Rénovation d'immeubles collectifs : payer ou pas ? Le tarif pour la refonte d'un immeuble à appartements

2024 Auteur: Howard Calhoun | [email protected]. Dernière modifié: 2023-12-17 10:27

Dans les reçus pour le paiement du logement et des services communaux envoyés aux citoyens de la Fédération de Russie, il y a une ligne - "réparations majeures". Quels sont les fondements juridiques pour l'inclure dans le document de paiement correspondant ? Quelles structures sont chargées de collecter les revenus financiers des citoyens à ces fins, ainsi que de la mise en œuvre pratique de la refonte ?

Dois-je payer pour la révision ?

Oui, conformément à la législation de la Fédération de Russie, c'est obligatoire. Des adaptations correspondantes des actes juridiques ont été apportées en 2014. Les propriétaires d'appartements s'engagent à verser des fonds d'un montant déterminé par les tarifs approuvés par les organes législatifs d'un sujet particulier de la Fédération de Russie et calculés en fonction de la superficie du logement. Autrement dit, la valeur correspondante établie par les autorités est multipliée par le nombre de mètres carrés de logement.

Donc, si nous étions préoccupés par la question deun phénomène tel que la refonte des immeubles à appartements (payant ou non), nous y avons répondu. Des cotisations appropriées doivent être versées. Dans le même temps, le Code du logement de la Fédération de Russie contient des dispositions selon lesquelles les propriétaires d'appartements conservent les droits de propriété sur les ressources financières apportées. Si un citoyen vend un logement pour lequel il a versé des contributions pour la rénovation, les droits d'utilisation des actifs concernés sont transférés à l'acheteur.

Rénovation de bâtiments résidentiels: informations générales

Il existe deux schémas principaux en vertu desquels les réparations majeures des immeubles d'appartements sont possibles. La loi suppose qu'ils sont juridiquement équivalents - c'est au choix des citoyens.

Le premier schéma est l'utilisation des services de fonds régionaux spéciaux - institutions ayant le statut d'ONG. La seconde est la création d'un compte séparé, qui accumulera des fonds pour la refonte.

Dans le premier cas, le calendrier et la procédure de réparation sont fixés dans un programme régional spécial. Dans le deuxième scénario, cette source est également importante, mais les citoyens, dans le cadre des critères établis, peuvent ajuster les conditions correspondantes pour effectuer les travaux nécessaires.

Habituellement, chaque bâtiment résidentiel a une durée de vie conforme à la réglementation. Si au moment où le bâtiment doit être réparé conformément au critère indiqué, les citoyens n'ont pas créé de compte spécial, il relève alors de la compétence de l'opérateur régional.

Les coûts des réparations majeures dans le parc de logements municipaux sont à la charge de l'autorité locale compétente. Les contributions pour la révision sont faites par le propriétaire. Dans ce cas, cemunicipalité. Mais dans un parc de logements collectifs privés, cette obligation incombe aux propriétaires des appartements.

D'où iront les reçus

La manière dont les propriétaires recevront les reçus pour les réparations majeures dépend de l'option choisie pour accumuler des fonds. Leur législation en prévoit, comme nous l'avons noté plus haut, deux: sur un compte séparé ou sur le compte d'un opérateur régional. Dans le premier cas, les récépissés sont le plus souvent émis par le HOA, dans le second cas, par une institution étatique chargée de la refonte des immeubles à appartements. Si un immeuble résidentiel est géré par une société de gestion, les obligations correspondantes pour la remise des factures aux citoyens lui sont attribuées.

Conditions de révision

La procédure de révision des immeubles d'habitation, prévue par la loi, s'effectue dans un délai qui dépend, d'une part, des délais de révision établis pour certains éléments structurels d'un immeuble d'habitation, et d'autre part, de la méthode de constitution du capital approprié.

Si les fonds sont accumulés par l'opérateur régional, la refonte est effectuée conformément au programme approuvé. En règle générale, les maisons présentant un degré d'usure important sont réparées en premier. En ce qui concerne le scénario dans lequel le fonds d'argent pour les réparations majeures des immeubles à appartements est à la disposition du HOA, il convient de noter que les délais prescrits dans le programme régional indiquent le moment auquel les travaux correspondants doivent en tout cas être effectués. On s'attend donc à ce que HOA soit en mesure de les mettre en œuvre mêmeplus rapidement qu'un opérateur régional ne pourrait le faire.

Si une institution d'État traite des problèmes de révision, un facteur important dans l'élaboration de l'ordre des réparations des bâtiments résidentiels est la discipline de paiement des propriétaires d'appartements. Si les citoyens ne tiennent pas trop au paiement en temps voulu des factures de services publics, cela peut affecter le calendrier des réparations majeures dans leur maison. Mais si la détérioration d'un immeuble résidentiel rend clairement son exploitation difficile, alors quelle que soit l'importance des dettes sur les factures de services publics, les réparations peuvent être effectuées dans cet établissement dès que possible.

Aide du budget

Indépendamment de la forme d'accumulation de capital destinée à la rénovation, l'aide aux citoyens transférant des fonds pour l'entretien de la maison peut être fournie par l'État. Ainsi, les budgets de nombreuses régions comprennent des fonds destinés à compenser les montants correspondants de 50 à 100 %, selon la catégorie sociale d'un citoyen.

Spécificités des opérateurs régionaux

Regardons de plus près les spécificités des activités de ces mêmes opérateurs régionaux que nous avons mentionnés ci-dessus. Quels sont ces établissements ? Dans la plupart des cas, il s'agit d'une organisation à but non lucratif sous la juridiction de l'autorité exécutive de la région, qui est responsable de la refonte des immeubles d'habitation. Habituellement, l'organisme gouvernemental qui établit les opérateurs régionaux s'appelle le ministère du Logement et des Services publics ou d'une manière similaire.

La fonction principale des opérateurs en question est le contrôle total d'une procédure telle qu'une rénovation majeure de la maison, allant del'envoi des reçus aux citoyens et se terminant par les procédures d'acceptation des travaux de construction liés à l'aménagement du bâtiment. La responsabilité financière des activités des structures en question incombe le plus souvent au gouvernement du sujet de la fédération.

L'activité des opérateurs régionaux est supposée être très transparente: par exemple, des informations reflétant les résultats des activités de ces organisations sont généralement publiées sur leurs sites Web. Ainsi, chaque propriétaire pourra voir à quel point le fonds de réparation des immobilisations des immeubles à appartements a augmenté, qu'il réapprovisionne lui-même régulièrement, se familiariser avec la liste des travaux à effectuer autour de la maison ou avec des informations sur les performances des entrepreneurs.

Une telle transparence du travail des opérateurs régionaux est liée à la volonté des autorités d'accroître la confiance des citoyens. Pour que personne ne se pose de questions sur l'opportunité de procéder à une refonte majeure des immeubles d'habitation, de payer ou non les services correspondants. Les gens doivent comprendre que l'opérateur est une structure stable et qu'il ne disparaîtra nulle part avec l'argent versé.

Spécificités des programmes régionaux

Quelles sont les caractéristiques des programmes régionaux, selon lesquels les ONG chargées de la rénovation des bâtiments résidentiels mettent en œuvre les procédures pertinentes ?

En fait, ils représentent une liste de bâtiments résidentiels construits dans le cadre de la fédération et éprouvant un besoin objectif de réparer les toits, façades, fondations et autres éléments qui montrent des signes de détérioration. Le programme n'inclut pas les maisons dûment reconnues comme étant d'urgence, ainsi que les bâtiments qui ne contiennent pas d'éléments de propriété commune dans leur structure.

L'élément le plus important du programme qui réglemente la refonte des immeubles à appartements est le calendrier de mise en œuvre des travaux pertinents. Il est formé sur la base d'une variété de facteurs: par exemple, le degré de détérioration des bâtiments, la période de leur exploitation, dans certains cas, la taille des dettes des citoyens pour le logement et les services communaux, comme nous l'avons noté plus haut.

Quelle manière de constituer un capital choisir ?

Ainsi, nous avons appris qu'il existe deux façons d'accumuler du capital, qui peut ensuite être utilisé pour la refonte d'un immeuble résidentiel: via un opérateur régional ou via un HOA, ou avec la participation d'une société de gestion. Quel est le meilleur chemin ? Peut-être n'y a-t-il pas beaucoup de différence entre eux ?

Le principal avantage de contacter un opérateur régional est le gain de temps. Les citoyens n'auront pas besoin de perdre du temps sur les formalités liées à la résolution des problèmes financiers et organisationnels liés à la mise en œuvre des dispositions de la loi sur la refonte des bâtiments résidentiels. Les services des sous-officiers respectifs sont gratuits. Cependant, un tel format d'activités se caractérise par un inconvénient évident - les réparations majeures ne peuvent être effectuées que dans les délais prévus par le programme régional, comme nous l'avons noté ci-dessus.

Par conséquent, si les résidents s'attendent à pouvoir effectuer des réparations majeures à la maison en dehors du calendrier, mais par nécessité, ils doivent initierl'ouverture d'un compte spécial, qui accumulera les fonds nécessaires. Bien sûr, dans ce cas, vous devrez passer du temps à résoudre un grand nombre de problèmes d'organisation. Cependant, dans la structure du HOA, en règle générale, il y a toujours des personnes compétentes pour résoudre de telles difficultés. Bien sûr, il est peu probable qu'ils acceptent de faire les travaux gratuitement, mais le résultat attendu par les citoyens justifie généralement les coûts correspondants. Par conséquent, ce scénario est bien approuvé par de nombreux propriétaires qui prévoient d'effectuer des révisions régulières des immeubles d'habitation. Que ce soit ou non pour payer les employés de HOA, et si oui, combien est une question à décider lors des réunions pertinentes.

Alors, énumérons les principaux avantages de l'option dans laquelle l'opérateur régional gère les fonds:

• la structure correspondante résout tous les problèmes d'organisation nécessaires;
• les activités des opérateurs régionaux ne sont pas payantes;
• le type approprié d'OBNL devrait être publiquement responsable de son travail.

Le principal inconvénient de ce programme: le moment de la révision réelle peut différer de ceux qui sont souhaitables pour les propriétaires d'appartements.

Regardons les principaux avantages de l'ouverture de votre propre compte de gestion de trésorerie pour les réparations:

• vous pouvez fixer des délais concernant la commande des travaux et services nécessaires;
• vous pouvez choisir des entrepreneurs rentables et de qualité garantie;
• il est possible d'exercer une réglementation souple du montant des cotisationsrévision.

Le principal inconvénient de ce schéma: il faut du temps pour organiser l'interaction de l'HOA avec les différents entrepreneurs et autorités de contrôle. Mais, comme nous l'avons noté ci-dessus, dans la structure des associations de propriétaires, il y a généralement des citoyens entreprenants qui sont prêts à contribuer à la solution des problèmes pertinents.

Comment organiser une gestion indépendante du capital ?

Il est fort possible que des citoyens décident de se débrouiller seuls, sans recourir aux services d'un opérateur régional. Ainsi, le financement de la refonte des immeubles collectifs sera entièrement géré par les habitants eux-mêmes. Comment organiser l'autonomie en termes de résolution des problèmes liés à la refonte ?

Tout d'abord, un HOA doit fonctionner dans la maison. Cependant, il ne peut desservir qu'un bâtiment résidentiel spécifique. S'il y a plusieurs maisons, il est permis que le nombre total d'appartements ne dépasse pas 30, à condition qu'ils soient situés sur un même site.

Lors d'une réunion de propriétaires, le montant des frais de réparation majeurs correspondants facturés à chaque appartement doit être déterminé. Sa valeur minimale ne peut être inférieure au tarif établi dans les actes juridiques régionaux réglementant le secteur du logement et des services communaux. La révision est, en fait, un ensemble de services fournis par les organismes de construction. Il est nécessaire d'approuver la liste des services concernés. En même temps, il ne devrait pas prévoir une quantité de travail inférieure à celle spécifiée dans le programme régional. Les citoyens ont aussi besoindéterminer le moment de la révision. Ils ne peuvent être postérieurs à ceux prescrits dans le programme régional.

Les propriétaires peuvent également décider d'augmenter ou de diminuer le montant des contributions d'entretien. Mais les valeurs correspondantes doivent être dans les limites établies par la loi. Les fonds déjà collectés pour la refonte ne peuvent être encaissés sans un certain nombre de documents importants, à savoir: le procès-verbal de l'assemblée générale, à l'ordre du jour de laquelle la refonte est à l'ordre du jour, les contrats avec les entrepreneurs, un certificat de réception et un protocole final reflétant le travail effectué.

Montant des paiements

Ci-dessus, nous avons noté que les indicateurs clés sur la base desquels les dépenses des propriétaires sont formées, liés à la formation du fonds financier correspondant, sont le taux de réparation des immobilisations pour un immeuble d'appartements approuvé dans la région, le superficie de l'appartement, ainsi que le montant de l'indemnisation d'une partie des dépenses des citoyens à partir du budget.

Le premier élément de la "formule" est déterminé par les autorités régionales. Par exemple, le tarif pour la refonte d'un immeuble d'appartements établi dans la région de Rostov est de 6,60 roubles. par m² m. Le chiffre correspondant est enregistré dans le décret du gouvernement régional. Dans la région de Voronej, il y aura d'autres chiffres, sur la base desquels les contributions pour la refonte des immeubles d'habitation sont calculées, Moscou a le droit de définir les siens.

Le tarif est calculé avant l'approbation par le gouvernement régional sur la base de la méthodologie développée par le ministère du Développement régional de la Fédération de Russie, c'est-à-direau niveau fédéral. Il est supposé que le montant des contributions pertinentes est calculé sur la base d'une estimation de la valeur totale des besoins de trésorerie objectifs pour le paiement des travaux et services les plus susceptibles d'être réalisés afin de mettre en ordre l'immeuble résidentiel moyen après plusieurs années de fonctionnement continu.

Sanctions pour non-respect de la loi

Y a-t-il des sanctions si un citoyen décide qu'il ne veut pas contribuer à la rénovation d'immeubles d'appartements ? Payer ou ne pas payer est une question qu'il ne se pose pas. Oui, il y a des sanctions. Les paiements en question sont prévus au niveau de la législation fédérale. Et si une personne ne les paie pas, il s'agit d'un motif légitime de formation d'une dette et de l'accumulation ultérieure de pénalités en cas de non-paiement. Approximativement le même qu'en cas de refus de transfert de fonds pour d'autres services publics. Si un citoyen refuse fondamentalement de payer les montants correspondants et les compensations liées au retard de paiement, les fonds peuvent lui être récupérés par le tribunal.

Qui contrôle les flux de fonds ?

Si les propriétaires décident de transférer la compétence liée à la mise en œuvre des grosses réparations à l'opérateur régional, alors qui contrôlera la dépense des fonds correspondants ? Ci-dessus, nous avons noté que le gouvernement régional assume le plus souvent l'entière responsabilité financière des résultats des activités des ONG concernées.

Supplémentaireune mesure de protection des fonds - dans les obstacles à leur encaissement des comptes des opérateurs régionaux. Ainsi, le paiement de la remise en état d'un immeuble à appartements aux entrepreneurs ne sera effectué par la banque que si l'OBNL responsable de la remise en état fournit un protocole reflétant les informations relatives à la réunion sur la question de la réparation, ainsi qu'un accord pour la mise à disposition des services concernés et un certificat d'acceptation. Vous aurez également besoin d'un protocole final concernant l'approbation des travaux effectués par l'entrepreneur. Soit dit en passant, nous avons énuméré les mêmes exigences ci-dessus, caractérisant les spécificités de la gestion financière pour la refonte via le HOA.

Les opérateurs régionaux sont tenus d'envoyer des informations relatives à leur travail aux autorités statistiques, au Service fédéral des impôts et à d'autres institutions, si la loi l'exige. Dans certaines régions, des actes juridiques ont été approuvés, selon lesquels l'opérateur régional doit envoyer des chiffres mensuels à l'inspection du logement sur les frais monétaires de révision. Les citoyens peuvent également se familiariser avec ces informations - via le site Web.

Dans le travail des ONG formées par les gouvernements des régions de la Fédération de Russie, la participation directe en tant que sujets des relations juridiques des individus n'est pas attendue. Tous les contrats sont signés par des personnes morales relevant des autorités du sujet. Les structures compétentes de l'administration publique dans les régions forment des conseils d'administration dirigés par des fonctionnaires - par exemple, il peut s'agir du premier chef adjoint de la région. Le conseil d'administration des ONG chargées de la refonte peut également comprendre des représentants des structures syndicales,organes législatifs du sujet.