2024 Auteur: Howard Calhoun | [email protected]. Dernière modifié: 2023-12-17 10:27
Aujourd'hui, l'assurance responsabilité civile est très courante. Il est légalement attribué à toute personne liée à des installations dangereuses (transport, construction, etc.), responsabilité pour d'éventuels dommages à d'autres personnes ou organisations.
Depuis 2014, les promoteurs d'ensembles collectifs sont tenus d'assurer leur responsabilité civile envers les acquéreurs (c'est-à-dire les actionnaires). Certes, avec quelques réserves: les projets de construction doivent respecter les normes de la loi FZ-214, et l'autorisation d'effectuer des travaux de construction a été reçue au plus tôt en 2014.
Cadre réglementaire
Toutes les formalités législatives sur l'assurance responsabilité civile du promoteur sont prescrites dans 214-FZ:
- L'article 15.1 est consacré à la sécurisation des obligations d'une entreprise de construction par une garantie bancaire;
- L'article 15.2 révèle les conditionsassurance responsabilité civile constructeur.
Quoi de neuf ?
Grâce aux conditions créées, les promoteurs ont le droit de conclure des accords avec participation au capital (DDU), et les appartements ne sont vendus qu'avec assurance.
L'assurance développeur obligatoire existe sous deux formes:
- Grâce à une garantie bancaire (sous certaines conditions).
- Par la rédaction d'un contrat d'assurance responsabilité civile.
De plus, le développeur a le droit de le conclure aussi bien avec la Société Mutuelle d'Assurance des Développeurs (OVS), qu'avec toute compagnie d'assurance. Cette démarche s'effectue uniquement à ses frais et (condition impérative !) avant la signature du premier pacte de participation au capital (DDU). Chaque actionnaire doit connaître les termes et conditions de l'assurance.
Rosreestr a été nommé autorité de contrôle des actions des entreprises de construction dans le domaine juridique. Ainsi, les DDU sans assurance responsabilité civile développeur ne sont tout simplement pas enregistrés.
Concepts de base
Les bénéficiaires de l'un des types d'assurance ci-dessus sont les actionnaires. En cas d'événement assuré, ils reçoivent une compensation monétaire. Le bénéficiaire peut être remplacé dans les conditions du contrat. L'assureur doit en être informé par écrit.
Evénement assuré - déclarer le promoteur en faillite ou violer l'une de ses obligations lors du transfert de l'objet fini à l'actionnaire. De plus, la non-conformité doit êtreconfirmé devant le tribunal (selon la déclaration de l'actionnaire). Il peut s'agir d'une décision de recouvrement de garantie, ou d'une décision de justice arbitrale déclarant le promoteur en faillite, ainsi que d'ouvrir un appel d'offres pour une gestion externe, un extrait du registre de restitution des fonds: composition, montant et séquence d'exécution.
Prestation d'assurance minimale - le montant calculé à partir du prix de l'accord de partage. Mais il ne peut être inférieur au produit de la superficie de l'appartement par le coût moyen au mètre carré d'un logement dans une région donnée.
La durée du contrat d'assurance est fixée en fonction du moment de la construction de la maison. Habituellement indiqué dans la documentation du projet et l'accord de partage.
Contrat d'assurance
Le contrat d'assurance du promoteur commence à partir du moment de l'enregistrement par l'État de l'accord de participation au capital et est valable jusqu'à la date de transfert des locaux d'habitation spécifiés dans le DDU.
Le contrat d'assurance doit stipuler le droit du bénéficiaire à recevoir une indemnité d'assurance pour un événement qui survient au plus tard deux ans à compter de la date de transfert des locaux d'habitation spécifié dans l'accord de participation partagée.
Le promoteur est tenu de conclure des contrats de responsabilité civile pour tous les locaux de l'immeuble en construction, et avant l'ouverture du premier contrat avec l'actionnaire, et non avant le début des travaux de construction. Les avocats recommandent aux actionnaires de se familiariser d'abord avec la liste des compagnies d'assurance pour assurer les développeurs, afin de ne pas avoir d'ennuis.
Le montant minimum d'assurance est calculé en multipliant le mètre carré de la valeur marchande moyenne du logement par la superficie de l'objet à partager.
Protection améliorée
Ainsi, l'assurance du promoteur protège les intérêts des actionnaires, ainsi que d'autres dispositions de 214 de la loi fédérale. Parallèlement, l'accent est mis sur la sécurité des fonds investis dans la construction. C'est-à-dire qu'en cas de non-respect par le promoteur de ses obligations, un paiement d'assurance monétaire, ainsi qu'un gage de terrain, agit comme une mesure pour assurer l'indemnisation d'un préjudice éventuel.
Le paiement des indemnités est confié à l'assureur. Il peut s'agir d'une compagnie d'assurances, d'une banque ou d'une mutuelle, c'est-à-dire le garant choisi par le promoteur. Une garantie bancaire est aujourd'hui un plaisir très coûteux, et tous les établissements de crédit ne proposent pas un tel service. Par conséquent, le plus souvent, les développeurs se tournent vers une compagnie d'assurance ou un OBC.
Assurance responsabilité civile constructeur: compagnies d'assurance
Le promoteur est tenu de conclure un contrat d'assurance responsabilité du promoteur (selon 214-FZ) avec le Royaume-Uni avant l'enregistrement par l'État du premier accord de participation au capital. En plus d'avoir une licence pour ce type d'activité, il doit répondre aux exigences suivantes:
- Travailler dans le domaine de l'assurance pendant au moins cinq ans.
- Avoir des fonds propres d'un montant de plus de 400 millions de roubles, avec une chartecapital d'au moins 120 millions de roubles.
- N'ont pas de motifs pour la procédure de faillite du Royaume-Uni.
- Respecter les conditions de stabilité financière spécifiées dans la législation sur les assurances pendant six mois.
- Ne donnez pas à la Banque centrale une raison de nommer une administration intérimaire.
- N'ayez pas de prétextes pour qu'un tribunal arbitral engage une procédure de faillite.
L'assurance responsabilité civile constructeur (compagnies d'assurance admises à cette activité, leur liste, la Banque centrale publie chaque année sur son site Internet), selon de nombreux assureurs commerciaux, est associée à des risques élevés, car cette activité n'a pas de revenus transparents et dépenses.
Liste des CI éligibles à l'assurance responsabilité civile développeur
À la Banque centrale de la Fédération de Russie, un fonds d'indemnisation est en cours de constitution aux dépens des contributions des promoteurs, à partir duquel des fonds seront alloués à l'achèvement des installations ou à l'indemnisation des pertes des actionnaires.
Il n'y a que 16 entreprises de ce type cette année:
- VSK Insurance Joint Stock Company;
- Regional Insurance Company LLC;
- Joint Stock Company "Groupe d'assurance "UralSib";
- Ingosstrakh Insurance Public Joint Stock Company, et autres.
La liste des compagnies d'assurance pour assurer les développeurs n'est pas permanente. La Banque centrale le met à jour chaque année.
Exigences pour les mutuelles
Assurance du constructeur prescrite par l'article 15.2214 de la loi fédérale, permet à une organisation de construction de participer à la société d'assurance mutuelle. De quoi s'agit-il ?
Il s'agit d'une association à but non lucratif dont l'activité principale est l'assurance de tous les intérêts patrimoniaux de chacun des participants sur la base d'une mutuelle.
La base juridique pour la création d'une telle organisation est prescrite par l'article 968 du Code civil, et les activités de la société sont régies par la loi n° 286-FZ "Sur l'assurance mutuelle", qui est entrée en vigueur le 29 novembre 2007
L'assurance responsabilité civile constructeur se fait sur la base de la réciprocité, par la mise en commun des fonds apportés. En même temps, la législation ne prévoit pas la répartition des revenus nets qui en résultent entre les membres de la communauté. L'objectif de l'OBC est la création d'une réserve d'assurance en accumulant des fonds. Elle peut être utilisée en cas de faillite ou d'exécution malhonnête des obligations de l'un des promoteurs (c'est-à-dire de verser aux actionnaires leurs apports).
Mécanisme non établi
Les deux ans et demi écoulés depuis la publication de la loi ont montré l'incohérence des méthodes choisies, leur incapacité à garantir le respect des obligations du promoteur envers les actionnaires. Les paiements d'assurance ne vous permettent pas de restituer les fonds réellement investis. Par conséquent, les amendements à la loi, qui sont entrés en vigueur en janvier de cette année, ont obligé le promoteur à payer un montant spécialement calculé à l'Étatfonds d'indemnisation de la construction d'actions. Des prélèvements sont opérés sur chaque convention de participation nouvellement conclue. Les fonds du Fonds peuvent être utilisés pour achever des travaux de construction d'installations problématiques ou pour verser des indemnités aux actionnaires, si le promoteur est déclaré en faillite.
Un autre amendement à la loi était une alternative à l'assurance des développeurs. Ce sont les soi-disant comptes séquestres. Grâce à eux, la banque, en tant qu'intermédiaire, paie avec les actionnaires.
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