Qu'est-ce que la taxe de vente immobilière ?

2024 Auteur: Howard Calhoun | [email protected]. Dernière modifié: 2023-12-17 10:27

La procédure de calcul et de perception de la taxe foncière est déclarée par le code correspondant. Les lois changent d'année en année. Dans le même temps, les droits et obligations des citoyens en matière de fiscalité évoluent. Le fait qui reste inchangé est la nécessité de payer des impôts.

Qu'est-ce que la taxe de vente immobilière ?

La propriété d'un immeuble peut être détenue par un particulier, une entreprise privée ou une autorité municipale. Les types de biens immobiliers comprennent différentes options: locaux d'habitation, locaux commerciaux (immeubles de commerce ou de bureaux), locaux industriels, terrains et terres agricoles. Le propriétaire peut avoir le droit de propriété unique ou dans le cadre d'une part. Dans tous les cas, si l'opération relève de la description des imposables, la taxe de vente immobilière reste obligatoire.

Le système de contrôle est assuré par l'administration fiscale et ses divisions territoriales. Faitle paiement ou le non-paiement de l'impôt est reflété dans la déclaration annuelle soumise par les citoyens.

Principes généraux

Selon la loi russe, tout type de bénéfice officiellement reçu est imposé. De ce point de vue, l'aliénation d'un bien immobilier est considérée comme favorable au propriétaire. Par conséquent, c'est le vendeur qui est tenu de payer la taxe sur la vente d'un bien immobilier.

L'article 224 du Code fiscal de la Fédération de Russie stipule que le montant du produit de l'aliénation de biens immobiliers doit être imposé au taux de 13 %. Cependant, cette loi ne s'applique pas dans tous les cas. Les détails seront discutés dans cet article.

Une autre loi à laquelle il faut se référer est la loi fédérale numéro 382. Elle est pertinente depuis le début de 2016. Selon les règles de cette loi, la taxe sur la vente de biens immobiliers dans le domaine juridique est basée sur les conditions de propriété. Ce document considère deux types de mandat par durée:

• Transfert de propriété jusqu'en 2016.
• Propriétaires dont les droits sont fixés après le 2016-01-01.

La première catégorie de citoyens lors de l'aliénation de biens immobiliers est guidée par les dispositions de la loi en vigueur jusqu'au début de 2016. Selon cette loi, la taxe est obligatoire pour tous les propriétaires qui aliènent des biens immobiliers dans les 3 premières années après le transfert de propriété. Pour la deuxième catégorie, une nouvelle procédure s'applique, selon laquelle la période de référence de propriété est de 5 ans.

Qui ne peut pas payer ?

Si l'on considère la procédure générale de perception des impôts, la loi prévoitcirconstances dans lesquelles la taxe sur la vente de biens immobiliers pour les particuliers devient sans objet quelle que soit la durée de propriété. En particulier, le mode de transfert à la propriété est considéré. Ce sont les cas suivants:

1. Lorsque la propriété revient au propriétaire à la condition d'une dépendance à vie de l'ancien propriétaire.
2. Propriété héritée.
3. Aliénation d'objets immobiliers, dont le droit est né à la suite de la privatisation.
4. La base de la propriété est un accord de donation.

Si le titre de propriété entre dans l'une de ces catégories, la transaction ne doit pas être classée comme revenu supplémentaire et, par conséquent, être imposée.

Il existe également des fonctionnalités par région. Comme vous le savez, les lois nationales sont divisées en lois fédérales et territoriales. Les autorités locales ont le droit d'adapter certaines lois fédérales sans contradictions fondamentales. Dans la pratique, les circonstances sont généralement atténuées de cette manière pour une certaine catégorie de citoyens. La taxe de vente immobilière ne fait pas exception.

Par exemple, pour le Khanty-Mansiysk Okrug, il existe une loi selon laquelle les revenus de la vente de biens immobiliers ne sont pas imposés même pendant les 3 premières années de propriété. Des règles similaires s'appliquent sur le territoire de Stavropol: ici, la durée des transactions imposables a été réduite de 5 à 3 ans. Pour savoir quelle taxe sur la vente de biens immobiliers doit être payée dans une région particulière, vous devez suivre les changements de territoirelois.

Comment calculer ?

Citizen S. A. a vendu une maison achetée il y a 1,5 ans pour 6 300 000 roubles. Son cas correspond en tous points à la définition de la loi. Il est officiellement employé et son expérience professionnelle est de plus de 10 ans. Quel sera le montant de la taxe sur la vente de biens immobiliers pour un citoyen de S. A.

Pour préparer une déclaration pour l'année, vous devez prendre les informations suivantes:

6 300 000 – 1 000 000=5 300 000 – montant de base de la taxe

Montant de la taxe: (6 300 000 - 1 000 000) x 13 %=689 000 roubles

Mais bien avant la date limite de dépôt de la déclaration, S. A. a collecté les documents pour la déduction et a reçu la confirmation du service des impôts. Le montant de la déduction était le maximum. Maintenant, les calculs semblent différents:

(6,300,000 - 5,300,000) x 13%=130,000 roubles montant réel du paiement.

Si un citoyen de S. A. concluait une transaction 5 ans après l'achat, il serait alors inclus dans la catégorie des exonérés.

Pour les particuliers

La taxe sur la vente de biens immobiliers pour les particuliers, ses caractéristiques et sa procédure de paiement est déclarée par le chapitre 23 du Code fiscal de la Fédération de Russie. Ainsi, les sujets de droit qui ont le droit de percevoir des revenus sur le territoire de la Fédération de Russie sont divisés en trois catégories:

1. Un résident d'un pays est un citoyen qui a vécu en Russie pendant au moins 183 jours au cours de l'année écoulée.
2. Non-résidents - personnes qui n'appartiennent pas à la catégorie précédente.
3. Définition conditionnelle - les résidents de la monnaie sont des citoyens de la Fédération de Russie qui vivent dans un autre pays depuis un an, mais visitent la Russie au moins une fois par an.

Lorsqu'un bien immobilier est vendu par un non-résident, les impôts et la procédure pour leur calcul sont régis par l'article 209 du code des impôts. Ainsi, un ensemble distinct de collecte de l'impôt sur le revenu des particuliers leur est appliqué.

Pour les personnes morales

Lorsqu'une personne morale aliène un bien immobilier sur son propre bilan, la procédure de calcul de l'imposition est largement déterminée par le régime fiscal choisi. Mais il est certain qu'en vendant un bien immobilier, une personne morale perçoit un revenu. En conséquence, ce revenu devrait être reflété dans le bilan de la société. Nous continuons à considérer la taxe sur la vente de biens immobiliers. A partir de quel montant et dans quel ordre une personne morale doit-elle le payer ? Il faut tenir compte de l'appartenance à l'un des régimes fiscaux suivants:

1. UTII.
2. Système simplifié.
3. Système des brevets.

Le type de propriété est également pris en compte. Il peut être résidentiel, commercial, terrestre ou sous-sol.

Les informations factuelles et la forme de propriété sont également pertinentes: l'entreprise exerce-t-elle effectivement des activités commerciales, les fondateurs sont-ils résidents ou non résidents de la Fédération de Russie ? Pour répondre à toutes ces questions, il faut être guidé par l'article 23 du Code fiscal de la Fédération de Russie.

Lors de la vente d'un logement par une personne morale, les revenus ne sont pas soumis à la TVA, mais l'impôt sur le revenu est obligatoire. Le taux de l'impôt sur le revenu dépend également de l'état civil des fondateurs (résidentou non-résident). Si nous parlons de l'aliénation de locaux non résidentiels qui figurent au bilan de l'entreprise, le montant des revenus est soumis à la fois à l'impôt sur le revenu et à la TVA. Dans le même temps, l'impôt sur le revenu n'est pas prélevé sur le montant de la transaction, mais sur le montant du revenu net.

Une nuance importante: la taxe sur la vente de biens immobiliers commerciaux ne tient pas compte du nombre d'années de propriété. Une autre nuance du domaine de l'optimisation fiscale dit que l'entreprise a le droit de réduire le montant des revenus du prix résiduel de l'objet. Si, après calculs comptables, la différence entre le montant de la transaction et le montant final s'avère négative, le chiffre est alors classé comme une perte pour l'entreprise.

Les retraités doivent-ils payer ?

Est-ce que la taxe sur la vente de biens immobiliers des particuliers - retraités et autres catégories particulières de citoyens s'applique ? Selon les lois en vigueur, les incitations fiscales ou les allégements liés au statut social des citoyens ne sont pas prévus. Les retraités doivent payer l'impôt s'ils relèvent de la catégorie générale des assujettis.

Il est important de faire la distinction entre l'impôt foncier et l'impôt sur le revenu des personnes physiques. La taxe foncière depuis 2014 n'est pas pertinente pour les retraités. Une exception est lorsqu'un retraité utilise un bien immobilier à des fins lucratives. A défaut, ils sont soumis à la procédure générale: une taxe sur la vente de biens immobiliers pendant 3 ans leur sera obligatoire.

Mais les retraités ont la possibilité de réduire considérablement l'impôt ou même d'en être exonérés. Pour ce faire, ils doivent recourir à une déduction foncière. Jusqu'en 2012, la déduction ne s'appliquait pas aux retraités. L'adoption de la loi fédérale n° 330 leur a donnéun tel droit.

Grâce à cette loi, les retraités peuvent bénéficier de l'une des options de déduction fiscale suivantes après la vente d'un bien immobilier:

• Si la propriété a été fixée il y a plus de 3 ans, alors ils sont complètement libérés de manière générale.
• Si la période de détention est plus courte et que la valeur de l'objet ne dépasse pas 1 million de roubles, ils peuvent bénéficier d'une réduction de l'assiette fiscale du montant dépensé lors de l'achat de l'objet.

Déductions

Les sujets d'imposition ont droit à une déduction de l'impôt foncier. Il s'applique aux citoyens qui sont officiellement employés et qui déduisent l'impôt sur le revenu ou l'impôt sur le revenu des personnes physiques à hauteur de 13% de leurs revenus. Il existe trois options de déduction:

• Libération totale.
• Partiel.
• Imposition de la taxe sur le montant total des revenus.

Dans le même temps, le montant maximum par lequel le montant de la taxe peut être réduit est de 1 million de roubles.

Exemple: un citoyen vend un appartement acheté il y a 2,5 ans pour 4 500 000 roubles. Au moment où la déclaration a été soumise, le citoyen avait également préparé des documents pour la déduction. Il avait droit à la déduction maximale. En conséquence, le montant de l'assiette fiscale pour lui était de 3 500 000 roubles et les impôts de 455 000 roubles.

Lorsque vous répondez à la question de savoir quelle taxe doit être payée sur la vente d'un bien immobilier, il est important de mentionner l'option de la copropriété. Si la propriété d'un bien immobilier s'étend à plusieurs personnes, alors l'obligation de payer l'impôt est également répartie en fonction de la part de chacund'eux. Ou les copropriétaires peuvent s'entendre entre eux et encourir une obligation fiscale dans un ordre différent.

Les citoyens peuvent utiliser la déduction plus d'une fois, car elle s'applique à chaque unité de la transaction. Mais dans un délai d'un an, une seule déduction est autorisée. Grâce à cet allégement, le montant de la taxe sur la vente de biens immobiliers peut être considérablement réduit.

Il existe trois méthodes pour appliquer la déduction:

• Versement des fonds dus en espèces.
• Transfert sur le compte bancaire du destinataire.
• Émettre un avis à l'employeur indiquant l'exonération du citoyen du paiement de l'impôt sur le revenu des particuliers pour la période au cours de laquelle le montant dû s'est accumulé.

Comment demander une déduction ?

Une demande de déduction est faite au cours de la période de déclaration au cours de laquelle les transactions ont été effectuées. La déduction peut être perçue sous deux formes: un montant forfaitaire ou un montant égal aux frais. Le choix ne dépend que du demandeur: il peut d'abord calculer quelle option est la plus rentable pour lui et postuler pour ce type particulier.

La déduction est appropriée lorsqu'un citoyen doit prouver les coûts de l'achat précédent d'un bien immobilier qui a été vendu au cours de la période de déclaration. Par conséquent, ces dépenses devront être sécurisées avec des copies de documents pour eux. À ces fins, des copies des documents suivants sont soumises à l'administration fiscale:

• Accord sur l'acquisition de biens immobiliers (achat et vente).
• Document confirmant l'utilisation des services de sociétés immobilières.
• Acte d'acceptation et de transfert pendantpossession.
• Documents du vendeur lors de la réception de l'argent: un reçu (si l'argent a été reçu en espèces) et un relevé bancaire (si l'argent a été transféré sur le compte).
• Ordres de paiement.
• Autres documents générés au cours de transactions et représentant une valeur financière.

Après avoir confirmé la demande de déduction par l'administration fiscale, vous devez à nouveau revenir sur la question de la taxe de vente immobilière. Combien devriez-vous payer ? L'assiette fiscale sera considérablement réduite. Il est important de noter que les dépenses déductibles n'incluent pas les paiements d'assurance et les remboursements d'hypothèque.

Objectifs de la loi et de la pratique

Une fois que les citoyens ont pris connaissance des taxes sur les ventes immobilières à court terme et ont compris les taux d'imposition, ils peuvent involontairement s'intéresser aux options d'épargne légale. Pour répondre, vous devez prêter attention à l'objectif initial de l'introduction de cette taxe.

On croyait que le motif des propriétaires d'une vente rapide après l'achat était le désir de capitaliser sur la différence. Tout le monde se souvient de l'époque d'avant la crise, lorsque les prix de l'immobilier augmentaient de manière dynamique et que l'État n'avait pas de levier direct. De ce point de vue, cette taxe joue le rôle d'un outil indirect de contrôle du marché immobilier. Et cela est vrai, car à des prix immobiliers trop élevés, en règle générale, seule une certaine couche sociale en bénéficiera toujours au détriment des autres.

Mais considérons un autre cas: le citoyen M. S. a besoin d'agrandir son logement, il n'est pas non plus opposé à se rapprocher de la partie centrale de la ville,mais ne possède pas de fonds. Il trouve un compromis: vendre le seul logement, vivre provisoirement avec sa famille chez ses grands-parents et contracter une hypothèque sur un logement plus adapté. Tout s'est déroulé comme prévu, mais la crise de ces dernières années a fait ses propres ajustements. Le propriétaire faisait partie des 20 % qui n'ont pas restitué les fonds. Malgré les efforts de l'emprunteur, le refinancement dans une autre banque n'a pas eu lieu.

La seule bonne décision était de vendre la propriété avant que la banque ne la vende dans le cadre d'une enchère ouverte. En conséquence, le citoyen perd des fonds sous forme de taux d'intérêt hypothécaires et paie la taxe de vente. Si le coût du logement a changé, il ne pourra peut-être plus acheter un appartement. Et ce n'est pas un cas isolé.

Au stade de la discussion du projet de loi, la possibilité de libérer les personnes dont la propriété à vendre est la seule a été discutée. Mais les législateurs craignaient que les spéculateurs ne profitent de cette disposition lorsqu'ils découvriraient à quelle taxe la vente de biens immobiliers est soumise.

Je ne peux pas payer ?

Il est possible d'optimiser le montant de la taxe en plus de la déduction. Outre les cas envisagés par la loi, il existe d'autres options:

Fournir la documentation des dépenses engagées. Cette position est également officiellement autorisée. Par exemple, même si une personne a acheté une propriété dans le but de la revendre, le montant de son revenu n'est pas égal au coût total de la transaction. Seule la différence entre le montant acheté et vendu est comptabilisée en résultat.valeur

Les dépenses sont: le coût de l'objet, le coût de l'agrandissement, le remboursement des dettes existantes pour les services publics, l'installation de réseaux et les types de réaménagement autorisés, l'amélioration de l'aménagement paysager et d'autres réparations.

• Application de la double déduction. A la question de savoir combien est imposé lors de la vente d'un bien immobilier, il faut également tenir compte du statut juridique du contribuable: dans le cadre de ce type d'imposition, il est à la fois vendeur et acheteur. Une autre condition importante est la réalisation de deux transactions (achat et vente) au cours d'une même année civile. Et enfin, la troisième condition est de savoir si l'achat a été effectué avant la vente. Autrement dit, seuls ceux qui ont ce n'est pas le seul logement ont des opportunités d'optimisation. Si la déduction n'a pas été réclamée lors de l'achat du premier appartement, l'obligation peut désormais être annulée à ses frais, quelle que soit la taxe sur la vente de biens immobiliers à payer au budget.
• Application d'un facteur de réduction. Selon les termes de l'article 217 du Code des impôts de la Fédération de Russie, le montant égal à la multiplication du facteur de réduction par la valeur cadastrale est considéré comme un revenu. Dans ce cas, il est même possible de réduire l'assiette fiscale à zéro.

Si le statut est indépendant ?

Si un entrepreneur privé a vendu un bien immobilier avant de s'être officiellement enregistré en tant qu'entrepreneur individuel, la transaction a lieu auprès des autorités fiscales sous la forme d'une déclaration d'impôt sur le revenu des particuliers. Si au moment de la transaction le vendeur avait le statut d'entrepreneur, alors une question logique se pose: combien de taxes devront être payées sur la ventepropriété intellectuelle ?

Ici, il est important de déterminer si la propriété est répertoriée dans le code OKVED comme le principal moyen d'actifs commerciaux générant des revenus ou non. Le deuxième facteur déterminant est le système de taxation de la propriété intellectuelle. Il en existe deux types: STS - un système simplifié et la méthode "revenus moins dépenses".

Dans le premier cas, le montant de la transaction est ajouté à la base générale de calcul de la taxe. Le taux d'imposition à payer est de 6 %. Dans le système « revenu moins dépenses », le montant de la transaction augmente le montant du bénéfice. Mais en termes de dépenses, il est important de prendre en compte le coût d'achat d'un objet et les fonds dépensés pour son entretien et l'amélioration de ses conditions. Comme preuve de l'achat, une copie des titres de propriété doit être faite à l'avance et ensuite soumise au bureau des impôts.

En cas de liquidation de PI

Considérons le cas où une entité commerciale arrête ses activités et liquide le statut IP. Quelles taxes sont payées lors de la vente d'un bien immobilier dans ce cas? L'entrepreneur n'est pas soumis à la règle des 3 ans et il est obligé de payer l'impôt sur le revenu au budget en tant que particulier ayant perçu un revenu supplémentaire. Les experts recommandent de préparer à l'avance le processus de liquidation, en passant d'abord à un système d'imposition simplifié. Cette méthode réduit considérablement les coûts. Du point de vue de l'optimisation fiscale, il est conseillé de vendre un bien immobilier sous le statut de particulier, et non d'entrepreneur individuel.

Échéance

À la fin de chaque année, les entités commerciales et les personnes travaillant dans ledoivent fournir des informations sur le mouvement des ressources financières à leur disposition. À cet égard, la question devient pertinente: lors de la vente d'un bien immobilier, quelle taxe payer, de sorte qu'il n'y aura plus tard aucune réclamation de la part des autorités fiscales.

Les particuliers soumettent une déclaration sous forme d'impôt sur le revenu des 3 personnes avant le 30 avril de l'année suivant la période de déclaration. L'autorité de dépôt est la division locale de l'autorité IFTS. Si le document contient des erreurs de nature technique ou liées à des calculs erronés, l'administration fiscale n'acceptera pas le rapport. Vous ne pouvez pas modifier un document existant. Le rapport corrigé est délivré sur un nouveau formulaire, sur la page de titre duquel il y aura des informations sur la reprise. Le document est généré en deux exemplaires identiques. Après réception du procès-verbal, un délai est imparti pour le paiement du montant de la taxe. Cette période dure généralement jusqu'au 15 juillet de l'année au cours de laquelle le rapport a été soumis.

Le contournement des échecs et la remise tardive des rapports sont pénalisés:

• Pour ne pas fournir d'indicateurs zéro - à partir de 1000 roubles.
• Dans les autres cas - jusqu'à 30 % du montant de la taxe accumulée.
• Si la taxe n'est pas payée à temps, le montant de la taxe est perçu plus 20 à 40 % de son montant à titre de pénalité.
• En plus des principales sanctions, des pénalités sont facturées pour chaque jour de retard.

Par conséquent, il est important d'adopter une approche responsable vis-à-vis des obligations fiscales et légales. À l'échelle nationale, la vie de tout le pays dépend des impôts.