Comment vérifier le développeur : méthodes et recommandations

2024 Auteur: Howard Calhoun | [email protected]. Dernière modifié: 2023-12-17 10:27

Lors de l'achat d'un logement au stade de la construction, vous devez vous assurer mille fois de la fiabilité du promoteur. Comment vérifier l'entreprise et comprendre si on peut lui faire confiance ? Après tout, le coût de l'immobilier est aujourd'hui si élevé que la plupart des citoyens doivent contracter des prêts hypothécaires de plusieurs millions de dollars et les rembourser pendant plus d'un an. Il est donc important d'éliminer même le moindre risque. Vous apprendrez comment vérifier le développeur, quelles informations et quels documents vous devez porter une attention particulière dans l'article.

Pourquoi on ne peut pas compter sur la chance

Il existe plusieurs façons de vérifier la fiabilité du promoteur lors de l'achat d'un appartement au stade de l'excavation ou de la construction. Faites confiance à votre argent ne devrait être qu'une entreprise de construction avec une réputation irréprochable. Le sérieux et l'expérience dans la construction sont importants, mais ne sont pas les seuls indicateurs de la fiabilité de l'entreprise. En plus de cela, la stabilité financière est importante, c'est-à-dire la disponibilité de diverses sources de financement et de capacités administratives. Les risques de l'acheteur, la probabilité de "gel" dépendent directement de ces critèresconstruction ou retard dans la mise en service de l'installation finie.

Les activités du promoteur en tant que personne morale ou entrepreneur individuel sont affectées par divers facteurs économiques, les changements de législation, les tendances du marché immobilier, les taux de change et d'autres conditions qui ne dépendent pas de l'entreprise de construction elle-même, sa réputation et sa bonne foi. Des difficultés et des imprévus peuvent survenir dans le travail d'une entreprise ayant de nombreuses années d'expérience et une image solide. Cependant, une telle entreprise, contrairement à un développeur moins connu et non vérifié, sera en mesure de trouver un moyen de sortir de situations difficiles sans causer de dommages au consommateur final. C'est pourquoi il est extrêmement important de savoir comment vérifier le développeur. Cela vous permettra de comprendre si vous pouvez lui faire confiance avec votre argent durement gagné.

Informations sur le site

Le premier et le plus simple moyen de connaître une entreprise de construction est de visiter son site Web officiel. Habituellement, les informations de base sur le développeur sont contenues dans la section "À propos de nous" ou "À propos de l'entreprise". Il contient des informations sur la période d'existence sur le marché, l'historique du développement, les réalisations, les récompenses. Au même endroit, certaines entreprises publient des informations sur le niveau de direction et la composition du conseil d'administration.

Des articles informatifs et analytiques sur des ressources spécialisées indépendantes ("Indicateurs du marché immobilier", "RBC Immobilier", etc.) seront utiles. Vous pouvez obtenir des informations sur le développeur via n'importe quel moteur de recherche. Mais faites sans aucun doute confiance à ce qui est écrit sur le site dans la rubrique "Médias à propos de nous" ou "Avis",ça ne vaut vraiment pas le coup.

Ne manquez pas la page "Projets". Dans cette section, l'entreprise place les projets déjà mis en œuvre, le cas échéant. Soit dit en passant, leur absence peut indiquer que le développeur est novice dans son domaine. Il serait faux de juger objectivement l'expérience de l'entreprise par ces objets qui sont au stade de la mise en œuvre ou de la planification, car les soi-disant "projets papier" ne témoignent que des ambitions du développeur, rien de plus.

S'il y a des objets immobiliers remis présentés pour examen sur le site officiel, vous devez faire attention à la région dans laquelle ils ont été construits. Ce fait aidera à vérifier le développeur. En règle générale, la présence de plusieurs projets achevés avec succès indique que le promoteur entretient de bonnes relations avec les autorités de la municipalité, ce qui signifie que tout problème lié à l'obtention de permis, à l'accord sur les conditions techniques et à l'approvisionnement en énergie est peu probable.

Coopération avec des partenaires

Évaluer la fiabilité du développeur, vous devez prêter attention à ses principaux partenaires. S'il s'agit de grandes banques avec participation de l'État et d'entreprises de construction de premier plan agissant en tant qu'entrepreneurs généraux, il n'y a aucun doute quant à la justesse de votre choix.

Il existe une autre méthode pour vérifier le constructeur. Il consiste à étudier la politique d'investissement de l'entreprise. De plus, si le principal investisseur de l'entreprise est une société financière géante, il n'y a certainement pas lieu de s'inquiéter. Avant d'investir massivement dans une entreprise, les gros investisseursétudient en profondeur les projets de développement, effectuent de nombreuses inspections des activités du développeur et ne signent un contrat que s'ils n'ont pas de questions. À son tour, le développeur, pointant vers un partenariat avec une entreprise leader, démontre à l'ensemble du marché l'intégrité de sa réputation.

Les informations sur les sources de financement sont contenues dans la déclaration de projet. Ce document est également disponible sur le site Web du développeur. En plus de cela, le nom de la banque ou autre organisme qui finance la construction est indiqué. Ce point est particulièrement important, car la coopération avec une petite entreprise ou une entreprise inconnue peut en fait être affiliée. Les autres sources sont les fonds des clients finaux transférés dans le cadre d'accords DDU.

Pour vérifier la fiabilité du promoteur dans la construction partagée, en règle générale, ils font attention à la présence de risques de change. Ils apparaissent si le développeur effectue tous les paiements en dollars ou en euros. Les moindres fluctuations du taux de change entraîneront de graves pertes pour les investisseurs. Si toutes les opérations liées au projet sont effectuées en roubles, cela élimine les risques des investisseurs.

Opportunités financières de la société de développement

Les caractéristiques de la force d'investissement d'une entreprise incluent une stratégie de vente indépendante. Cela implique la mise en œuvre du projet par le promoteur au détriment de l'investissement de ses fonds propres ou de crédit, sans la participation des acheteurs. Habituellement, ces objets sont vendus à la fin du processus de construction,lorsqu'ils sont presque prêts pour la mise en service. Si le promoteur a commencé à vendre des appartements, mais que même une fosse de fondation n'a pas encore été préparée, il est nécessaire d'étudier la déclaration de projet, qui indique les sources de financement. S'il s'agit principalement d'actionnaires, il est préférable de réévaluer attentivement votre décision d'achat.

L'adéquation de la politique tarifaire est un autre argument en faveur du développeur. Comment vérifier lors de l'achat d'un appartement pas cher, quel est le piège ? Le bon marché évident de la proposition n'indique pas toujours ses avantages. Le plus souvent, les appartements vendus à un prix très inférieur à celui du marché indiquent un manque de ressources de l'entreprise. Cependant, une baisse modérée des prix lors des promotions saisonnières est tout à fait normale sur le marché immobilier.

Le bien-être financier d'une entreprise s'exprime souvent par sa publicité. Le placement d'actions propres dans le domaine public sur le marché boursier national ou étranger confirme le fait que le promoteur a subi de nombreuses procédures de vérification et a reçu des évaluations d'experts élevées. Ce fait indique que les investisseurs boursiers font confiance à l'entreprise et soutiennent son modèle de gouvernance d'entreprise et sa politique financière.

Les portails immobiliers, qui publient les évaluations des entreprises de construction russes, sont un endroit où vous pouvez vérifier le promoteur par ses indicateurs quantitatifs. Au sommet, en règle générale, se trouvent les entreprises avec une quantité importante d'espace résidentiel mis en service et des bénéfices réalisés pour l'année civile.

Pasmise en œuvre du projet

Comment vérifier la fiabilité du promoteur lors de l'achat d'un appartement, si la maison est en construction ou en terrassement ? Dans ce cas, vous pouvez compter sur le rythme de chaque étape des travaux de construction. Les projets déjà mis en œuvre du développeur sont pris comme base. Souvent, les développeurs publient spécifiquement des reportages photo et vidéo, essayant ainsi de justifier la confiance des investisseurs. Grâce aux caméras Web installées sur le territoire de l'établissement, les futurs résidents ont la possibilité de surveiller le processus de travail en ligne, d'évaluer la dynamique et la cohérence du processus.

Mais comment vérifier la fiabilité du promoteur en co-construction et comment comprendre que la construction d'immeubles de grande hauteur est trop lente ? Dans un flux de travail normal, un immeuble en construction devrait augmenter de 2 à 3 étages chaque mois. Les bâtiments en panneaux, contrairement aux bâtiments en briques et monolithiques, sont construits plus rapidement: en moyenne, une boîte en béton s'agrandit de 4 à 5 étages par mois. Cependant, ces calculs sont théoriques et même les principales entreprises de construction s'écartent souvent de la norme.

Avant d'acheter un logement en construction auprès du promoteur, il est conseillé de passer quelques heures de votre temps personnel et de visiter quelques objets finis. L'inspection des cours, des façades des bâtiments, de l'entrée du complexe résidentiel permettra de tirer une conclusion préliminaire sur la qualité des maisons. Il faut aussi tenir compte de l'année de construction et des retours des habitants. Même les bâtiments qui sont visuellement exempts de défauts peuvent par la suite présenter aux nouveaux propriétaires sansles plus agréables surprises sous la forme de murs glacials, d'une audibilité élevée, de finitions intérieures de mauvaise qualité, etc.

Quels sont les documents à demander

La loi fédérale n° 214, qui réglemente la participation à la construction partagée, fixe l'obligation du promoteur de fournir plusieurs documents pour examen par toute personne intéressée. Ceux-ci incluent:

• charte de l'entreprise de construction dans la dernière édition et autres documents constitutifs;
• certificat d'enregistrement d'état du développeur en tant qu'entrepreneur individuel ou personne morale;
• certificat d'immatriculation fiscale;
• documents comptables pour trois années civiles;
• rapport du commissaire aux comptes sur les activités de la société.

Ce sont des documents généraux que vous devez d'abord vérifier auprès du constructeur du nouveau bâtiment. La Société est tenue, sur demande, de fournir leurs originaux ou des copies notariées. Mais d'un autre côté, la familiarisation avec ces documents ne peut pas être qualifiée d'option à 100% qui vous permettra de vérifier la fiabilité du promoteur lors de l'achat d'un nouveau bâtiment. En règle générale, ces informations sont de nature formelle et sont disponibles pour chaque développeur, de sorte que l'acheteur moyen ne recevra aucune information particulière. La seule valeur pour les investisseurs potentiels est le rapport d'audit, selon lequel les spécialistes pourront tirer des conclusions sur la situation financière de l'entreprise.

Où il est plus important de se familiariser avec la documentation du projet. En plus du paquet principal de papiers, la disponibilité de:

• contrats de propriété foncière;
• conclusions des experts gouvernementaux;
• permis des autorités régionales pour la construction;
• extraits du Registre d'État unifié des personnes morales.

Lorsqu'on demande comment vérifier le promoteur lors de l'achat d'un nouveau bâtiment, il ne faut pas oublier les documents qui doivent être exigés immédiatement au moment de la conclusion du contrat. Avant d'apposer votre signature sur l'accord de participation au capital, vous devez vous assurer que l'entreprise respecte la loi. Alors, quels documents de développeur devez-vous vérifier ? Assurez-vous que la personne qui représente les intérêts de l'entreprise a le pouvoir de conclure la transaction. Si le contrat est signé par un employé de l'entreprise, il doit avoir une procuration correspondante du directeur général. Dans les cas où une partie à l'accord est une personne qui n'a pas ces pouvoirs, l'accord est invalidé et toutes les obligations qui en découlent sont annulées, malgré le fait du transfert d'argent. Vous devez faire attention au nom de la personne qui a délivré le document, à la durée de validité de la procuration et au droit d'effectuer les opérations qu'elle donne.

Quoi d'autre peut indiquer la fiabilité de l'entreprise

La plupart des utilisateurs collectent des informations sur le promoteur qui les intéresse sur divers forums consacrés à discuter de projets, du coût d'un nouveau bâtiment, des avantages et des inconvénients des appartements, etc. Ici, vous ne pourrez pas vérifier les documents du promoteur, mais vous pouvez vous renseigner sur les plaintes des actionnaires, comprendre ce qu'il peut y avoir d'incohérences et sous l'eaupierres en cours d'enregistrement immobilier. S'il y a plus de plaintes que de critiques positives, vous devez réévaluer la décision d'achat. Dans le cas où des dizaines d'actionnaires accusent le promoteur d'actions franchement frauduleuses, de violations constantes des délais d'achèvement des objets ou, par exemple, de refus de fournir des documents sur la légalité de la construction sur un terrain particulier, il vaut mieux pour trouver une autre entreprise.

Beaucoup sont intéressés par les documents à vérifier avec le développeur afin que vous puissiez en savoir plus sur ses poursuites en cours. Mais même si des informations confirmant l'existence de certains litiges entre l'entreprise de construction et des co-investisseurs, entrepreneurs ou actionnaires étaient du domaine public, cela ne signifierait rien. Le contentieux est une pratique courante sur le marché immobilier, en particulier pour les grandes entreprises qui commandent annuellement des centaines de milliers de mètres carrés de surface habitable. La résolution des litiges est gérée par une équipe d'avocats, de sorte que ces problèmes n'ont rien à voir avec le déroulement du processus de construction et les problèmes techniques qui l'accompagnent.

Comment vérifier la faillite d'un développeur

En 2014, la loi fédérale a été adoptée, qui obligeait toutes les entreprises de construction à assurer leur responsabilité envers les actionnaires par une garantie bancaire, une police d'assurance ou un accord avec la société mutuelle d'assurance. Et en 2017, de nouvelles modifications ont de nouveau été apportées à la loi fédérale spécifiée, selon laquelle les promoteurs doivent désormais allouer des fonds au fonds de compensation unifié pour la construction partagée. Le but de cet organisme étatique est d'orienter le budget pour financer la construction à long terme et rembourser les dettes des actionnaires en cas de faillite du promoteur.

Comment vérifier si l'entreprise a acquis le statut officiel d'insolvable avant la conclusion de l'accord d'équité ? Des registres spéciaux aideront à cet égard. Pour utiliser l'un d'eux, vous devez vous rendre sur le site officiel du tribunal arbitral. Dans la section "Classeur unique", à travers le filtre de recherche, définissez les paramètres dans la colonne "Participant à l'affaire", en indiquant "Défendeur", puis entrez le nom du développeur et sélectionnez le bouton "Faillite" actif. Tous les dossiers d'insolvabilité archivés et en cours des personnes morales et physiques seront affichés à l'écran.

Mise en service à domicile: formalités de base

Enfin, l'affaire est conclue et toutes les échéances pour remettre l'objet aux riverains, qui attendent avec impatience le jour de la pendaison de crémaillère, sont arrivées. Mais, comme il s'est avéré dans la pratique, beaucoup ne savent pas comment vérifier un appartement auprès d'un promoteur.

Les délais de réalisation des travaux de construction sont prescrits dans le DDU. Si le promoteur n'a pas le temps de remettre l'objet à temps, il est alors tenu d'informer les acheteurs deux mois avant l'expiration de ce délai et de proposer de modifier la disposition correspondante du contrat. Par ailleurs, il est également important de séparer les notions de période de mise en service et de remise des clés aux propriétaires. En règle générale, les nouveaux colons pourront emménager dans de nouveaux appartements au plus tôt le lendemain de l'acceptation de l'objet.commission d'état. De plus, le moment de la remise des clés aux locataires doit également être précisé dans le contrat. Cela se produit généralement 4 à 6 mois après la réception du permis de mise en service.

À tous les actionnaires, les promoteurs sont tenus d'adresser un avis de mise à disposition de l'objet par courrier recommandé au plus tard un mois avant la date de remise des clés. Cependant, le plus souvent, les acheteurs sont informés de bonnes nouvelles par téléphone et invités à venir au bureau pour vérifier les documents. Vous devez vous y rendre avec votre passeport et une copie de l'accord de transaction. Si le logement acheté est enregistré auprès de plusieurs propriétaires, chacun d'eux doit être présent, et si cela n'est pas possible, vous devez délivrer une procuration à votre représentant.

un contre un. Le promoteur est obligé d'effectuer la livraison de l'objet selon une certaine réglementation, et le nouveau propriétaire a le droit de ne pas l'accepter s'il y a un mariage, des lacunes. Avant de signer l'acte d'acceptation et de transfert, il est nécessaire de vérifier la mise en œuvre de chaque détail mineur dans l'appartement prévu par le contrat. De plus, vous devez vous assurer que le promoteur a reçu l'autorisation de mise en service et que la maison a déjà reçu une adresse.

Si le promoteur a retardé la livraison en temps voulu de l'objet, l'acheteur a le droit de recevoir une compensation. En même temps, il faut comprendre qu'aucun développeurprendra l'initiative et ne paiera pas l'amende de son plein gré. Le nouveau propriétaire a le droit de déposer une réclamation auprès du siège social de la société et d'attendre son examen dans les 10 jours. Dans de tels cas, de nombreuses entreprises proposent à leurs clients un règlement préalable du litige, en indiquant le montant de l'indemnisation et le délai de paiement.

Inspection de l'appartement

Avant de procéder à la réception et au transfert de l'appartement, le propriétaire doit à nouveau ouvrir sa copie du contrat de partage et étudier attentivement le chapitre qui décrit les caractéristiques de l'objet prêt à être occupé. Tous les types de travaux que le promoteur s'engage à effectuer sont indiqués ici. Lors de l'inspection, il est conseillé de ne pas lâcher DDU afin de pouvoir signaler immédiatement au représentant de la société de développement les incohérences identifiées.

Alors, que vérifier lors de l'acceptation d'un appartement d'un promoteur ? Énumérons tout ce dont vous devez faire attention:

• Porte d'entrée. Il doit être correctement monté et s'ouvrir librement, bien ajusté contre l'ouverture. Faites attention à la fonctionnalité de la serrure à mortaise.
• Murs. Même un écart minime par rapport à la verticale n'est pas autorisé, tandis que les irrégularités locales peuvent être inférieures à 5 mm. Vous devez également mesurer la superficie de l'appartement et vous assurer que l'emplacement des murs correspond à sa disposition schématique.
• Planchers. Il ne devrait pas y avoir de vides ou de faisceaux d'air. Vous pouvez les trouver en tapotant quelques fragments avec un marteau.
• Plafonds. goutteset des lacunes au niveau des joints, l'écart entre la hauteur réelle des plafonds et celle déclarée est un motif de refus d'accepter l'appartement. Cependant, si l'acheteur envisage d'installer des plafonds tendus, vous pouvez fermer les yeux sur les défauts mineurs.
• Windows. Les structures de la marque indiquée dans le DDU par le promoteur doivent être installées. Vous devez vérifier par vous-même l'intégrité des fenêtres à double vitrage, la fonctionnalité des ferrures, le degré de fermeture des interstices, la présence d'une visière sur la loggia (le cas échéant).
• Câblage électrique. À l'aide de testeurs spéciaux, vous pouvez vérifier le fonctionnement de tous les interrupteurs et prises. Si leur présence n'est pas prévue par le contrat, assurez-vous qu'il y a tous les fils pour une connexion ultérieure.
• Communication d'ingénierie. Les systèmes de chauffage, d'égouts et de ventilation, toutes les vannes d'arrêt, les tés, les tuyaux de vidange, l'évier, la cuvette des toilettes, les radiateurs de chauffage, etc. sont sujets à vérification.
• Terminer. Il faut faire attention à la qualité des matériaux utilisés, leur marque. Il ne doit pas y avoir de fissures, d'éclats ou de coutures ouvertes.

Enfin, vous devez également enregistrer les relevés des compteurs installés dans l'appartement et à l'extérieur. Il est conseillé de sauvegarder les données des appareils de mesure et de les comparer avec celles indiquées dans leurs passeports. De plus, vous pouvez contacter le promoteur avec une demande pour montrer le sous-sol ou l'étage technique supérieur. Les actionnaires ont le droit d'accéder à n'importe quelle partie du bâtiment pour s'assurer que les tuyaux ou le toit ne fuient pas et qu'il n'y a pas d'odeurs étrangères.

Dernière étape

Si le propriétaire n'a aucun droit sur l'appartement fini, le certificat d'acceptation est signé. A défaut, si des vices sont constatés, un acte défectueux est dressé. Il indique la liste complète des plaintes des clients, ainsi que l'adresse, le numéro d'appartement, les détails et les informations sur la société de développement.

Le promoteur invite l'actionnaire à revoir après l'élimination des défauts. Si l'acheteur n'a pas de réclamations sérieuses, mais pour une raison quelconque, il refuse d'accepter l'appartement, le promoteur a le droit de remettre l'objet unilatéralement.