Propriété commune d'un immeuble - qu'est-ce que c'est ? Entretien et réparation des biens communs d'un immeuble à appartements

2024 Auteur: Howard Calhoun | [email protected]. Dernière modifié: 2023-12-17 10:27

Les immeubles d'appartements ont une surface importante liée à la propriété commune. Quelle est son utilisation spécifique ? Comment les citoyens prennent-ils des décisions concernant le maintien de la propriété commune ?

Qu'est-ce que la propriété commune dans une maison ?

Conformément aux actes juridiques adoptés dans la Fédération de Russie, la propriété commune d'un immeuble d'appartements est une ressource partagée des propriétaires d'appartements situés dans la propriété. Les principaux éléments de cette infrastructure peuvent être représentés dans une large gamme. En règle générale, il s'agit de locaux qui ne comprennent pas d'appartements, ainsi que:

- objets servant à desservir plusieurs pièces de la maison;

- atterrissages;

- ascenseurs;

- couloirs;

- lofts;

- sols techniques et sous-sols;

- diverses communications d'ingénierie;

- toits;

- structures qui remplissent une fonction de protection et de support;

- divers types d'équipements situés dansmaison à l'extérieur des appartements;

- le terrain où se trouve la maison, les plantes qui y sont plantées, les éléments paysagers qui s'y trouvent.

Les principales réglementations régissant les relations juridiques dans ce domaine sont le Code du logement, ainsi que le décret gouvernemental n° 491 du 13 août 2006. Dans le cas général, il convient de se référer aux dispositions du Code du logement du Fédération Russe. En matière d'entretien des installations concernées, il faut lire le décret gouvernemental déjà indiqué. La propriété commune d'un immeuble à appartements se caractérise par un grand nombre de nuances en termes d'utilisation et d'entretien.

Étudions-les.

Particularités de l'utilisation des ressources communes de la maison

Les propriétaires des locaux respectifs les utilisent conformément à la législation fédérale de la Fédération de Russie. Changer la taille de la propriété commune de la maison n'est possible qu'avec le consentement de tous les propriétaires de cette infrastructure. En outre, il est possible de transférer les locaux concernés à la propriété d'autres personnes. L'essentiel est que lors de la mise en œuvre de telles relations juridiques, le critère soit respecté - la propriété commune des propriétaires de locaux dans un immeuble ne peut être transférée à l'usage que si cette procédure ne viole pas les droits et intérêts des citoyens et des organisations.

Les parcelles de terrain sur lesquelles se trouvent des installations résidentielles peuvent être transférées pour un usage limité à d'autres personnes. Si avant l'adoption de la législation régissant l'utilisation des ressources de la maison commune, ces sites ont déjà été utilisés par quelqu'un, l'accès à ceux-ci n'est paspeut être interdit. La nouvelle charge de l'objet est établie conformément à l'accord entre les propriétaires des appartements et la personne qui va utiliser le site. Les litiges éventuels dans le cadre de ces relations juridiques sont résolus devant les tribunaux.

Caractéristiques de maintenance des objets communs de la maison

Étudions maintenant comment s'effectue l'entretien des biens communs dans un immeuble à appartements.

Conformément aux lois dans le domaine du droit du logement de la Fédération de Russie, les propriétaires d'appartements supportent conjointement les coûts de résolution du problème en question. La part de ces coûts attribuable à un propriétaire particulier est déterminée en fonction de la part dans le bien commun détenue par la personne. Même si le propriétaire de l'appartement n'y habite pas, il doit quand même payer une redevance pour l'entretien des biens communs de l'immeuble. Si une personne n'utilise pas d'ascenseur, par exemple parce qu'elle habite au 1er étage, elle doit alors payer l'élément correspondant de l'infrastructure de l'établissement résidentiel.

La liste spécifique des activités qui composent l'entretien des ressources communes de la maison dépend des caractéristiques d'une installation résidentielle particulière, des conditions climatiques dans lesquelles elle se trouve. En règle générale, ils incluent:

- inspection périodique de la propriété, qui est effectuée par les propriétaires d'appartements et d'autres personnes responsables afin d'identifier les lacunes dans la structure des objets concernés;

- assurer la fonctionnalité des systèmes d'alimentation;

- nettoyage et assainissementtraitement des locaux, terrain sur lequel se trouve la maison;

- l'élimination des ordures et des déchets résultant du travail des entreprises qui utilisent différentes pièces de la maison;

- application des mesures de protection contre l'incendie prévues par la législation de la Fédération de Russie;

- prendre soin des plantes plantées sur le terrain adjacent à la maison;

- entretien des éléments paysagers situés sur le territoire respectif;

- effectuer les réparations courantes des installations, en les préparant à fonctionner pendant une saison donnée;

- mise en œuvre de mesures visant à améliorer l'efficacité énergétique d'un bâtiment résidentiel.

On peut noter que la liste des activités qui forment l'entretien et la réparation des biens communs d'un immeuble à appartements ne comprend pas:

- assurer la fonctionnalité des portes dans les appartements appartenant aux résidents - fenêtres externes et internes;

- isolation des balcons;

- remplacement du verre;

- entretien des parcelles de terrain qui ne sont pas incluses dans la structure de la propriété commune, y compris la plantation de plantes dessus.

Ces tâches sont résolues par les propriétaires de l'appartement.

Les réparations font partie des principales activités réalisées dans le cadre de l'utilisation des biens communs. Il peut être courant et capital. Étudions ses caractéristiques.

Réparation des installations communes

La réparation est effectuée conformément à la décision de l'assemblée des propriétaires. L'actuel est conçu pour prévenir l'usure, ainsi que pour maintenir la fonctionnalité des objets en question. Réparations majeures de la propriété commune dansdans un immeuble d'habitation comprend le remplacement ou la reconstruction d'éléments individuels de l'infrastructure résidentielle. Il est également produit si les facilités concernées expirent.

Les réparations courantes (ainsi que majeures) des biens communs d'un immeuble à appartements peuvent être effectuées par des sociétés de gestion si cette obligation leur est imposée par des décisions des propriétaires. La participation à ces relations juridiques relève de la compétence exclusive des propriétaires d'appartements. Les résidents définissent également la portée et le calendrier des réparations des ressources communes de la maison.

Notez que les sociétés de gestion sont tenues d'effectuer les travaux courants et urgents nécessaires au maintien de la fonctionnalité des installations, même si l'accord avec les propriétaires n'établit pas une liste précise des travaux pertinents. Afin de financer ces activités, les propriétaires d'appartements constituent un fonds pour la refonte du patrimoine commun des immeubles d'habitation. Considérez ses spécificités.

Utilisation de la caisse générale des propriétaires d'appartements

Le fonds en question est placé sur un compte spécial. Il ouvre dans une institution financière qui a la compétence pour effectuer les transactions pertinentes. Les fonds placés sur un compte séparé et appartenant aux propriétaires des appartements sont ainsi utilisés pour procéder à la refonte des ressources.

Formation du correspondantLe fonds est réalisé aux frais des apports des locataires, ainsi que des pénalités courues sur ces sommes dans les conditions prévues par la loi. Dans certains cas, il est également possible que la banque facture des intérêts pour placer des fonds sur le compte en question. Le fonds de rénovation est réparti entre les propriétaires d'appartements au prorata du montant de leurs apports.

La propriété de ces fonds appartient au propriétaire d'un logement particulier. Si une personne vend un appartement, son acheteur devient également propriétaire d'une part du fonds de rénovation. Il convient de noter que les propriétaires de fonds sur un compte séparé n'ont pas le droit de les utiliser à d'autres fins, à l'exception de la refonte des ressources communes de la maison.

Étudions maintenant comment se déroulent les événements, dans le cadre desquels les propriétaires établissent les règles de maintien de la propriété commune dans un immeuble à appartements. Nous parlons des réunions de l'assemblée générale des propriétaires d'appartements.

Rencontre de l'assemblée générale des copropriétaires: caractéristiques de l'événement

L'assemblée générale des propriétaires de locaux d'habitation, conformément aux lois dans le domaine du droit du logement de la Fédération de Russie, est le principal organe directeur de la maison. En fait, c'est aussi une rencontre, et donc, peut être considéré comme un événement. L'assemblée des propriétaires a un ordre du jour et implique la formation d'une liste de décisions prises par vote.

La propriété commune d'un immeuble est constituée d'objets qui, conformément aux résultats de l'assemblée des propriétaires d'appartements, peuvent être:

- reconstruit;

- complétédépendances à usages divers;

- réparé - y compris lors de l'utilisation du fonds de révision.

Lors d'une réunion de l'assemblée générale des propriétaires d'appartements, des décisions peuvent être prises:

- sur la formation du fonds de révision;

- sur le montant de la contribution de révision - par rapport au niveau minimum;

- sur le choix d'un citoyen qui ouvrira un compte spécial du fonds concerné et effectuera des opérations sur ce compte;

- sur le choix d'une banque qui servira aux transactions financières liées aux règlements entre propriétaires d'appartements et prestataires de services pour l'entretien des ressources communes;

- sur l'obtention de prêts HOA, UK ou autre organisme compétent pour des réparations majeures dans la maison;

- sur l'émission de garanties pour de telles transactions financières;

- sur la procédure d'utilisation du terrain attenant à la maison;

- sur l'utilisation d'objets inclus dans les ressources communes de la maison par des tiers - par exemple, à des fins publicitaires;

- sur la responsabilisation des personnes participant à la signature de contrats d'utilisation d'objets;

- sur l'introduction de systèmes d'information dans le cadre de l'interaction des propriétaires d'appartements, ainsi que sur la détermination des personnes habilitées à utiliser ces solutions technologiques;

- sur la procédure de financement des coûts associés à la mise en place de réunions avec la participation du Code pénal, de la HOA ou d'une autre organisation compétente;

- sur le choix des mécanismes de contrôle de la maison;

- sur la nécessité de réparations continuespropriété.

Explorons comment les réunions en question peuvent être menées.

Formulaires et procédure pour la tenue des réunions des propriétaires d'appartements

L'activité en question peut avoir lieu:

- sous forme de vote en personne - lorsque les propriétaires y assistent en personne, discutent des problèmes et prennent des décisions à leur sujet;

- par le biais du vote par correspondance des résidents - de la manière prescrite par les actes juridiques réglementaires de la Fédération de Russie;

- forme mixte.

Les actes juridiques réglementaires de la Fédération de Russie ont également établi la procédure de tenue de l'événement en question. Tout d'abord, la loi établit la fréquence à laquelle les réunions doivent être tenues pour établir comment les propriétaires de la maison utilisent la propriété commune d'un immeuble à appartements. Il s'agit d'un critère très important en termes d'efficacité de la gestion des installations concernées.

Donc, les réunions en question doivent avoir lieu une fois par an, sauf disposition contraire des réglementations locales établies par les propriétaires d'appartements. En plus de la réunion principale des propriétaires, des événements extraordinaires peuvent être organisés liés à la discussion de divers aspects de la gestion de la maison. Ils peuvent être initiés par n'importe quel citoyen parmi les propriétaires d'appartements.

L'assemblée générale des copropriétaires est reconnue valable si le quorum est atteint. Conformément aux lois sur le logement de la Fédération de Russie, il devrait être de 50% du nombre total de voix. Si le quorum n'est pas atteint, une nouvelle assemblée générale est convoquée.

Si l'un des propriétaires de l'appartement a décidé de discuterla question, par exemple, de savoir comment les réparations courantes des biens communs dans un immeuble doivent être effectuées, à titre exceptionnel, alors il doit informer les autres résidents de son initiative 10 jours avant la réunion concernée. Une personne doit envoyer des informations sur l'événement aux voisins par écrit ou publier des messages sur la réunion des propriétaires d'appartements sur des stands spéciaux. Ce document doit contenir:

- informations sur l'initiateur de l'assemblée extraordinaire des propriétaires;

- données sur la forme de la réunion;

-date, lieu et heure de l'événement;

- les principales questions à l'ordre du jour de l'assemblée des propriétaires;

- la procédure d'examen des propriétaires d'appartements avec des informations à prendre en compte lors de la réunion.

Les propriétaires d'appartements avec 10 % ou plus de votes lors des assemblées peuvent demander au Code criminel ou à la HOA de tenir une assemblée générale. Cet appel doit être écrit et inclure des points à l'ordre du jour. Dans les 45 jours suivant la réception du document pertinent, mais au plus tard 10 jours avant l'assemblée générale, le Code criminel ou le HOA doit informer les résidents de l'événement en question.

De telles initiatives peuvent également être associées à une discussion sur les nuances qui caractérisent la réparation des biens communs dans les immeubles à appartements ou, par exemple, l'utilisation d'un fonds de réparation des immobilisations. L'initiateur de l'assemblée concernée peut être la société de gestion elle-même ou la société de propriétaires. En même temps, l'ordre du jour peut inclureêtre des questions qui relèvent généralement de la compétence de l'assemblée des propriétaires d'appartements.

Regardons maintenant comment les décisions des propriétaires sont prises.

Caractéristiques de la prise de décision lors des réunions de propriétaires

Comme nous l'avons noté ci-dessus, la mise en œuvre des activités liées à l'entretien des ressources communes de la maison est effectuée sur la base des résultats du vote lors de l'assemblée des propriétaires d'appartements. Les décisions appropriées sont prises par les propriétaires dans le cas général par un vote à la majorité, mais parfois le soutien des deux tiers des résidents sur une question particulière est requis.

Caractéristiques du vote lors de l'assemblée des propriétaires d'appartements

Il sera utile d'étudier comment se déroule le vote sur les questions à l'ordre du jour dans les réunions respectives. Par exemple, en ce qui concerne les procédures telles que la refonte de la propriété commune des immeubles à appartements ou la dépense de fonds qui doivent être utilisés à des fins appropriées. Le vote à l'assemblée des propriétaires d'appartements peut se faire en personne ou par l'intermédiaire d'un représentant qui agit sur la base d'une procuration. Chaque propriétaire dispose d'un nombre de voix proportionnel à sa part de propriété des biens communs de la maison. Les informations sur les personnes participant au vote sont consignées dans le procès-verbal de l'assemblée des propriétaires d'appartements.

Les résultats du vote dans le cadre de l'assemblée des propriétaires d'appartements sont consignés dans des protocoles spéciaux, qui sont des documents officiels. Leur compilation et leur applicationles dispositions qui y sont contenues peuvent avoir des implications juridiques.

Formulation des résultats de l'assemblée des propriétaires

Des copies des protocoles pertinents doivent être soumises par un citoyen autorisé au Code criminel, à la HOA ou à toute autre organisation compétente dans les 10 jours suivant la réunion des propriétaires d'appartements. À son tour, le code pénal, le HOA ou une autre structure doit envoyer le protocole aux autorités de régulation dans les 5 jours suivant la réception du document noté. Si ces agences gouvernementales reçoivent 2 sources ou plus du type approprié pendant 3 mois consécutifs, elles doivent alors lancer une inspection imprévue des activités des citoyens liées à la gestion de la maison. Par exemple, si les résidents discutent activement des services d'entretien de la propriété commune d'un immeuble d'habitation qui devraient constituer des mesures pour l'entretien des installations concernées, les autorités compétentes de l'État peuvent vérifier dans quelle mesure les actions des citoyens sont légales dans le cadre de la résolution de ces problèmes..

Le procès-verbal de la réunion des propriétaires d'appartements ne doit pas contenir de décisions sur des questions qui ne sont pas inscrites à l'ordre du jour par les initiateurs de l'événement. Les locataires sont informés des résultats de la réunion des propriétaires d'appartements dans les 10 jours suivant l'exécution du document pertinent. En règle générale - en plaçant sur des supports spéciaux. Un procès-verbal fixant les résultats de l'assemblée des copropriétaires est conservé dans un lieu déterminé par les résidents eux-mêmes. Le procès-verbal de l'assemblée des copropriétaires réglementant l'utilisation de la propriété commune d'un immeuble à appartements est source de normes,obligatoire pour tous les résidents, à condition que les questions examinées à l'ordre du jour de la réunion soient de la compétence de l'organisme de gestion de l'immeuble concerné.

Les décisions prises après la réunion des propriétaires d'appartements peuvent être portées en appel par les propriétaires de l'appartement devant le tribunal. Par exemple, si l'un des citoyens n'était pas satisfait de la manière dont la procédure de dépense des fonds pour la réparation de la propriété commune d'un immeuble a été déterminée sans sa participation, ou s'il a voté contre et considère ses droits violés. Une personne peut saisir le tribunal dans un délai de 6 mois à compter de la date de prise de connaissance de la décision de l'assemblée des propriétaires du logement.

Ainsi, la propriété commune des propriétaires dans un immeuble à appartements doit être utilisée en tenant compte des intérêts de chaque locataire. Il a le droit de les exprimer personnellement - lors de réunions de propriétaires d'appartements ou devant un tribunal.