2024 Auteur: Howard Calhoun | [email protected]. Dernière modifié: 2023-12-17 10:27
Si vous décidez de rembourser le prêt plus tôt que prévu, vous devez vous familiariser avec tous les détails du contrat. Les banques ne sont pas rentables en cas de remboursement anticipé des hypothèques. Par conséquent, ils prescrivent des conditions limitatives dans les documents.
Essence
Rembourser un prêt par anticipation signifie que le prêt est remboursé plus tôt que prévu. Il est dit complet si le client dépose la totalité du montant en une seule fois. Le remboursement anticipé partiel d'un prêt hypothécaire implique une augmentation des mensualités de 2 à 3 fois (selon les termes de l'accord). Dans le second cas, parallèlement à une diminution de la dette, le calendrier de paiement change.
Schémas
La capacité de remboursement anticipé de la dette dépend du système de prêt: il existe des rentes ou des paiements différenciés. Si la dette est payée tout le temps en montants égaux, alors les premières années, presque tous les fonds sont dirigés vers le remboursement des intérêts. C'est ainsi que la banque maximise ses profits et minimise les risques.
Plus avantageux pour le client est un régime avec des paiements différenciés. Les premiers versements seront très importants, puisqu'ils sont constitués du corps du prêt et des intérêts, quiprélevé sur le solde. Au fur et à mesure que la dette est remboursée, le montant diminuera progressivement.
Prestation du débiteur
Le plus attractif pour le client est un régime différencié. Le corps et les intérêts du prêt sont payés en versements égaux. Peu importe combien d'années (3, 5 ou 10) le débiteur souhaite clôturer le prêt. Il devra juste payer le reste du montant.
Le régime de rente a moins d'avantages. Pendant les premières années, presque tous les fonds sont utilisés pour payer les intérêts. Au moment où le client décide de fermer la dette, il aura déjà payé une telle commission que payer le reste du montant tout de suite ne sauvera pas le budget familial.
Si le débiteur décide toujours de rembourser par anticipation l'hypothèque (à la Sberbank, par exemple), l'établissement de crédit recalculera. Ensuite, il y a deux options:
- le client conservera la durée initiale de l'hypothèque, mais les mensualités diminueront;
- la durée du contrat sera réduite et le montant des paiements restera le même.
Le calculateur de remboursement hypothécaire peut être trouvé sur le site Web de n'importe quel établissement de crédit. Avec lui, vous pouvez calculer le montant approximatif du paiement et comparer deux régimes de prêt. Mais vous pouvez faire le calcul vous-même.
Exemple
Le client veut obtenir une hypothèque de 1 million de roubles. pendant une période de 20 ans (240 mois) à 12% par an. Tout d'abord, déterminez le montant du paiement mensuel et des intérêts.
Selon un schéma différencié:
1000: 240=4, 166 mille roubles – organisme de prêt.
L'intérêt est calculé en multipliant le solde par le taux annuel et en divisant la valeur par 12 mois:
1000 x 0, 12: 12=10 mille roubles. – montant en pourcentage.
Ainsi, le montant de la mensualité standard à sera:
4 166 + 10 000=14 166 mille roubles.
Selon le régime de rente:
1000 x (0,01 + (0,01: (1 + 0,01)240 -1))=11 011 mille roubles. - le montant de la rente, où:
- 0, 01=1:12;
- 240 - nombre de mois de prêt.
A titre de comparaison, calculons le pourcentage pour le premier versement:
1000 x 0, 12: 12=10 mille roubles.
T. c'est-à-dire sur 11 011 mille roubles. le premier mois seulement 1 011 roubles. sera utilisé pour rembourser le corps du prêt, et le reste - à l'intérêt.
Dans 10 ans, le client paiera la banque: 11 011 x 120=1321,32 mille roubles.
Après la même période, selon un schéma différencié, le client paiera par mois:
4, 166 + (1000 - (4, 166 x 120)) x 0, 12: 12=9, 167 mille roubles
Le remboursement anticipé de l'hypothèque, qui a utilisé le régime des paiements différenciés, n'est avantageux que dans la première moitié du contrat. Au fil des années, le montant du versement diminue, la plupart des intérêts auront déjà été remboursés.
Nuances
Comme le montre la pratique, si un emprunteur s'attend à un remboursement anticipé d'un prêt hypothécaire, il doit non seulement choisir immédiatement un programme plus rentable, mais également payer un montant plus élevé par mois.
Il n'y a aucun avantage, seulement si l'argentque l'emprunteur envisage d'utiliser pour un prêt, peut actuellement apporter plus de revenus lorsqu'il investit, par exemple, dans des dépôts ou d'autres biens immobiliers. Le dépôt peut devenir plus rentable si la durée du prêt est de 25 ans ou plus, car le paiement mensuel diminuera lentement.
Procédure de dépôt
Une fois que l'emprunteur a décidé de rembourser par anticipation l'hypothèque à la Sberbank, il doit décider de la méthode de dépôt des fonds. Il est préférable de payer des tranches mensuelles dans un volume plus important que de déposer périodiquement deux ou trois fois le montant. Mais, premièrement, le client ne peut pas toujours déposer des fonds dans un tel volume. Deuxièmement, les banques elles-mêmes ont prévu des restrictions. Par exemple, ils n'acceptent le remboursement anticipé que le jour où les fonds sont débités, ils vous demandent d'abord de demander un changement de régime. Si l'emprunteur change alors d'avis, il devra payer une amende. Par conséquent, la solution à ce problème dépend du fait que le client souhaite rédiger une demande mensuelle, se rendre à la banque pour un nouvel horaire, s'inquiéter des dépenses imprévues, etc.
Rembourser l'hypothèque avec un capital maternité
La loi prévoit l'utilisation du capital mère pour l'acquisition ou la construction de biens immobiliers. Les fonds peuvent être utilisés pour payer l'acompte, le capital ou les intérêts. Pour l'emprunteur, le premier régime est le plus désavantageux. Premièrement, toutes les banques n'acceptent pas le capital-mère comme avance, et deuxièmement, les taux d'intérêt augmentent dans le cadre de ces programmes. Auparavant, on croyait que si le client nepeut effectuer indépendamment le premier paiement, ce qui signifie qu'il est insolvable ou peu fiable. Aujourd'hui, les banques font des concessions, mais assurent en plus leurs risques.
Le plus souvent, les fonds publics paient le principal de la dette. Il est logique de transférer de l'argent sous forme d'intérêts si le payeur ne prévoit pas de rembourser le prêt plus tôt que prévu. Dans ce cas, il paiera une commission au détriment du capital mère, réduisant la tranche mensuelle.
Les documents suivants doivent être soumis à la banque pour rembourser l'hypothèque:
- passeport;
- certificat de réception du capital maternité;
- demande de remboursement de prêt.
Un employé de banque délivrera un certificat contenant des informations sur le montant restant de la dette et des intérêts, un certificat de propriété.
La caisse de pension doit donner son accord pour le remboursement de l'hypothèque par le capital maternité. Pour ce faire, vous devez collecter et fournir le paquet de documents suivant:
- passeport d'une personne habilitée à recevoir des fonds publics;
- certificat;
- documents confirmant l'obligation de rembourser le prêt: un contrat d'hypothèque et une attestation de la banque;
- certificat de propriété de l'appartement, contrat de vente;
- demande à la Caisse de pension concernant le désir de l'emprunteur de transférer des fonds pour rembourser le prêt;
- autres documents sur demande.
L'employé PF doit délivrer un récépissé de réception des documents et y indiquer la date de réception. Dans un délai d'un mois, une décision sera prise sur le versement des fonds à la banque ou sur le refus.
Assurance
Une condition préalable à un programme de prêt hypothécaire est l'assurance de la dette ou de la propriété, et parfois les deux. Après avoir clôturé le prêt à l'avance, le client a le droit d'exiger une compensation pour une partie du coût des services. Le contrat d'assurance appartement peut également être résilié par anticipation (si cela ne contredit pas les termes du prêt), moyennant le paiement d'une forte pénalité. Ensuite, la mensualité sera réduite du montant de l'assurance.
Refinancement
Le client peut demander à une autre banque de renouveler l'hypothèque: changer le mode de paiement, la durée du programme, le taux et d'autres conditions. Le changement de créancier ne signifie pas la suppression de la charge. L'appartement restera toujours en gage, mais déjà auprès d'un autre établissement. Malgré les inconvénients évidents (récupération d'un nouveau paquet de documents, réémission d'un accord, commissions supplémentaires), cette méthode est appropriée si le client souhaite modifier le schéma de remboursement du prêt pour un schéma plus attractif.
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