Approche comparative. Méthodes de détermination de la valeur des biens immobiliers

2024 Auteur: Howard Calhoun | [email protected]. Dernière modifié: 2023-12-17 10:27

Dans la pratique mondiale dans le domaine de l'évaluation immobilière, trois approches sont utilisées:

• comparatif, ou marché;
• coûteux;
• rentable.

Le choix de la méthodologie dépend en grande partie de l'objet d'évaluation et de la situation réelle qui s'est développée autour d'un type particulier de bien immobilier. Cependant, l'approche comparative pour déterminer la valeur estimée est toujours considérée comme le moyen le plus fiable.

Principes de base de l'analyse comparative

L'approche comparative est un ensemble de méthodes permettant de déterminer la valeur marchande d'un bien immobilier. Le bien évalué est comparé à des biens similaires.

L'évaluation est basée sur les principes suivants:

• Demande et offre. Ces deux indicateurs sont indissociables, un nombre limité d'offres génère une certaine demande, et inversement, plus il y a d'offres, moins il y a de demande.
• Remplacement. Aucun acheteur ne paiera plus si une propriété aux caractéristiques similaires coûte moins cher.

Le concept de valeur marchande est presque identique au concept de prix d'équilibre. Le prix d'équilibre est un ensemble de caractéristiques quantitatives etfacteurs de prix qui déterminent l'offre et la demande pour l'article comparé.

Principaux critères de sélection de propriétés comparables pour l'évaluation immobilière

Il y a un grand nombre d'éléments qui sont pris en compte dans une analyse comparative, et leur combinaison est presque infinie. Par conséquent, l'analyse se limite à un certain nombre de facteurs qui affectent directement la tarification.

Éléments de comparaison. Qualité des droits

Toute charge ou servitude entraîne une diminution de la valeur de la propriété à évaluer. C'est-à-dire que toute restriction au droit de propriété est une réduction de prix. Si l'objet à évaluer ne présente pas de tels défauts par rapport à des objets comparables, alors le prix, au contraire, augmente.

Pour les terrains, la disponibilité des servitudes n'est pas le seul facteur réducteur. Lors de l'évaluation de la valeur est très important, transfère la propriété de la terre ou le droit au bail, l'utilisation permanente. Les deux derniers droits sont appelés facteurs réducteurs. Il est très important de savoir si le terrain a certaines restrictions sur les transactions ultérieures avec lui.

Conditions de vente

Ces conditions sont prises en compte si l'objet expertisé présente réellement des caractéristiques distinctives lors de la vente.

La faillite est un facteur réducteur, c'est-à-dire que le vendeur est pressé de faire une transaction d'achat et de vente, car le temps d'exposition de l'objet du marché immobilier est évidemment réduit par rapport à des objets similaires.

L'évaluation est également fortement influencée par les liens familiaux, les partenariatsrelation, même s'il est difficile d'évaluer ces risques.

Si le vendeur et l'acheteur sont liés par des relations de bail et qu'il est prévu de conclure un contrat de vente entre eux, alors afin d'économiser sur les paiements d'impôts, bien sûr, le coût estimé sera sous-estimé. Dans ce cas, il n'y a qu'une seule motivation - puisque les parties à la transaction sont liées par d'autres relations non marchandes, le vendeur crédite en fait l'acheteur. Une situation similaire se développe si la transaction est conforme aux termes de l'option.

La perspective de recevoir des subventions de l'État pour le développement des infrastructures peut entraîner une augmentation de la valeur estimée de l'immobilier résidentiel. Le montant des prêts concessionnels attendus est déterminé à partir de la différence entre les prêts concessionnels et les prêts du marché.

Conditions du marché

Un ajustement à la baisse peut être appliqué s'il existe une différence significative entre la valeur marchande d'un bien similaire et celle du bien expert.

Un changement de fonctionnalité peut également être pris en compte dans l'évaluation, car il affecte l'équilibre entre l'offre et la demande.

Emplacement de la propriété

Inducteurs de valeur	Facteurs de réduction des coûts
Quartier Prestige Statut des autres propriétaires de biens résidentiels Zone de réserve Possibilité de stationnement Accessibilité aux autoroutes Présence de monuments architecturaux et autres attractions Zone de loisirs à proximité de l'immobilier Caractéristiques architecturales uniques du bâtiment	Distance du centre-ville Aucune épicerie à distance de marche Éloignement des établissements scolaires et préscolaires Mauvaise situation environnementale dans la région Présence d'entreprises d'usine et d'entrepôt à proximité de la propriété, décharges

Facteurs physiques (pour la terre)

L'approche comparative dans l'évaluation d'un terrain implique la collecte de caractéristiques sur la propriété:

• taille;
• forme;
• géologie;
• topographie;
• niveau de préparation, c'est-à-dire si le terrain a été débarrassé de la végétation, si les irrégularités ont été éliminées;
• indicateurs qualitatifs de la couverture du sol.

Le plus remarquable est la présence ou l'absence de collines ou de pentes, de formations rocheuses ou de fossés. Il est également important de savoir quelle est la capacité portante de la terre, sa résistance, la présence d'eau souterraine. Il est très important de savoir s'il existe des informations sur la présence éventuelle de minéraux. Si l'information est confirmée, le terrain sera définitivement grevé à l'avenir.

Caractéristiques générales de l'objet à évaluer

L'approche de comparaison de marché est l'étude des caractéristiques qui augmentent la valeur des objets. Ceux-ci incluent:

• taille du bâtiment ou de la pièce;
• hauteur du bâtiment;
• disponibilité et superficie des installations auxiliaires;
• hauteur du plafond.

Le matériau à partir duquel le bâtiment est érigé compte également, plus il est moderne et fiable, plus la valeur de la propriété est élevée. Enfin et surtout, l'aspect général de l'ensemble du bâtiment, la disponibilité des réparations et une entrée pratique. Si l'entrée se fait par la cour, ce sera un facteur réducteur.

L'absence de réparation est une raison pour modifier le rapport d'évaluation. Un tel calcul est effectué sur la base du coût des travaux de réparation ou de restauration, en tenant compte du bénéfice que l'entrepreneur retirera de l'investissement dans la construction ou la réparation.

Facteurs économiques

L'approche comparative dans l'immobilier prend en compte les économies possibles sur les ressources énergétiques pendant l'exploitation. L'augmentation constante du coût des services publics incite les gens à penser constamment à économiser et à utiliser des sources d'énergie alternatives.

Ce facteur est particulièrement important si l'objet est acheté pour une location ultérieure. Plus le ratio des revenus aux coûts qui ira à l'exploitation d'un immeuble ou d'un local est élevé, moins le montant du capital remboursable dans les revenus locatifs nets de l'immobilier est élevé.

Cette catégorie comprend également l'indicateur de présence ou d'absence de compteurs, si des mesures ont été prises pour minimiser les pertes de chaleur.

Autres indicateurs

L'évaluation consiste à prendre en compte la présence ou l'absence d'éléments de service. L'exemple le plus simple est de savoir si la maison a un ascenseur ou non. La présence ou l'absence totale ou partielle de toute communication, laplus connecté au système local. S'il y a trop de lacunes, une correction à la baisse est effectuée. L'évaluation immobilière est réalisée selon une variété d'indicateurs.

Étapes de calculs

Tous les calculs comparatifs sont basés sur des informations provenant de sources ouvertes sur des transactions récentes avec des biens immobiliers similaires.

Étapes d'évaluation:

1. Étudier des offres similaires dans un segment immobilier particulier, en identifiant des propriétés comparables qui ont été vendues récemment.
2. Les informations recueillies sont analysées et chaque offre est comparée individuellement avec le bien en cours d'expertise.
3. Identification des caractéristiques de tarification, modifications du rapport d'évaluation.

Convenir du prix ajusté et en déduire le coût final par une approche comparative.

Avantages de l'approche comparative

Tout d'abord, la méthode vous permet de refléter uniquement l'opinion d'acheteurs et de vendeurs typiques.

L'évaluation est reflétée dans les prix actuels, en tenant compte des changements dans les conditions financières et même des processus inflationnistes. L'estimation est toujours statiquement justifiée.

Pour évaluer une propriété particulière, vous n'avez pas besoin d'étudier l'ensemble du marché immobilier, mais uniquement des propriétés similaires. La technique est très simple, avec des résultats fiables.

… et inconvénients

• Assez difficile de déterminer les prix réels.
• Dépendance totale à l'activité et à la stabilité du marché immobilier.
• Difficulté àrapprochement des données, si des objets similaires diffèrent considérablement en termes de vente.

En conclusion

L'essence de l'approche comparative en évaluation immobilière est claire pour l'acheteur et le vendeur. La technique permet aux parties d'étudier le marché immobilier et de s'assurer qu'elles n'ont pas perdu. L'évaluation peut être effectuée sur la base de transactions déjà réalisées ou sur des offres d'autres vendeurs. Dans tous les cas, la technique comparative est la systématisation et la comparaison de données sur des biens immobiliers similaires. L'essentiel est que la sélection d'objets similaires à comparer prenne en compte des facteurs particuliers ou inhabituels, par exemple la menace de saisie de garantie, les modifications de la réglementation au niveau local ou le non-respect des termes de l'accord de prêt, la présence d'éléments coercitifs.