Quelle est la différence entre la valeur cadastrale et la valeur d'inventaire ? Détermination de la valeur cadastrale

2024 Auteur: Howard Calhoun | [email protected]. Dernière modifié: 2023-12-17 10:27

Récemment, l'immobilier a été évalué d'une nouvelle manière. La valeur cadastrale a été introduite, prévoyant d'autres principes de calcul de la valeur des objets et au plus près du prix du marché. Dans le même temps, l'innovation a entraîné une augmentation de la pression fiscale. L'article décrit comment la valeur cadastrale diffère de la valeur d'inventaire et comment elle est calculée.

Qu'est-ce que la valeur d'inventaire ?

La valeur d'inventaire des biens immobiliers est le fruit du travail des spécialistes du Bureau d'Inventaire Technique (BTI). Leur méthodologie prévoit que lors de l'évaluation, le coût primaire de l'objet est pris comme base et multiplié par les coefficients d'usure. La différence entre la valeur cadastrale et la valeur d'inventaire est que, dans le second cas, les facteurs de marché ne sont pas pris en compte.

Lors de l'inventaire, tout ce qui compose un bâtiment, une structure ou une pièce a été pris en compte - les dimensions et le matériau des murs, des sols, des toits, des fenêtres, des portes. Le personnel du BTI a fourni des techniciens qui se rendaient périodiquement sur le site et vérifiaient les données disponibles au Bureau.

Par la suite, tous les changements ont commencé à être effectués chaque année automatiquement - d'abord, ajustés en fonction de l'inflation, et deuxièmement, ajustés en fonction du temps. Cependant, quelle que soit la rapidité avec laquelle le bâtiment vieillit, sa valeur d'inventaire augmente. Si un propriétaire se demande comment connaître la valeur d'inventaire d'un objet, il doit se pencher sur le passeport technique. Les informations dont vous avez besoin sont là.

Quelle est la valeur cadastrale ?

La valeur cadastrale a une méthodologie différente. Au cours de son développement, le ministère des Finances a entrepris d'augmenter les recettes fiscales du budget. Cependant, de manière traditionnelle, en augmentant simplement les taux d'imposition, cela ne pouvait pas être atteint. Par conséquent, nous avons décidé de passer de l'autre côté et de changer la méthodologie d'évaluation. L'objectif était le même: le rapprocher le plus possible de la valeur marchande.

En conséquence, la loi fédérale intitulée "Sur les activités d'évaluation dans la Fédération de Russie" a été adoptée, et maintenant la détermination de la valeur cadastrale a acquis un caractère juridique.

Valeur cadastrale des terrains

Les principes de la nouvelle évaluation sont tirés du domaine de la fiscalité foncière. Ici, pendant longtemps, le calcul de la valeur cadastrale est basé sur la localisation du site et sa catégorie. Cependant, il est nécessaire non seulement pourfiscalité, mais aussi pour les relations locatives. Les partenaires de la transaction n'ont alors aucun doute sur son ampleur. Toutes les données se trouvent dans la chambre cadastrale, qui doit être réévaluée au moins une fois tous les 5 ans.

Les parcelles de terrain ont également une valeur standard, qui est appliquée lorsqu'il n'est pas possible de déterminer la valeur cadastrale. Cependant, il existe des cas où seul il est utilisé, par exemple lors de l'obtention d'un prêt auprès d'une banque, de l'acquisition d'un terrain municipal, etc. Les autorités des régions ont le droit de modifier le prix standard chaque année, mais pas plus d'un quart. De plus, il ne doit pas dépasser le seuil de 75 % de la valeur marchande.

Procédure pour effectuer une évaluation cadastrale

Après avoir cherché à savoir en quoi la valeur cadastrale diffère de la valeur d'inventaire, vous devez d'abord faire attention aux méthodes. Si la valeur d'inventaire nécessite de la rigueur et de la méthode sur de nombreuses années, alors l'évaluation cadastrale est réalisée relativement rapidement. La séquence d'actions avec elle est la suivante:

• Les autorités de la région décident d'une évaluation. Il doit avoir lieu au moins une fois tous les 5 ans.
• Rosreestr prépare sur cette base une liste d'objets à évaluer. Les données sont extraites du cadastre de l'État.
• Rosreestr attire un cabinet d'évaluation sur une base compétitive.
• L'expert, sur la base des documents normatifs et des coefficients qui y sont indiqués, effectue l'ensemble de la procédure.
• L'organisme d'autorégulation des évaluateurs procède à l'examen du rapport sur l'évaluation cadastrale.
• Les données obtenues sont approuvées par les autorités de la région et publiées.
• Les données sont saisies dans le système d'enregistrement cadastral.

Qui évalue la propriété ?

Probablement, l'évaluateur peut répondre le plus précisément à la question de savoir en quoi la valeur cadastrale diffère de la valeur d'inventaire. À ce titre, les entreprises spéciales qui ont des licences pour ce type d'activité agissent.

Pour accéder au parcours souhaité, ils doivent également passer une sélection compétitive. C'est cette procédure qui est prévue par la loi fédérale spéciale sur la passation de marchés pour les besoins de l'État et des municipalités. De plus, avant la signature de la convention, l'expert s'assure à ses frais des risques d'une mauvaise détermination de la valeur. Le montant de l'assurance est d'au moins 30 millions de roubles.

La réception de fonds publics pour le travail effectué ne devient possible qu'après que les autorités régionales ont reçu un examen positif des experts sur le rapport et l'approbation des résultats de l'évaluation.

Comment la valeur cadastrale de la propriété est-elle calculée ?

Les évaluateurs utilisent tout un ensemble de réglementations techniques, de normes, de règles et d'actes législatifs pour déterminer la valeur des objets. Cependant, une approche individuelle n'est pas la bienvenue ici, ce qui montre immédiatement la différence entre le cadastrecoût de l'inventaire.

L'évaluation cadastrale prévoit une approche de masse, lorsqu'il n'est pas nécessaire de mesurer chaque appartement ou maison. Apparemment, les entreprises impliquées dans ce domaine ont un ensemble de coefficients en fonction de l'emplacement de l'objet et de sa catégorie. La somme du score BTI est prise et multipliée par ces coefficients. C'est pourquoi l'inventaire et la valeur cadastrale d'un appartement diffèrent parfois plusieurs fois. Les autorités essaient de prendre en compte littéralement tout - même la distance à un arrêt de trolleybus, au métro ou la présence d'une aire de jeux pour enfants.

Les coefficients sont affichés simplement. Les évaluateurs auprès des autorités des régions prennent comme base le coût au mètre carré sur le marché immobilier et calculent combien il est supérieur à l'inventaire. Il reste un peu (de 10 %) pour réduire le résultat de la division - et le coefficient est prêt.

Comment la taxe foncière dépend-elle de la valeur cadastrale ?

Du fait que les valeurs cadastrales et d'inventaire sont déterminées différemment, la différence de prix de l'immobilier, qui a été prise comme base d'imposition, est apparue significative.

Si les taux d'imposition restaient les mêmes, la plupart des propriétaires feraient faillite du jour au lendemain. Ainsi, dans l'Oural, si le prix d'un appartement dans le certificat d'enregistrement est de 200 000 roubles, après réévaluation, il est d'au moins 500 000. L'État, dans des circonstances où les valeurs cadastrales et d'inventaire des biens immobiliers sont si différentes, a décidé de compenser quelque peu les pertes des contribuables à l'aide des taux d'imposition. En conséquence, les régions ont obtenu le droit de fixer les taux d'imposition, mais dans le cadre du corridor approuvé au niveau fédéral. Pour le logement, le taux maximum de 0,1 % est fixé si la valeur de la propriété ne dépasse pas 300 millions de roubles.

La nouvelle taxe est-elle toujours plus élevée que l'ancienne ?

Quelle est la différence entre la valeur cadastrale et la valeur d'inventaire ? principes d'imposition. Avec une valeur d'inventaire, la taxe était faible et peu de gens y prêtaient attention. Maintenant c'est une autre affaire. Dans certaines régions qui sont passées au nouveau régime, les contribuables ont déjà commencé à recevoir des avis contenant des chiffres décourageants qui dépassent même leurs pires craintes.

Cependant, dans certains cas, la taxe foncière peut être payée même en plus petits montants qu'auparavant. Le fait est que cette taxe n'est pas imposable pour un appartement de 20 mètres carrés, pour une maison - 50, pour des locaux d'habitation - 10. Si l'on tient également compte des avantages sociaux, il devient clair que ceux qui vivent dans de grands maisons et quartiers prestigieux.

Par exemple, dans les zones rurales reculées, le coût d'un mètre carré de logement selon le cadastre peut aller de 7 à 15 000 roubles, et à Moscou de 150 000 roubles et plus.

Où puis-je connaître la valeur cadastrale de ma propriété ?

Depuis le 1er janvier 2015, Rosreestr a lancé un service avec lequel chaque propriétaire peut comparer à quel point l'inventaire et la valeur cadastrale d'un appartement diffèrent. L'inventaire, comme nous l'avons déjà dit, est contenu dans le certificat d'immatriculation, et celui du cadastre sera signalé en réponse àdemande.

Il convient de noter que certains territoires n'ont pas terminé la transition et qu'il existe toujours une valeur d'inventaire. Le calcul de l'impôt dans de telles circonstances ne changera pas. Cependant, les autorités de ces régions se sont empressées de recalculer la valeur d'inventaire, que les citoyens ont déjà vue dans les avis d'imposition. Les intentions des responsables sont simples: au moment où la valeur cadastrale arrivera, le prix précédent sera au maximum possible, et lorsque le coefficient sera introduit, le budget recevra un revenu supplémentaire.

Une évaluation cadastrale peut-elle être contestée ?

Il s'avère que la taxe foncière dans le pays est constituée à la fois de la valeur cadastrale et de la valeur d'inventaire. La différence entre eux est aussi qu'il est impossible de contester l'estimation de l'inventaire, puisqu'elle se fait sur la base de règlements techniques, SNIP et GOST, et que le cadastre est tout à fait faisable, puisqu'il y a des coefficients.

Afin d'exprimer un désaccord avec l'évaluation présentée, à la première étape, vous devez contacter une commission spéciale sous Rosreestr, dont les branches régionales sont dans tous les départements. Vous devrez présenter un certain ensemble de documents confirmant le droit du demandeur à cette propriété.

Tribunal ou plainte - que choisir ?

Une erreur cadastrale peut être corrigée par des moyens administratifs ou par le biais du tribunal. Cependant, le système de contestation de l'évaluation cadastrale a été initialement construit de telle manière qu'il ne serait pas possible de contourner la commission Rosreestr. Le tribunal arbitral rejettera purement et simplement la demande si la demande n'est pas accompagnée dela conclusion de cet organe. Cependant, à l'avenir, si le propriétaire est convaincu qu'il a raison, il devra intenter une action en justice.

Dans le même temps, un problème se pose dans la décision du tribunal - il est nécessaire d'impliquer un évaluateur indépendant pour qu'il réfute les conclusions de la chambre cadastrale. Et ce service est cher et dans certains cas tout simplement non rentable. Le coût d'un expert peut largement dépasser la différence de taxation.

Si le verdict est rendu en faveur du contribuable, alors avant l'introduction de nouvelles informations, il faudra un certain temps jusqu'à ce que la chambre cadastrale mette à jour la base de données.