Comment vendre un appartement seul ? Taxe pour l'appartement vendu. Vente de biens immobiliers sans intermédiaires

2024 Auteur: Howard Calhoun | [email protected]. Dernière modifié: 2023-12-17 10:27

Est-il possible de vendre un bien immobilier sans intermédiaires ? Afin de répondre à cette question, il est nécessaire de comprendre les raisons pour lesquelles les propriétaires immobiliers se tournent vers eux. Lorsqu'elles ont recours aux services d'agences, de nombreuses personnes croient à tort qu'elles assument l'entière responsabilité de l'appartement acheté avec son aide. Cette raison de recourir à des services intermédiaires n'a pas de sens. Selon la loi, le contrat de vente est conclu par le vendeur et l'acheteur, et l'agence immobilière n'est qu'un intermédiaire. Il n'assume aucune responsabilité juridique ou financière. Cela doit être stipulé dans le contrat de service entre le client et l'agence. Au mieux, il pourra représenter les intérêts du vendeur dans les procédures judiciaires.

Beaucoup utilisent les servicesintermédiaires pour éviter les imprévus ou les escrocs. Sachant vendre un appartement par ses propres moyens, à savoir toutes les menaces et subtilités à chaque étape de la transaction, vous pouvez vous protéger au maximum et vous passer de l'aide d'une agence.

L'agent immobilier fait un travail laborieux, donc les honoraires du professionnel sont élevés. Mais un grand pourcentage de personnes qui sont prêtes à faire des efforts et à économiser de l'argent recourent encore aux services d'intermédiaires. Il n'y a qu'une seule raison - ils ne savent pas comment vendre un appartement sans agent immobilier. Après vous être familiarisé avec toutes les étapes de la procédure d'achat d'un appartement, vous pouvez vous passer en toute sécurité des services intermédiaires.

Premiers pas: comment évaluer, mettre en vente et organiser une visite d'un appartement

Comment vendre un appartement seul et par où commencer ? Avant la transaction, vous devez passer par les trois premières étapes pour la vente de toute propriété:

1. Tout d'abord, vous devez fixer le bon prix pour l'appartement. Pour ce faire, vous devez étudier des offres immobilières similaires. Avec l'aide de journaux publicitaires, Internet, trouvez des annonces de vente d'appartements dans le même quartier de la ville avec des paramètres à peu près similaires: état, zone, emplacement et autres. Vous pouvez appeler plusieurs options similaires et clarifier tous les détails plus en détail, ainsi que demander combien de temps l'appartement est vendu. Lors de la formation du coût, il convient de tenir compte du fait que l'acheteur peut négocier. Habituellement, la négociation est jusqu'à 5 % du prix souhaité.
2. Après avoir établi le coût approximatif de l'appartement, vous devez attirer l'attention du plus grand nombre possible d'acheteurs potentiels. Doit être déposéune publicité dans des publications publicitaires populaires, des journaux gratuits, placez-la sur des pages Internet et collez-la sur des panneaux spéciaux contenant des informations. L'annonce doit contenir brièvement toutes les informations sur l'appartement et un numéro de téléphone pour le contact. Pour empêcher les acheteurs potentiels d'appeler 24 heures sur 24, vous pouvez spécifier une heure spécifique pour les appels. L'annonce doit être mise à jour aussi souvent que possible.



3. Tous les vendeurs, et en particulier les femmes qui souhaitent vendre elles-mêmes un appartement, auront besoin de conseils à ce stade. Les visites des clients doivent être traitées avec prudence:

• prendre rendez-vous pendant la journée, de préférence un jour de congé;
• être à la réunion de préférence avec quelqu'un que vous connaissez;
• enlevez les objets de valeur et l'argent des endroits importants;
• ne jamais montrer les documents originaux avant la transaction, seulement des photocopies.

Recevoir un acompte

Pas besoin de se précipiter pour supprimer des annonces à vendre, du coup une personne change d'avis, et le vendeur va perdre un client potentiel. Après avoir convenu d'un prix, il est nécessaire de proposer à l'acheteur d'effectuer un paiement anticipé. Ceux qui sont impliqués de manière indépendante dans la transaction et étudient comment vendre un appartement sans agent immobilier doivent savoir - légalement, ce moment peut être formalisé de différentes manières: rédiger un accord préalable (un reçu pour recevoir une avance) ou rédiger un avant-projet accord sur un acompte. Pour des raisons de commodité et de sécurité, ce contrat de vente et d'achat doit inclure une description complète de l'objet vendu et les conditions de l'avance. Ensuite, en cas de refus de la transaction, l'acheteur sera tenu de rembourser pluset pénalités.

Comment est rédigé un contrat de vente ?

L'étape principale de ce processus consiste à rédiger un contrat de vente et d'achat correct, qui doit être prêt 2 à 3 jours avant l'heure fixée pour la transaction. La forme de ce document est choisie: notariée ou écrite simple (PPF). Les deux types d'enregistrement ont la même valeur juridique. Cependant, ceux qui étudient comment vendre de manière indépendante un appartement avec hypothèque doivent savoir que dans ce cas, selon la loi, la forme du contrat ne doit être notariée.

La rédaction d'un contrat PPF est plus économique et coûte environ 50 à 70 dollars. Avec la forme notariée du document, le notaire prend également un pourcentage supplémentaire du montant de la vente. Bien sûr, le coût de ce type d'enregistrement coûtera beaucoup plus cher, vous ne devez donc pas choisir la forme notariée du contrat et dépenser de l'argent supplémentaire sans en avoir besoin.

Accord PPF peut être rédigé par vous-même ou demander l'aide d'un avocat. Dans tous les cas, vous devez étudier attentivement le contrat de vente d'un bien immobilier et vérifier attentivement chacun de ses points:

• qui vend et à qui (nom complet et détails du passeport);
• adresse et pleine conformité des principaux paramètres prescrits dans le contrat avec les certificats RTC - f n° 11A et f n° 22A;
• conditions de vente, prix de l'appartement et formulaire de règlement;
• exactitude des titres de propriété décrits dans le contrat;
• le moment de la libération de l'appartement et de la libération des personnes enregistrées, en règle générale,est de 14 jours.

Enregistrement du contrat de vente

Le moyen le plus pratique et le plus sûr de s'installer est un coffre-fort. Il est conseillé de l'ouvrir dans une banque fiable située en territoire neutre. Un coffre-fort garantira que le vendeur recevra son argent immédiatement après avoir rempli tous les documents nécessaires.

Une fois l'argent placé dans une cellule bancaire, vous devez soumettre pour enregistrement au Service fédéral d'enregistrement de l'État (FSGRKK) le contrat d'achat et de vente immobilier avec signatures et les documents suivants:

• titre de propriété de l'appartement vendu (contrat d'achat et de vente, certificat d'héritage, ainsi que tout autre document confirmant les droits du propriétaire);
• le passeport cadastral de l'appartement obtenu auprès des spécialistes RTC;
• copie du compte financier et personnel (AKC) en original et un extrait du livre de la maison;
• certificats originaux F n° 22A (obligatoire) et F n° 11A (si nécessaire) reçus au BTI;
• photocopies des passeports de tous les participants à la transaction;
• pour les femmes qui apprennent elles-mêmes à vendre un appartement, vous devez savoir que le consentement du mari enregistré dans l'appartement est requis, et pour l'homme - le consentement de la femme;
• s'il y a des enfants, dans certains cas, l'autorisation des autorités de tutelle sera requise;
• dans le cas où l'appartement est communal, les voisins (s'ils sont propriétaires d'autres pièces) ou la ville (si les pièces restantes ne sont pas privatisées) doivent être refusés;
• autres documents à la discrétion de l'agent d'inscription (naissance, décès etautres).

Si le registraire a accepté les documents, alors tout est fait correctement. Cet employé remettra un reçu pour la réception des documents et fixera l'heure à laquelle il est nécessaire de les récupérer. En règle générale, les documents sont enregistrés au FSGRKK pendant deux semaines en moyenne, puis l'acheteur et le vendeur reçoivent un document de vente enregistré. Les deux parties doivent vérifier soigneusement le contrat reçu pour les fautes de frappe et les erreurs. Si tout va bien, le vendeur doit obtenir la clé du coffre-fort auprès de l'acheteur.

Pourquoi avons-nous besoin d'un acte de transfert ?

La libération de l'appartement a lieu conformément aux accords spécifiés dans le contrat de vente. L'acte de cession est un document important qui est établi lors de la transaction sous quelque forme que ce soit. Il détaille l'état de l'appartement. Parfois, un contrat de vente le remplace, mais il est toujours préférable de rédiger un tel document séparément. Il est possible, bien sûr, de parvenir à des accords verbaux, mais il est plus sage de se protéger. Un point important pour les vendeurs qui étudient comment vendre un appartement sans agent immobilier: jusqu'à la signature de l'acte de transfert, le vendeur est responsable de l'état physique de l'appartement (inondation, incendie, vol), et paie également toutes les factures de services publics.

Quand la taxe est-elle payée ?

Tous les vendeurs sont intéressés par la question de savoir s'il est nécessaire de payer la taxe pour l'appartement vendu. Il y a des points tellement importants dans la législation:

• si une personne est propriétaire d'un appartement depuis 3 ans ou plus, alors lorsqu'il est vendu, le propriétaire est exonéré d'impôtconformément au paragraphe 17.1 de l'article 217 du Code fiscal de la Fédération de Russie, mais est toujours tenu de produire une déclaration d'impôt zéro;
• lorsque le vendeur est propriétaire d'un logement depuis moins de 3 ans, alors, conformément au paragraphe 1 de l'article 220 du Code des impôts de la Fédération de Russie, il est tenu de payer 13% de la taxe sur le montant, le schéma de calcul dont le propriétaire choisit à sa discrétion.

Deux formules pour calculer la taxe:

• formule 1: soustraire le coût d'achat du bénéfice de la vente de l'appartement;
• formule 2: soustraire 1 million de roubles du montant de la vente d'un appartement.

Ceux qui sont confrontés à la question "comment vendre un appartement par eux-mêmes" et qui ne connaissent pas toutes les subtilités de la loi, quelques informations utiles leur seront utiles:

1. Si l'appartement a été acheté au prix de vente actuel ou supérieur, il est préférable d'utiliser la première formule de calcul, car le montant de la taxe sera négatif, ce qui signifie que vous n'avez rien à payer. Par exemple, le propriétaire a acheté un appartement il y a deux ans pour 2 millions de roubles et l'a vendu maintenant pour 1,8 million de roubles, puis selon la formule 1,8 million de roubles. - 2 millions de roubles.=-0,2 million de roubles - Pas d'impôt sur la perte.
2. Lorsque l'appartement a été pratiquement donné (par héritage, donation), il est plus sage de prendre en compte la seconde formule.
3. Conformément au paragraphe 1 de l'article 229 du Code fiscal de la Fédération de Russie, il est nécessaire dans tous les cas de déposer une déclaration de revenus au lieu d'enregistrement du vendeur avant le 30 avril de l'année suivant l'année de vendre. La taxe non nulle calculée doit être payée avant le 15 juillet.

Vente d'un appartement par procuration

Quand il n'y a pas assez de temps pour laborieuxle processus de vente d'une maison établit souvent une procuration. Par exemple, ce sera une solution raisonnable dans le cas où plusieurs propriétaires possèdent une propriété. La vente d'appartements dans ce cas s'effectue de la manière suivante: tous les propriétaires rédigent tous les dossiers liés à la transaction pour une personne moins occupée. Quelle que soit la raison de la rédaction d'une procuration, il y a un point très important: pour éviter les ennuis et ne pas se retrouver sans abri, il est nécessaire d'indiquer clairement les pouvoirs du syndic.

Très sérieusement et avec vigilance, vous devez approcher la procuration générale. Il permet à un fiduciaire d'effectuer toutes sortes de transactions avec des biens et d'en disposer à sa discrétion, par exemple, de les vendre et d'obtenir de l'argent pour lui-même. Une procuration générale n'est délivrée par un notaire qu'après une vérification approfondie du mandant pour déterminer s'il comprend le but de la signature d'un type de document aussi important.

Il y a des moments où l'acheteur veut s'assurer et exige l'inclusion dans le contrat de vente d'une clause confirmant la transaction par le propriétaire de la maison. Ensuite, il est possible de vendre un appartement par procuration uniquement après la déclaration du mandant, rédigée par un notaire, sur la validité de l'opération de vente.

Dans le cas où la nécessité d'utiliser les services d'un syndic a cessé d'être pertinente, la procuration peut être révoquée avant même sa date d'expiration. Les données sur la révocation de la procuration sont enregistrées dans la base de données d'informations de la chambre des notaires.

Vente de l'appartement où habite l'enfant

Presque danschaque famille a des enfants. Dès lors, pour les parents-vendeurs, la question est très pertinente: "Et dans ce cas, comment vendre un appartement ?" L'enfant doit être considéré et en aucun cas porter atteinte à ses intérêts, sinon la vente du logement sera problématique. Ceci est surveillé par les autorités. Il existe deux types de procédure de transaction d'achat et de vente: l'enfant est inscrit dans l'appartement ou est propriétaire d'une part du logement.

Conformément aux dispositions de l'art. 26, 28 du Code civil de la Fédération de Russie, les mineurs et les mineurs, uniquement avec le consentement de leurs représentants légaux, ont la possibilité d'effectuer une gamme strictement spécifiée de transactions, y compris celles impliquant des biens immobiliers. Il est possible de vendre un logement dans lequel un mineur est inscrit, mais n'est pas propriétaire, sans l'autorisation des autorités de tutelle. L'exception concerne les enfants privés de soins parentaux ou sous tutelle. Dans cette situation, une autorisation spéciale du service des tuteurs est requise. Dans tous les cas, avant de vendre l'appartement, vous devez trouver un nouveau lieu d'enregistrement pour l'enfant, car les enfants doivent être immédiatement enregistrés dans un autre lieu lorsqu'ils sortent d'un lieu de résidence. Dans le même temps, les nouveaux logements doivent avoir la même superficie ou une plus grande superficie et des conditions de vie similaires. Si les droits du mineur n'ont pas été violés de quelque manière que ce soit, la vente de l'appartement ne posera aucun problème.

Si l'enfant est propriétaire d'une partie de l'appartement, le consentement approprié des autorités de tutelle et de tutelle est requis. Cela doit être pris en charge en amont, avant la vente du logement. Vous devez contacter l'organisme de tutelle du lieu d'enregistrement d'un enfant mineur et vous renseigners'il est possible de vendre un appartement du tout, en fonction des spécificités d'un cas particulier. Si la transaction est prévue par la loi, vous devez savoir à quelle heure le permis de vente sera prêt et commencer à collecter les certificats nécessaires. Ensuite, lors de l'établissement d'un acte de vente, le vendeur sans enfant (s'il a moins de 14 ans) ou avec lui (s'il a plus de 14 ans) se présente aux autorités de tutelle et de tutelle pour remplir et signer une demande. Le deuxième tuteur (conjoint, même si le couple est divorcé) doit également être présent et donner son consentement. Ensuite, le jour convenu, vous pouvez obtenir un permis prêt à l'emploi.

Cas exceptionnels:

• Si vous envisagez de changer de lieu de résidence en raison d'un déménagement dans une autre localité, la transaction n'est possible qu'avec l'autorisation de l'organisation du tuteur et le montant reçu pour l'appartement est transféré sur le compte bancaire du mineure. Les parents disposent de 3 mois à compter de la date de vente pour acheter une nouvelle maison et enregistrer une part similaire dans la propriété de l'enfant. Dans le cas contraire, les autorités de tutelle se réservent le droit de résilier le contrat de vente.
• Lors d'un déplacement pour la résidence permanente à l'extérieur du pays, il est nécessaire de soumettre à l'organisation des tuteurs une liste de certains documents reçus de l'OVIR.
• Si un nouveau logement est en cours de construction, afin d'obtenir le consentement des autorités de tutelle, il doit être au stade final de la construction. Un mineur a temporairement besoin d'être enregistré quelque part (chez des amis, des parents). Lors de la demande d'autorisation auprès de l'organisation de tutelle, un accord est conclu avecsociété de développement, qui reflète l'actionnariat de l'enfant.

Options pour vendre un appartement privatisé

Le moyen le plus simple de vendre un logement privatisé est de le vendre entièrement à un seul acheteur et de diviser le bénéfice en fonction de la part de chacun. Il est également possible que l'un des propriétaires achète toutes les autres actions d'autres propriétaires. Tout est simple ici et le schéma de transaction est standard. Mais il arrive souvent que l'un des propriétaires refuse de vendre. Comment vendre un appartement privatisé dans ce cas ? Tout dépend de la façon dont la propriété est divisée.

Si l'appartement est divisé en parties par métrage, vous devez d'abord rédiger un avis de vente notarié, indiquant la taille et la valeur souhaitée de votre surface à vendre, et l'envoyer par courrier recommandé aux autres propriétaires. Conformément à l'art. 250 du Code civil de la Fédération de Russie, ils ont un avantage sur les autres acheteurs. Si dans les 30 jours d'autres propriétaires n'étaient pas d'accord ou refusaient d'acheter, alors conformément à l'art. 250 du Code civil de la Fédération de Russie, vous pouvez exercer votre droit et vendre une part dans un appartement commun à toute autre personne.

Lorsqu'un appartement est divisé en pourcentage, il est impossible de le vendre sans le désir des autres, mais vous pouvez recevoir de l'argent pour votre part volontairement ou de force en vous adressant au tribunal.

S'il y a une part d'un enfant mineur dans un logement privatisé, vous pouvez vendre l'appartement avec l'autorisation des autorités de tutelle.

Vente d'un appartement donné

Une personne qui a un chèque-cadeau peut disposerpropriété à votre discrétion. Si le propriétaire souhaite vendre l'appartement donné, dont il est le seul propriétaire, la vente a lieu selon le schéma général standard. Ayant reçu de l'argent pour l'immobilier, le vendeur doit payer des impôts. Nous avons expliqué ci-dessus comment choisir la formule fiscale appropriée et rentable.

Lorsqu'une part d'un appartement est reçue en cadeau, qui est divisée en pourcentage ou en métrage, le schéma de vente est similaire à celui décrit dans la section "Options pour la vente d'un appartement privatisé".

Vente d'un appartement en hypothèque

Malgré certains des obstacles qui accompagnent les transactions avec une propriété hypothécaire, il est possible de vendre un appartement avec une hypothèque. Il existe plusieurs manières d'effectuer cette opération:

1. Clôturez le prêt par anticipation en le remboursant avec vos propres économies ou, si l'acheteur est d'accord, avec une avance reçue de lui.
2. Vous pouvez vendre un appartement sans rembourser d'abord la dette du prêt. Pour ce faire, vous devez rédiger une demande auprès de la banque et attendre son approbation. Il peut refuser si la vente intervient pendant le moratoire sur la clôture anticipée du prêt. Si la banque accepte, mais insiste pour sa participation à la transaction, deux cellules bancaires y sont ouvertes: l'acheteur place le montant du remboursement du prêt dans la première et la différence restante dans la seconde. Après la levée de la charge du logement, une transaction d'achat et de vente est établie. Dans ce cas, même lors de la vente d'un appartement sans agent immobilier, vous devrez payer une commission à la banque pour l'ouverture des coffres-forts et la prise en charge de la transaction.
3. Si le prêteur accepte la vente sans préavisremboursement de la dette d'emprunt et s'engage à ne pas participer à la transaction, il est nécessaire de conclure un acte préalable de vente. Ensuite, après avoir payé le prêt avec l'argent reçu de l'acheteur, le propriétaire reçoit des documents pour lever l'interdiction et se rend à la chambre d'enregistrement. Ensuite, le vendeur finalise la transaction chez le notaire.
4. Vous pouvez vendre un appartement avec un prêt. L'acheteur doit soumettre à la banque tous les documents nécessaires confirmant sa solvabilité, et il décide déjà de l'option de remplacer l'emprunteur. Avec une décision positive, les droits de propriété sont réenregistrés, la propriété reste dans l'hypothèque et le vendeur reçoit la différence entre le coût de l'appartement vendu et le solde de la dette sans la participation du créancier.

Conclusion

Il s'avère que différents appartements: privatisés, celui dont le propriétaire est un enfant, hypothécaire, donné - peuvent être vendus sans l'aide d'un agent immobilier, connaissant toutes les étapes de la transaction, de la fixation du prix à la réception du somme d'argent. Ayant une idée des dangers et des subtilités de ce processus et consacrant beaucoup d'efforts et de temps à la transaction, vous pouvez vendre votre appartement par vous-même.