valeur totale de la propriété.

C'est à la fois un plus et un moins. D'une part, il y aura moins de dettes et, par conséquent, ils pourront rembourser plus rapidement. Mais d'un autre côté, tout le monde ne peut pas économiser et donner 4 à 5 millions de roubles d'un coup.

Mais de nombreuses banques acceptent d'augmenter le montant tout en baissant le taux d'intérêt. Soit dit en passant, si plus tard un citoyen décide d'émettre une deuxième hypothèque, alors lui, en l'absence de problèmes avec la première, n'aura même pas besoin de contribuer. Ou ce ne sera pas plus de 20 % du coût du logement.

Exigences du client

Si vous envisagez d'obtenir un prêt hypothécaire en Allemagne, vous devez savoir ce qui est requis pour cela. Les clients doivent:

• Doit avoir un compte ouvert dans une banque allemande depuis au moins 2 ans. Il est important qu'il ne soit pas vide. Sur luiles fonds doivent être reçus régulièrement.
• Doit avoir entre 21 et 65 ans.
• Vous devez avoir une preuve de revenu en Allemagne. Les employés doivent présenter un extrait pour les 6 derniers mois et les entrepreneurs - pour 2 ans. Mais ce n'est pas qu'une question de travail. L'activité du propriétaire est également une source de revenus.
• Vous devez fournir une preuve de la présence ou de l'absence de prêts ou de pension alimentaire. Selon la loi allemande, une personne ne doit pas consacrer plus de 35 % de son revenu mensuel au remboursement d'un prêt hypothécaire.

Documents requis

Pour demander un prêt hypothécaire en Allemagne, vous devez vous présenter à la banque avec un ensemble de documents comprenant:

• Passeport original et copie.
• Questionnaire avec des données personnelles.
• Un passeport étranger et sa copie.
• Confirmation de revenus: pour un particulier - une attestation d'impôt sur le revenu des personnes physiques. Pour un entrepreneur - le reporting de son entreprise.
• Documents pour le bien que le client souhaite acheter: une description de l'objet, ses photographies, la charte du logement et un extrait du cadastre (il doit être fait il y a 6 semaines maximum).
• Résultats de l'évaluation de la maison.
• Un contrat de bail est nécessaire si la propriété est louée.
• Confirmation de la disponibilité du montant requis pour l'acompte.

Assurez-vous de traduire tous les documents en allemand et de les certifier auprès d'un notaire.

Qu'est-ce qu'un sondage ?

En fait, il s'agit d'un analogue du formulaire, qui est généralement rempli enbanques russes. Le questionnaire de données personnelles du demandeur est un document contenant de brèves informations sur une personne qui envisage de contracter un prêt.

Il doit contenir des informations sur sa propriété, ses revenus et dépenses mensuels, y compris les autres prêts, le loyer, la pension alimentaire, les services publics et l'assurance. Moins un client a de problèmes financiers, plus ses antécédents de crédit sont clairs, plus il est probable qu'il sera approuvé pour un prêt hypothécaire en Allemagne.

À propos des tarifs et des paiements

Récemment, les banques allemandes prêtent à taux fixe. C'est pratique, car il restera inchangé jusqu'à la fin de la période de prêt - il ne sera en aucun cas affecté par le taux de change.

Ils remboursent leur hypothèque en Allemagne avec des mensualités de rente: tous les 30 jours, le client doit déposer le même montant sur le compte. Il comprend à la fois les intérêts hypothécaires en Allemagne et le montant du prêt principal.

Ils disent qu'il est réaliste de convenir individuellement de la possibilité d'un remboursement anticipé du prêt. Mais ce n'est pas très pratique pour la banque, et donc le taux sera plus élevé.

Et si la possibilité de remboursement anticipé n'a pas été prévue, la personne devra également payer une amende. Vous devez immédiatement y penser et contracter un prêt avec la capacité de rembourser la dette principale de manière accélérée. Solution pratique: en 1 an, vous pouvez rembourser environ 10 % du prêt.

Exemple

Donc, disons qu'une personne décide de contracter une hypothèque en Allemagne pour acheter un studio de 39 m2 dans le centre de Munich2 avec une rénovation à l'européenne. Son coût est de 290 000 euros. Cela représente environ 23 000 000roubles.

Le paiement initial sera de 9 200 000 roubles. Bien sûr, une personne aura besoin de 13 800 000 prêts, soit 171 735 euros. La banque allemande fournira un tel montant, car son minimum est de 50 000 USD. e.

L'hypothèque en Allemagne peut être émise pour une période de 5 à 40 ans. Mais, en règle générale, tout le monde en prend 10. Disons que pour un client, ils fixent un taux d'intérêt de 4%. Voici ce qui se passe dans ce cas en roubles:

• Versement mensuel: 46 016.
• Montant des intérêts pour un an: 552 000.
• Tous les paiements après la fin de la période de crédit: 19 322 000.
• Paiement en trop pour les 10 ans: 5 520 000.

Il est important de noter que jusqu'à ce qu'une personne rembourse ses dettes au taux d'intérêt hypothécaire en Allemagne, le logement sera la propriété de la banque.

Dépenses

Leur existence doit aussi être rappelée. En parlant de taux d'intérêt hypothécaires en Allemagne, il faut parler des coûts. Il y a de nombreux coûts supplémentaires lors de l'achat d'une maison, parmi lesquels:

• Taxe foncière. Le tarif varie en fonction de l'emplacement de la propriété. Il varie généralement de 3,5 % à 6 %.
• Paiement pour le service de ré-enregistrement du logement à un nouveau propriétaire. Cela représentera 0,5 à 1 % du montant total de la transaction.
• Frais de notaire (1,5-3%).
• Commission aux intermédiaires (3-6%). Sans courtiers et agents immobiliers, les transactions en Allemagne ne sont pas conclues. Surtout avec les étrangers. De plus, ils font le travail principal et facilitent grandement la vie du client.
• Paiement pour le service d'inscription d'un nouveau propriétaire au cadastre (0,5%).
• Commission chargée pour l'obtention d'un prêt hypothécaire en Allemagne pour les Russes et autres étrangers (1%).
• Paiement pour l'évaluation de la propriété à déposer en garantie (environ 1 500 $).
• Audit immobilier (0,5-1,5%).
• Émission de certificats et de relevés, maintien d'un compte bancaire (jusqu'à 150 USD par an).

Au total, si une personne envisage d'acheter une maison pour 100 000 u.m. C'est-à-dire qu'il doit disposer de 10 à 15 000 euros supplémentaires pour des dépenses supplémentaires. Peut-être que le coût s'avérera moindre, mais il vaut mieux jouer la sécurité.

Par où commencer ?

Beaucoup de choses ont été dites ci-dessus sur les exigences, les conditions et les taux d'intérêt applicables aux prêts hypothécaires en Allemagne. Nous devons également parler de la première étape.

Ne vous limitez pas à deux ou trois banques. Il est fortement recommandé de visiter 10 à 15 organisations pour réaliser des économies futures. Plus une personne étudie d'offres bancaires, plus la probabilité de trouver l'option la plus rentable est élevée.

De plus, lors de la communication avec des représentants d'autres institutions, le client peut faire une réservation qu'à l'endroit précédent, on lui a proposé un tarif inférieur. De nombreuses banques, ne voulant pas perdre un emprunteur potentiel, commencent à s'intéresser aux bonus supplémentaires.

Il faut aussi savoir que le tarif le plus bas est proposé si le logement répond aux critères suivants:

• Sa garantie est de 100 ans.
• Il est situé dans un endroit avec une bonne écologie, logistique et proche du centre.
• Ça peut être prisà louer.

Comment rechercher un bien immobilier ? Pour cela, il existe des sociétés immobilières, des ressources en ligne spécialisées, ainsi que des courtiers et des annonces privées.

Comment ouvrir un compte ?

Il a déjà été noté que le paiement d'un bien immobilier ne peut être effectué que par l'intermédiaire d'une banque. Et ici, il est nécessaire de clarifier une nuance. Le fait est que grâce à la "Sberbank" russe, cela peut également être fait! C'est pourquoi il existe un paiement sans numéraire.

Mais il faut quand même ouvrir un compte dans une banque allemande. Bien sûr, vous devez être personnellement présent pour cela. La soi-disant "légitimation postale" n'est disponible que pour les citoyens allemands.

Parmi les documents, vous aurez besoin des originaux et des copies des passeports (civils et étrangers), des formulaires remplis et de l'enregistrement. Certaines banques vous demandent de présenter une référence-recommandation. En Allemagne, ils préfèrent ne traiter qu'avec du capital pur.

Le compte sera ouvert en euros, après quoi le contrat sera signé. L'argent peut être déposé le jour même.

Conclusion du contrat

Cette nuance mérite également d'être prise en compte lorsque l'on parle du type de prêt hypothécaire en Allemagne. Lorsque le client et la banque s'accordent sur toutes les conditions, vient le moment de conclure un accord, qui est la base pour l'octroi d'un prêt à l'avenir.

La base juridique dans cette affaire est le code civil allemand, ainsi que la loi sur les banques hypothécaires (paragraphes 601-610 et 14-16, 19 respectivement).

Le contrat contient les informations suivantes:

• Montant du prêt: montant + intérêts + frais.
• Conditions hypothécaires.
• Informations sur les paiements requis (leur montant, la date de début du remboursement du prêt, le calcul des taux d'intérêt, etc.).
• Méthodes de remboursement de la dette.
• Informations sur l'emprunteur.
• Conditions dans lesquelles le contrat peut être résilié.

En général, il n'y a rien de compliqué. Oui, obtenir un prêt hypothécaire en Allemagne est un processus un peu plus compliqué et prend du temps, mais cela est compréhensible, car un étranger achète un bien immobilier. Mais sinon, tout est comme en Russie.

En choisissant avec compétence une banque et un logement, vous pouvez même économiser beaucoup. Après tout, l'Allemagne fait partie du TOP 3 des pays européens qui offrent les taux hypothécaires les plus bas. Et ces 3 à 5 % sont vraiment faibles par rapport aux 10 à 12 % proposés en Russie.

Temps

Combien de temps faut-il pour obtenir un prêt immobilier en Allemagne ? Cela prend généralement 1 mois, mais parfois cela prend plus de temps.

À la première étape, les documents sont en cours de préparation, ce qui prend environ deux semaines. En parallèle, il est recommandé de se familiariser avec le marché de l'offre. Ensuite - visitez les banques, postulez. Cela prend 2 à 4 jours ou plus.

Combien de temps faut-il pour obtenir une décision de prêt immobilier ? Jusqu'à un maximum de quatre semaines après l'entretien avec l'agent de banque. Lorsqu'une personne reçoit l'approbation, elle n'aura qu'à choisir l'offre la plus avantageuse, ouvrir un compte et effectuer un dépôt. Après cela, vous pouvez acheter un bien immobilier.