Comment vendre un appartement sans taxes : les moyens légaux d'éviter de payer des taxes

2024 Auteur: Howard Calhoun | [email protected]. Dernière modifié: 2023-12-17 10:27

La vente d'un bien immobilier résidentiel est un processus complexe et long, à la suite duquel le vendeur dispose d'un certain revenu. Pour cela, vous devez payer une taxe sous la forme de 13% de la valeur de vente, mais dans certaines situations, les citoyens ont le droit d'être exemptés du paiement de cette taxe. Pour ce faire, quelques conditions simples doivent être remplies. Par conséquent, les gens doivent comprendre comment vendre un appartement sans taxes. La méthode utilisée doit être légale, car si le vendeur veut tromper l'administration fiscale en indiquant le mauvais montant dans le contrat, alors la taxe sera calculée sur la base du cadastre, et non de la valeur de vente de l'objet.

Moyens de réduire l'assiette fiscale

Souvent, les gens se demandent s'il est possible de vendre un appartement sans taxe. La procédure peut en effet être effectuée sans conséquences fiscales négatives, mais uniquement si certaines conditions sont remplies. Les principaux moyens d'exonération de l'impôt sur le revenu des personnes physiques comprennent:

• si l'appartement a été acheté comptant ou avec une hypothèque,alors il peut être vendu sans payer de taxe seulement après 5 ans;
• si le logement a été obtenu sur la base d'une transaction gratuite, alors vous n'avez besoin d'attendre que trois ans;
• il est permis de vendre un objet plus tôt, et si le prix de vente est inférieur au prix d'achat, alors le citoyen n'a pas de revenu, il n'est donc pas nécessaire de calculer et de transférer l'impôt sur le revenu des particuliers au budget;
• si le coût du logement est inférieur à 1 million de roubles, par exemple, si une chambre dans une auberge est vendue, vous pouvez utiliser une déduction fiscale de 1 million de roubles, vous obtenez donc simplement une assiette fiscale négative;
• si la vente et l'achat d'autres biens immobiliers sont effectués dans un délai d'un an, le citoyen pourra utiliser le règlement mutuel des déductions.

Chaque option a ses propres caractéristiques, c'est donc le propriétaire de la maison qui décide comment vendre l'appartement sans taxes. Vous ne devez pas négocier avec l'acheteur pour écrire des informations inexactes dans le contrat, car cela ne fera que conduire au fait que les spécialistes du Service fédéral des impôts calculeront la taxe en fonction de la valeur cadastrale du logement.

Durée de propriété de l'appartement acheté

Le plus souvent, les gens sont intéressés par la question de savoir combien vous pouvez vendre un appartement sans taxe. Si le logement a été acheté à vos frais, vous devrez attendre au moins cinq ans. De tels changements dans le code des impôts ont été apportés en 2016.

Même si le logement a été acheté avec l'aide d'un capital maternité, d'une hypothèque ou d'un employeur, l'acheteur dans le contrat de vente étaitcontribuable direct. Par conséquent, s'il ne veut pas payer d'impôt sur le revenu des personnes physiques lors de la vente de l'objet, il devra attendre cinq ans.

Jusqu'en 2016, il ne fallait attendre que trois ans, quelle que soit la réception du bien par le vendeur. Mais sur la base de la loi fédérale n ° 382, des modifications ont été apportées au Code des impôts, qui ont modifié la période de propriété d'un bien immobilier afin d'obtenir une exonération de l'impôt sur le revenu. Par conséquent, à l'art. 217.1 Code des impôts, vous pouvez étudier les règles de calcul de ces frais lors de la vente de biens immobiliers.

Caractéristiques de l'appartement reçu

Les logements peuvent non seulement être achetés, mais également reçus sur la base de diverses transactions gratuites. Combien de temps pouvez-vous vendre un appartement sans taxe dans ce cas ? Dans de telles conditions, vous n'avez besoin d'attendre que trois ans à compter de la date d'enregistrement de la propriété. Ces offres incluent:

• le logement a été privatisé par toutes les personnes qui à ce moment-là étaient inscrites dans l'appartement;
• l'appartement a été hérité de parents ou d'amis décédés;
• l'objet a été donné par des parents proches, notamment les conjoints, les parents, les enfants ou les frères et sœurs;
• le logement a été transféré à une personne sur la base d'un contrat de location, mais auparavant, il a gardé le propriétaire de cette propriété à vie.

Dans les situations ci-dessus, vous n'avez besoin d'attendre que trois ans, après quoi vous pouvez vendre la propriété sans payer d'impôt. Dans d'autres situations, vous devrez attendre cinq ans. Ces conditions ont commencé à fonctionner à partir du début de 2016.

Pourquoi y a-t-il des limites de temps ?

Quiconque envisage de vendre un bien immobilier doit comprendre quand il est possible de vendre un appartement donné sans taxes. La nécessité d'attendre est liée à des nuances économiques, car pendant une telle période, un citoyen ne pourra tirer aucun profit de l'achat et de la vente de biens immobiliers.

Les responsables sont convaincus que dans cinq ans, l'inflation et la dépréciation de l'immobilier réduiront considérablement sa valeur marchande, donc si une personne vise à réaliser un profit commercial, alors ce sera minime.

Si une personne ne tire aucun bénéfice de la transaction, elle peut vendre la propriété au prix d'achat. Dans ce cas, le citoyen ne paie pas d'impôt sur le revenu en raison du manque de revenus. Mais il devra prouver qu'il n'a vraiment fait aucun profit.

Comment le terme est-il calculé ?

Tout propriétaire doit savoir comment vendre un appartement sans taxe. Au bout de combien d'années cette opération peut-elle être réalisée ? Le terme dépend de la manière dont le bien a été obtenu par le contribuable.

Cette période ne commence pas toujours à partir du moment de la signature d'un contrat, car parfois le moment de l'enregistrement du droit à Rosreestr est pris en compte. Par conséquent, la durée est calculée sur la base des règles suivantes:

• si un contrat de vente et d'achat est conclu, le délai commence à partir de la date indiquée dans le contrat si l'achat a été effectué sur le marché secondaire, et la date disponible sur le certificat de facture peut également être utilisée si l'objet a été acheté auprès du développeur;
• si une personne reçoit un logementpar héritage, la date d'ouverture de l'héritage est prise en compte, par conséquent, la période d'acceptation effective de la propriété ou de réception d'un certificat d'héritage n'a pas d'importance;
• si une personne est portée disparue, cela ne donne pas aux héritiers le droit de disposer de ses biens, mais lorsque le tribunal reconnaît qu'une personne est considérée comme décédée, alors une période de trois ans commence à partir du moment où la décision de justice est faite;
• si un don a été établi, le compte à rebours commence à partir de la date indiquée dans l'accord de don;
• souvent la propriété est achetée en plusieurs parties, par exemple, un citoyen peut d'abord acheter une chambre, puis le reste de l'appartement, donc le compte à rebours commence à partir du moment où la première partie est achetée.

Si le propriétaire sait quand il peut vendre l'appartement sans taxe, il pourra facilement conclure un accord pour la vente d'un bien immobilier sans craindre de devoir transférer une grande quantité de fonds au budget de l'État.

Utilisation de la déduction foncière

Si une personne sait quand vendre un appartement sans taxe, mais ne peut pas attendre trois ans, elle peut utiliser d'autres moyens pour réduire la charge fiscale. Une telle méthode est le dépôt d'une déduction fiscale. Il est offert à tous les citoyens qui vendent leur appartement.

Conformément à l'art. 220 du Code des impôts, le montant d'une telle déduction est de 1 million de roubles. C'est de ce montant que l'assiette fiscale, représentée par le prix de vente de l'objet, est réduite. Si les gens sous-estiment délibérément le prix d'un appartement lors de la conclusion d'une transaction, alors 70% de la valeur cadastrale indiquée dansRosreestre. Mais cette condition ne s'applique qu'aux objets achetés après 2016.

Si un objet bon marché est vendu, représenté par un appartement d'une pièce ou même une chambre, mais le prix ne peut pas dépasser 1 million de roubles. Dans ces conditions, il est possible de vendre un appartement sans taxe en 2019, puisque l'assiette fiscale est représentée par une valeur négative.

Si le prix de l'immobilier est supérieur à 1 million de roubles, le montant de la taxe est considérablement réduit en raison de la déduction. Par exemple, un citoyen souhaite vendre un appartement donné par un proche un an après la conclusion de la donation. L'appartement est situé à la périphérie de la ville, il ne coûte donc que 1,2 million de roubles. Le vendeur ne pourra pas éviter de payer les honoraires, mais il pourra profiter de la déduction fiscale. Pour lui, le montant de la taxe est de: (1 200 000 - 1 000 000)13 %=26 mille roubles.

Par conséquent, vous pouvez même vendre un appartement dans un immeuble neuf sans taxe ou avec un paiement minimum, si vous utilisez la déduction. Mais dans ces conditions, les spécialistes du service des impôts enverront quand même une notification au contribuable. Il ne peut être ignoré, vous devrez donc vous rendre à la succursale FTS pour informer les employés du service de l'utilisation de la déduction. De plus, une déclaration d'impôt sur le revenu pour 3 personnes et d'autres documents pour la propriété vendue sont soumis à cette organisation.

L'inconvénient d'utiliser cette méthode pour réduire la charge fiscale est qu'elle ne peut être utilisée qu'une fois par an. Par conséquent, si une personne envisage de vendre plusieurs propriétés en un an, elle devra alors réduire la taxe d'autres manières.

Comptabilisation du prix d'achat

Comment vendre un appartement sans payer de taxe s'il est impossible de réduire les frais par d'autres moyens ? Une autre méthode offre la possibilité de comptabiliser le prix d'achat de l'appartement. Cette option ne convient que dans une situation où le logement a déjà été acheté au détriment de fonds personnels ou d'une hypothèque. Vendre un appartement après une donation sans impôt de cette manière ne fonctionnera pas, car le citoyen n'a pas dépensé ses propres fonds pour une telle acquisition.

L'impôt est payé exclusivement sur les bénéfices provenant de la vente de biens immobiliers. Si une personne peut prouver qu'elle n'a tiré aucun revenu de la transaction, elle est exonérée d'impôt. Quand puis-je vendre un appartement sans payer de taxes ? Si vous utilisez cette méthode, vous pouvez vendre l'objet à tout moment après l'achat. Le processus d'utilisation de cette méthode d'exonération fiscale diffère dans les paramètres suivants:

• le citoyen doit conserver les documents sur la base desquels il a acquis le bien;
• si l'appartement est vendu au même prix auquel il a été acheté, alors aucune taxe n'est requise;
• pas besoin de transférer des fonds au budget de l'État si un appartement est vendu à moindre coût;
• si le prix de vente dépasse le prix d'achat, alors 13 % sont payés exclusivement à partir de la différence existante;
• le contribuable doit avoir des documents officiels contenant des informations sur le prix auquel il a acheté et vendu sa propriété;
• cette méthode est considérée comme pratique si une personne a besoin de vendre un bien immobilier de toute urgence, etaussi son prix dépasse 1 million de roubles;
• il est permis d'utiliser la méthode de réduction des coûts simultanément avec la déduction, mais uniquement pour différents objets immobiliers, par exemple, si un citoyen doit vendre plusieurs appartements en un an.

Une caractéristique de cette méthode est qu'un citoyen devra soumettre des documents au Service fédéral des impôts confirmant son manque de revenus. De plus, vous devrez établir une déclaration d'impôt sur le revenu pour 3 personnes.

Utiliser un filet

Il existe de nombreuses façons de vendre un appartement neuf sans taxe. Si une personne immédiatement après la vente d'une propriété envisage d'acheter un autre objet, elle peut utiliser la compensation des déductions fiscales, bien que le code des impôts n'ait officiellement pas le concept de cette méthode. Cette méthode est la suivante:

• le vendeur peut profiter d'une déduction de 1 million de roubles, et l'acheteur peut compter sur un remboursement de 2 millions de roubles;
• précisément la déduction foncière de 2 millions de roubles. peut être utilisé pour le filet;
• la déduction peut couvrir l'impôt que vous devez payer pour la vente d'un bien immobilier.

Par exemple, un citoyen vend sa propriété pour 2,5 millions de roubles. Il a des documents confirmant qu'il y a un an, il a acheté un appartement pour 1,9 million de roubles. Le montant de la taxe dans ce cas est de: (2 500 000 - 1 900 000)13 %=78 000 roubles. Au cours de la même année, un citoyen acquiert un autre appartement dont le coût est de 2,3 millions de roubles. Il peut profiter au maximumla taille de la déduction, il récupère donc 260 000 roubles pour un tel achat.

Dans le même temps, un citoyen peut utiliser le règlement mutuel, donc 260 000 - 78 000=182 000 roubles. peuvent également être obtenus auprès de l'État. Dans ces conditions, le citoyen n'aura à payer aucune redevance. Mais l'achat et la vente de biens immobiliers devront être prouvés à l'aide de documents officiels.

De la même manière, vous pouvez vendre un appartement après une succession sans impôt. Mais dans ce cas, l'assiette fiscale sera augmentée, et vous devrez également sacrifier une partie de votre déduction. Le processus de vente et d'achat de différentes propriétés doit être achevé au cours de la même période fiscale.

Puis-je délibérément baisser le prix de vente ?

Beaucoup de gens qui réfléchissent à la façon de vendre un appartement sans taxes préfèrent utiliser la méthode illégale. Il consiste dans le fait que le vendeur s'engage avec l'acheteur à réduire le coût de l'appartement dans un contrat formel. Dans ce cas, en utilisant une déduction fiscale, un citoyen pourra réduire l'assiette fiscale à presque zéro.

Cette méthode de réduction d'impôt a déjà été utilisée par de nombreux citoyens. En conséquence, la législation a été modifiée pour empêcher la réduction illégale de l'assiette fiscale. Pour ce faire, les inspecteurs des impôts comparent le prix de vente à 70% de la valeur cadastrale de l'appartement. La taxe est calculée sur la base du chiffre le plus élevé. Par conséquent, les gens ne pourront tout simplement pas réduire considérablement l'assiette fiscale. Si une personne réfléchit à la façon de vendre un appartement après la privatisation sansfiscale, il est souhaitable d'utiliser d'autres moyens pour réduire la charge fiscale.

Les autorités fiscales tiennent compte du prix cadastral fixé au début de l'année, au moment précis où la transaction a été effectuée. Si, pour diverses raisons, il n'y a pas d'informations sur l'index cadastral, l'administration fiscale ne devra prendre en compte que le prix indiqué dans le contrat de vente. Cette condition n'est pas utilisée pour les objets immobiliers qui ont été achetés par des personnes avant 2016.

Préparation des documents

N'importe qui devrait savoir comment vendre correctement un appartement sans taxe. Au bout de combien d'années un accord peut-il être conclu ? Vous pouvez attendre 3 ou 5 ans pour conclure une transaction sans conséquences fiscales. De plus, vous pouvez utiliser d'autres méthodes de réduction d'impôt. Dans certaines situations, il peut ne pas être nécessaire de le payer du tout. Mais en même temps, vous devez choisir une méthode spécifique avant de conclure une transaction.

Si une personne possède un bien immobilier depuis moins de trois ou cinq ans, elle doit alors préparer un certain ensemble de documents au Service fédéral des impôts. Ces documents incluent:

• 3-déclaration d'impôt sur le revenu des particuliers, qui peut être facilement remplie à l'aide de programmes spéciaux offerts gratuitement par les employés du Service fédéral des impôts;
• documentation contenant des informations sur la façon exacte dont cet objet est devenu la propriété d'une personne, et il peut être représenté par un contrat de vente et d'achat, un acte de donation, un certificat d'héritage ou un accord sur la privatisation d'un objet;
• extrait de l'USRN confirmant le transfert des droitspropriété de l'appartement à une autre personne;
• s'il est possible de réduire l'assiette fiscale en raison de la différence entre les prix d'achat et de vente, une documentation supplémentaire contenant des informations sur le montant dépensé par le contribuable pour l'achat de cet objet est transmise;
• si, au cours d'une période fiscale, un citoyen a vendu et acheté un bien immobilier, il souhaite donc profiter d'une compensation mutuelle, il prépare alors des documents pour les deux appartements et rédige également une demande de déduction foncière.

Tous les documents sont transférés au département du Service fédéral des impôts, situé au lieu d'enregistrement d'un citoyen.

Règles de déclaration

Si une personne vend un logement avant la fin de la période établie par la loi, alors quelle que soit la nécessité de payer des impôts, elle devra soumettre une déclaration au Service fédéral des impôts. Vous pouvez le faire vous-même ou avec l'aide de spécialistes embauchés. Les informations suivantes sont incluses dans ce document:

• date de vente de la propriété;
• durée de la propriété de l'appartement;
• informations sur la déduction demandée égale à 1 million de roubles;
• informations sur le prix d'achat de l'objet, si l'appartement a été initialement acheté au comptant ou avec un prêt hypothécaire;
• date de vente de l'objet;
• calcul de la taxe et le montant exact de la redevance, s'il devient néanmoins nécessaire de la payer;
• informations sur les autres copropriétaires de biens immobiliers, si le contribuable n'était propriétaire que d'une partie de l'appartement.

Le calcul peut être effectué automatiquement à l'aide deprogrammes offerts gratuitement par les employés du Service fédéral des impôts. Dans ces conditions, le contribuable n'a qu'à entrer dans ce programme les informations de base sur le logement vendu, la déduction demandée et d'autres facteurs permettant de réduire l'assiette fiscale. Si une personne comprend comment vendre un appartement donné sans taxe, alors même un an après avoir reçu cet objet, il n'y a pas besoin de payer de frais.

Responsabilité pour non-paiement de l'impôt et absence de déclaration

Toute personne, sous certaines conditions, peut vendre un appartement sans taxe. Un héritage sous forme de propriété doit être détenu depuis au moins trois ans pour bénéficier d'une exonération de la redevance. Si une personne achète une maison, elle devra attendre 5 ans. Si vous utilisez d'autres méthodes d'exonération du paiement de la redevance, vous devrez déposer une déclaration auprès du Service fédéral des impôts. De plus, il peut être nécessaire de transférer un petit montant au budget sous forme d'impôt.

Si une personne ne se conforme pas aux exigences de la loi, elle devra assumer la responsabilité des violations. Si la taxe n'est pas payée dans les délais impartis, conformément à l'art. 122 du Code des impôts devra payer une amende de 20% du montant du paiement. Même si une personne, pour diverses raisons, ne sait pas qu'elle est tenue de payer une redevance, cela ne constitue pas un motif d'exonération de responsabilité. S'il refuse de payer volontairement les impôts et les amendes, les huissiers seront impliqués dans l'exécution des fonds après acceptationdécision de justice pertinente.

Quand la taxe est-elle due ?

Presque tout le monde veut vendre un appartement sans taxe. La période pendant laquelle vous devez posséder un bien immobilier dépend de la manière dont le citoyen a reçu cet objet. Mais si une personne a un besoin urgent de vendre son appartement, elle peut utiliser d'autres moyens pour réduire l'assiette fiscale. Il n'est pas toujours possible de s'appuyer sur ces méthodes d'exonération du paiement de la redevance, de sorte que les contribuables doivent parfois encore transférer une petite somme d'argent au budget.

Selon l'art. 220 du Code général des impôts, cette démarche doit être accomplie avant la fin du mois d'avril de l'année suivant l'année de déclaration. Si le paiement est trop important, le citoyen peut alors s'adresser au Service fédéral des impôts avec une demande de plan de versement. Dans le même temps, il est important de prouver que la situation financière d'un citoyen est si mauvaise qu'il ne peut pas faire face à une telle charge fiscale.

Quand les documents sont-ils remis ?

Si la durée de propriété d'un bien immobilier ne dépasse pas trois ans, alors même dans une situation où vous n'avez pas à payer d'impôt, un citoyen devra transférer certains documents au Service fédéral des impôts. Il comprend également la déclaration 3-NDFL, confirmant que le contribuable ne peut vraiment pas transférer de fonds au budget de l'État.

Il est nécessaire de déposer une déclaration avec d'autres papiers avant le 15 juillet de l'année suivant celle de la déclaration.

Les retraités paient-ils des impôts ?

Tout vendeur réfléchit à la façon dontvendre un appartement sans taxe. Toute personne doit payer les frais si les conditions légales pour la période de propriété ne sont pas remplies. Peu importe l'âge et la situation financière du vendeur. Par conséquent, même les retraités qui ne sont pas des citoyens valides sont tenus de payer l'impôt sur le revenu des personnes physiques lorsqu'ils perçoivent des revenus provenant de la vente de biens immobiliers.

Pour les retraités, aucun tarif préférentiel ou autre concession ne s'applique. Ils doivent tenir compte des délais prévus pour tous les contribuables. Si, pour diverses raisons, ils n'ont pas le temps de transférer le montant requis au budget, ils devront alors payer des amendes ou faire face à des huissiers.

Même si le vendeur est mineur, le parent ou le tuteur doit quand même payer des impôts sur le vendeur. La même règle s'applique aux personnes handicapées qui ne reçoivent que des prestations de l'État. Par conséquent, lors de la vente d'un bien immobilier, les gens doivent être conscients des implications fiscales de leur décision.

Conclusion

Tout le monde veut vendre un appartement sans taxe. L'héritage sous forme de biens immobiliers résidentiels peut être vendu sans payer de frais après trois ans de propriété. Cette condition s'applique à tous les objets reçus sur la base de transactions gratuites. L'appartement acheté ne peut être vendu sans conséquences fiscales qu'après cinq ans.

Il existe d'autres moyens d'obtenir une exonération fiscale ou de réduire votre assiette fiscale. Mais lors de leur utilisation, dans tous les cas, vous devrez soumettre une déclaration de revenus et d'autres documents au Service fédéral des impôts. Si le contribuable, pour diverses raisons, ne soumet pas de documents à l'administration fiscaleservice ou ne transfère pas le montant requis des fonds sous forme d'impôt, alors l'émeu devra faire face aux conséquences négatives de sa décision.