Approche par le revenu de l'immobilier et de l'évaluation des entreprises. Application de l'approche par le revenu

2024 Auteur: Howard Calhoun | [email protected]. Dernière modifié: 2023-12-17 10:27

L'approche par le revenu est une combinaison complète de méthodes d'évaluation de la valeur de l'immobilier, de la propriété d'une organisation, de l'entreprise elle-même, dans laquelle la détermination de la valeur est effectuée en convertissant les avantages économiques attendus dans le futur. Les fondements théoriques d'une telle approche sont assez convaincants. La valeur d'un investissement est la valeur des avantages futurs à ce jour, actualisée à un taux de rendement qui reflète le risque de l'investissement.

Ceci est raisonnable et adapté à toute entreprise d'exploitation utilisée dans le domaine de la production et de la vente de biens, ainsi qu'à son activité, sous réserve de la génération de bénéfices positifs. La valeur des risques d'investissement dans l'entreprise évaluée est démontrée au moyen d'un taux d'actualisation. Au sens économique, il s'agit désormais du taux de rendement que les investisseurs exigent sur le capital investi dans des objets d'investissement comparables par niveau de risque, ou du taux de rendement d'options d'investissement alternatives présentant des risques comparables au moment de l'évaluation.

Caractéristiques

Application des revenusapproche dans la pratique s'avère être une tâche assez difficile, car il est nécessaire d'évaluer chaque déterminant important du coût - le taux de rendement et le profit. Si ces méthodes sont utilisées pour évaluer une entreprise, il est impératif de procéder à une analyse approfondie de tous leurs éléments clés, y compris le coût, le chiffre d'affaires de l'entreprise, qui ont un impact direct sur les bénéfices, les coûts et les risques créés par chaque élément individuel.

L'approche par le revenu de l'évaluation des entreprises est utilisée assez souvent. Par exemple, si nous parlons d'une acquisition ou d'une fusion, cette méthode est utilisée beaucoup plus souvent que celle, coûteuse ou marchande. L'investissement en capital de l'acheteur est désormais effectué dans l'attente de recevoir à l'avenir des flux de trésorerie nets, qui ne peuvent être qualifiés de garantis, car ils sont caractérisés par certains risques. L'approche par le revenu capture ces déterminants clés de la valeur, tandis que l'utilisation de l'approche par le marché nécessite généralement un ratio cours/bénéfices ou un autre multiple similaire des bénéfices rétrospectivement, sans tenir compte de l'avenir.

Les multiples de marché sont par nature peu fiables et ne fournissent pas le même niveau de précision que celui qui peut être atteint en utilisant une approche par le revenu avec des prévisions de rendements futurs et des taux d'actualisation. Par exemple, un ratio cours/bénéfices qui est appliqué annuellement ne reflète pas adéquatement les changements attendus dans les années à venir. corrigerl'utilisation de ratios permet de montrer les préférences générales des investisseurs et est souvent citée par des vendeurs ou des sources du secteur.

Utiliser

Les informations concernant le budget de l'entreprise doivent également être analysées et protégées, ce qui oblige à effectuer des changements et à élaborer les conséquences financières du plan créé, des prévisions et des propositions de base. L'approche fondée sur les revenus de l'évaluation d'entreprise mesure toutes les hypothèses liées à la question de savoir si certains avantages d'acquisition découlent de la croissance des revenus, des réductions de coûts, des améliorations des processus ou des réductions des coûts en capital. Avec l'aide d'une telle approche, tout cela peut être mesuré et discuté. En outre, il peut être utilisé pour déterminer le calendrier des avantages attendus, ainsi que pour démontrer la baisse de la valeur d'une entreprise à mesure que les avantages se déplacent vers un avenir plus lointain.

L'utilisation de l'approche par le revenu permet aux acheteurs et aux vendeurs de calculer la juste valeur marchande d'une entreprise ainsi que sa valeur d'investissement pour un ou plusieurs acheteurs stratégiques. Si cette distinction est affichée suffisamment clairement, les vendeurs et les acheteurs peuvent facilement identifier les avantages de la synergie et prendre des décisions éclairées.

Lors de l'utilisation de l'approche du revenu pour l'évaluation d'une entreprise, il faut garder à l'esprit que la valeur calculée comprend la valeur de tous les biens qui sont utilisés dans le cadre d'une activité directe. ÀDans le cadre de l'approche utilisée, plusieurs méthodes d'évaluation présentent le plus grand intérêt. En particulier, de telles méthodes de l'approche par les revenus sont applicables: capitalisation et actualisation des flux de trésorerie. Vous pouvez les examiner plus en détail.

Méthodes

En utilisant la méthode de capitalisation des flux de trésorerie, la valeur totale d'une entreprise est détectée en fonction des flux de trésorerie générés par le potentiel immobilier de l'entreprise. Les flux de trésorerie d'une entreprise ou d'une entreprise dans son ensemble sont la différence entre toutes les entrées et sorties de ressources financières pour une certaine période de facturation. Généralement, une période d'un an est utilisée pour les calculs. La technique consiste à convertir un niveau représentatif des flux de trésorerie attendus en une valeur actuelle en divisant le montant total des flux de trésorerie par le taux de capitalisation supposé. Dans ce cas, un flux de revenus avec certains ajustements est approprié.

Pour utiliser la méthode conventionnelle des flux de trésorerie, l'ajout du revenu net (calculé après impôts) des dépenses hors trésorerie est utilisé pour déterminer le montant du flux de trésorerie absolu à la capitalisation. Cette méthode de calcul peut être considérée comme plus simplifiée que le calcul du flux de trésorerie disponible, qui prend en compte l'investissement en capital requis et la nécessité de reconstituer le fonds de roulement en complément.

Actualisation des flux de trésorerie

Cette méthode est essentiellement basée uniquement sur les flux de trésorerie attendus générés par l'entreprise elle-même. Sa différence caractéristique est queune estimation des coûts est nécessaire pour calculer la définition d'un niveau représentatif de flux de trésorerie. Cette méthode dans les pays développés est la plus utilisée du fait qu'elle permet de prendre en compte toutes les perspectives de développement. Le flux de trésorerie en termes généraux est égal à la somme du revenu net et de l'amortissement, sous réserve de la soustraction de l'augmentation du fonds de roulement net et des investissements en capital.

Il existe les conditions suivantes pour utiliser la méthode des flux de trésorerie actualisés:

• il y a des raisons de croire que les niveaux futurs des flux financiers seront différents des niveaux actuels, c'est-à-dire que nous parlons d'une entreprise en développement;
• il existe des possibilités d'estimer raisonnablement les flux de trésorerie futurs lors de l'utilisation d'une entreprise ou d'une propriété commerciale;
• l'objet est en cours de construction, complet ou partiel;
• l'entreprise est une grande installation multifonctionnelle d'importance commerciale.

L'approche par le revenu de l'évaluation immobilière par la méthode des flux de trésorerie actualisés est la meilleure, mais son utilisation est très laborieuse. Certaines estimations ne peuvent être faites sans l'utilisation de cette méthode. Parmi eux se trouve le développement d'un projet d'investissement avec son évaluation ultérieure.

Avantages de la méthode de réduction

Si vous pratiquez une approche par les revenus de l'évaluation d'un bien immobilier ou d'une entreprise par le biais de la méthode d'actualisation, vous pouvez identifier certains avantages majeurs. Tout d'abord, la paroleCela signifie que les bénéfices futurs des entreprises ne tiennent directement compte que des coûts actuels attendus de fabrication des produits, puis de leur vente, et que les futurs investissements en capital liés au maintien et à l'expansion des installations de production ou de commerce ne sont reflétés dans les prévisions de bénéfices qu'indirectement par le biais de leur dépréciation actuelle.

Points importants

L'évaluation d'un objet par l'approche du revenu avec un manque de profit ou de perte comme indicateur des calculs d'investissement est effectuée ajustée du fait que le profit sert d'indicateur de reporting comptable, il est donc soumis à d'importantes manipulations dans le cours du travail.

La méthode des flux de trésorerie actualisés comprend trois groupes de modèles:

• dividendes actualisés;
• revenu résiduel;
• flux de trésorerie actualisés.

Si une approche par le revenu est pratiquée conformément au modèle d'actualisation des dividendes comme preuve de flux de trésorerie, les paiements en actions sont utilisés. Bien que le modèle soit largement répandu dans la pratique étrangère pour déterminer et évaluer la valeur des actifs d'une entreprise, il présente de nombreuses lacunes. Dans les modèles avec bénéfices non répartis, il n'y a aucun degré de comptabilisation. Il existe une différence dans les politiques de dividendes non seulement pour des entreprises spécifiques, mais aussi pour les pays dans leur ensemble. Cette méthode ne peut pas être utilisée dans les entreprises sans but lucratif. Ce modèle est le mieux adapté pour calculer la valeur des parts minoritaires.

Modèle de revenu résiduel

L'approche de l'évaluation par le revenu à travers le modèle d'approche résiduelle suppose que le montant du revenu résiduel, c'est-à-dire la différence entre le bénéfice réel et le bénéfice que les actionnaires avaient prévu au moment de l'achat de l'entreprise elle-même ou ses actions, sera utilisé comme indicateur de flux de trésorerie. Si la valeur de l'entreprise a été calculée sur la base d'hypothèses compatibles avec ce modèle, elle sera alors égale à la somme de la valeur comptable avec la valeur actuelle du montant attendu des revenus restant après cela. Ce modèle démontre une sensibilité importante à la qualité des données présentées dans les états financiers. Pour les conditions russes, l'adéquation de ces informations est sujette à des doutes importants.

Avantage pour les actionnaires

Bien sûr, les actionnaires ou les actionnaires d'une entreprise qui a une certaine histoire, ainsi que les faits de versement de dividendes, peuvent utiliser le modèle d'actualisation pour calculer la valeur de leur propre entreprise. La situation est telle que les actionnaires des entreprises de ce secteur sont rarement minoritaires, donc pour eux la voie la plus appropriée serait d'utiliser une approche par les revenus pour la valorisation des biens immobiliers et des entreprises à travers un modèle de flux de trésorerie disponible actualisé. Dans ce système, les flux de trésorerie disponibles avec des taux d'actualisation ou le rendement attendu du capital investi sont les éléments clés. Le plus gros problème lié à l'utilisation de ce modèle est la précision des prévisions de flux de trésorerie disponibles, ainsi que la détermination adéquate du taux d'actualisation.

Si l'approche par le revenu telle que définie ci-dessus est appliquée, alors lors de l'utilisation de la méthode des flux de trésorerie actualisés, le revenu attendu de l'entreprise tient compte des flux de trésorerie projetés qui peuvent être retirés de la circulation après le réinvestissement requis d'une partie de le bénéfice en espèces. En tant qu'indicateur, les flux de trésorerie ne dépendent pas du système comptable utilisé par l'entreprise et de sa politique d'amortissement. Dans le même temps, tous les flux de trésorerie - entrées et sorties - doivent être pris en compte. L'évaluation de la signification financière de l'actualisation des liquidités s'avère être telle qu'à la suite de ces processus, elles sont réduites des montants qui auraient été disponibles pour l'investisseur au moment où le flux de trésorerie spécifié a été reçu, à condition qu'il ait investi son fonds pas dans cette entreprise en ce moment, mais dans certains - un autre actif d'investissement de nature publique, par exemple, un titre liquide ou un dépôt bancaire.

Techniques supplémentaires

L'approche par le revenu, dont un exemple a été décrit précédemment, a été de moins en moins utilisée récemment, et maintenant la méthode d'évaluation est devenue la plus courante. Il est utilisé pour évaluer toutes sortes d'actifs et repose sur l'idée que tout actif partageant les caractéristiques de base des options peut être évalué comme cette option. À l'heure actuelle, l'approche par le revenu est le plus souvent abandonnée au profit du modèle d'évaluation des options (respectivement, le modèle Black-Scholes).

Un tel système, s'il est utilisé, permet d'estimer le coût total des capitaux propres d'une société ou d'une entreprise dans le cas où elle opère avec des pertes importantes. Ce modèle vise à mieux expliquer pourquoi le coût des fonds propres d'une entreprise n'est pas nul, même si la valeur de l'ensemble de l'entreprise baisse en dessous du montant nominal de la dette. Mais même en tenant compte de cet avantage, on peut noter que le modèle Black-Scholes d'évaluation de la valeur des entreprises russes est actuellement de plus en plus théorique. Le principal problème en raison duquel ce modèle ne peut pas être appliqué aux entreprises nationales est le manque de preuves pour les paramètres du modèle, qui sont essentiels.

Conclusions

L'approche par le revenu de l'évaluation des entreprises et des biens immobiliers est devenue beaucoup moins courante, et cela se produit pour de nombreuses raisons. En particulier, cela concerne les lacunes, en raison desquelles il existe des difficultés dans son utilisation sur le marché de la consommation. Tout d'abord, il convient de noter à quel point il est difficile de prévoir le coût futur des services et des produits, des matériaux et des matières premières, ainsi qu'un ensemble d'autres indicateurs de coût. En même temps, on peut parler d'une certaine subjectivité des expertises. De plus, le problème réside dans la faible divulgation d'informations sur les entreprises russes, et en fait cela est nécessaire pour effectuer des calculs compétents et compiler le modèle Black-Scholes. Cela est dû en grande partie à la faible culture d'entreprise de cesentreprises.

La grande majorité des actions, y compris les grandes participations, sont concentrées entre les mains d'un petit nombre de personnes, et la part des actionnaires minoritaires et des petits propriétaires, dont la part est très faible, dans le capital social est insignifiante. Il s'avère que de nombreuses entreprises ne sont tout simplement pas intéressées à divulguer des informations. C'est pourquoi le calcul par l'approche du revenu est sensiblement plus compliqué par rapport à la plupart des industries et des entreprises en Russie. Dans d'autres conditions, il fonctionne mieux, montrant tous ses avantages et sa fiabilité.