Refinancement de prêt hypothécaire : conditions, meilleures offres

2024 Auteur: Howard Calhoun | [email protected]. Dernière modifié: 2023-12-17 10:27

Malgré le fait que le refinancement des prêts figure depuis longtemps sur la liste des services bancaires, dans la réalité russe, il est apparu relativement récemment. Littéralement depuis le développement du crédit hypothécaire. Parallèlement à la croissance de la demande immobilière, le secteur des services financiers s'est également développé. L'hypothèque dans la liste des services de chaque banque occupe une position de leader.

Refinancement de prêt hypothécaire: conditions, meilleures offres

Le marché financier se développe et offre de nouveaux outils pour épargner et augmenter ses fonds. Les hypothèques aident lors de l'achat d'une maison et les dépôts sont utilisés pour augmenter l'épargne.

L'application pratique d'un service tel que le refinancement hypothécaire a été facilitée par la tendance du marché ces dernières années, lorsque le nombre de prêts en souffrance a commencé à prendre de l'ampleur. Ainsi, aujourd'hui le service gagne en popularité, de plus en plus de banques sont prêtes à étudier les demandes de refinancement.

L'essence de la procédure

Donnerprêt, la banque s'attend à réaliser un bénéfice qui couvre tous les coûts de service plus ses propres revenus. En utilisant un prêt hypothécaire, l'emprunteur croit pouvoir ainsi emménager dans un logement maintenant et rembourser au cours des prochaines années. Mais quand il s'agit de finances, il y a toujours des risques. Dans ce cas, l'emprunteur a le droit d'utiliser la rétrocession.

La procédure est que l'emprunteur demande à sa banque ou à une autre banque un nouveau prêt dont les fonds serviront à rembourser l'ancien prêt. Selon la loi, la banque n'a pas le droit de refuser d'accorder un prêt si le demandeur remplit toutes les conditions.

Refinancer un prêt hypothécaire est approprié dans les cas suivants:

• une autre banque offre des taux d'intérêt plus bas;
• il est possible d'obtenir un prêt pour une période plus longue et avec de faibles contributions;
• le remboursement mensuel de l'ancien prêt devient insupportable;
• il existe une offre dans une autre devise qui est avantageuse pour l'emprunteur.

Mais il est important de considérer un autre point. Le refinancement de prêt hypothécaire peut être effectué dans la même banque où le prêt existant est remboursé ou dans une nouvelle banque. Le but de la procédure est d'alléger la charge de crédit de l'emprunteur.

Lorsqu'il s'agit d'une autre institution, "leur" banque peut refuser de transférer des documents et un remboursement anticipé, car dans ce cas, elle perd son profit et le client. Cette procédure n'est pas interdite par la loi.

Légalbase

La procédure repose sur un certain nombre de projets de lois et de règlements. La loi sur le refinancement hypothécaire considère:

• Loi fédérale n° 122 de 1997;
• Règlement de la Banque centrale de la Fédération de Russie n° 54 de 1998;
• Règlement de la Banque centrale de la Fédération de Russie n° 254 de 2004;
• Loi fédérale sur les hypothèques n° 102 de 1998;
• Code civil, articles 355, 390 et 382;
• Ordonnance du Ministère de la justice de la Fédération de Russie n° 289/235/290 de 2000;
• Loi fédérale n° 152-FZ de 2003

Les documents ci-dessus décrivent la procédure d'enregistrement, les droits et obligations de l'emprunteur et du prêteur.

Point important: le contrat actuel permet-il la possibilité d'un refinancement ? Certaines banques prescrivent initialement son impossibilité ou des sanctions pour une telle procédure. S'il n'est pas disponible ou s'il est interdit, le client a le droit d'insister pour qu'il soit inclus dans le contrat.

Étapes de la procédure

Le refinancement d'un prêt hypothécaire est un long processus qui nécessite la résolution d'un certain nombre de problèmes juridiques. La première étape est l'étude des offres sur le marché et les calculs. Il est important de considérer ici que la procédure nécessite certains coûts, qui seront discutés ci-dessous. La faisabilité est déterminée sur la base de calculs effectués en tenant compte de tous les coûts associés.

Il convient de garder à l'esprit qu'en raison de problèmes techniques et d'une forte concurrence dans l'environnement bancaire, toutes les institutions financières ne sont pas favorables à une telle initiative de l'emprunteur.

Il ne suffit pas de se fier aux informations accessibles au public sur un site Web oumatériel promotionnel de la banque. Cela peut être un simple stratagème de marketing, alors qu'il n'y a pas de programme de refinancement hypothécaire et que l'offre est étendue à d'autres types de prêts.

Collection de documents

La liste des documents ne diffère pas de ce qui a été soumis lors de la réception initiale. Une liste indicative contient les documents suivants:

• demande de refinancement, qui est remplie sur place;
• certificat de revenus: certificat d'impôt sur le revenu pour 2 personnes, relevé bancaire ou autres documents de paiement;
• passeport national du demandeur;
• pour la famille - certificat de mariage;
• documents pour l'immobilier hypothécaire: titre de propriété, contrat de transaction et certificats des organismes gouvernementaux sur l'enregistrement des droits;
• copie du contrat hypothécaire bancaire.

S'il est prévu de refinancer un prêt hypothécaire à la Sberbank, un capital de maternité peut être impliqué. En fonction de ces circonstances, la banque peut demander des documents supplémentaires:

• certificat de capital de maternité;
• certificat de naissance des enfants;
• relevé bancaire sur les soldes des comptes.

Si la banque exige la participation de garants, ces personnes doivent également fournir une liste de documents, y compris une preuve de solvabilité.

Difficultés

Lorsqu'un emprunteur demande un refinancement hypothécaire à la Sberbank ou à une autre institution financière, le prêteur actuel peut refuser d'émettre certainsdocuments. Dans ce cas, un avocat professionnel du secteur bancaire peut vous aider ou un nouveau prêteur peut demander des documents à délivrer.

Il est également important de considérer que lors de la confirmation des revenus, vous devrez fournir deux types de documents: sous la forme de 2-NDFL et sous la forme d'une banque. Les chiffres du revenu, bien sûr, doivent être supérieurs au ratio du salaire minimum vital et suffisants pour continuer à couvrir les versements hypothécaires mensuels.

Une autre complication est que lors du refinancement d'un prêt hypothécaire, les banques peuvent exiger des garanties. Compte tenu du montant du prêt, seul un bien immobilier peut servir de garantie. Et l'immobilier hypothécaire est toujours inscrit au bilan du premier créancier.

En pratique, dans de tels cas, les gens recourent à une petite manipulation: ils négocient avec un ami ou un parent qui possède un bien équivalent, mettent ce bien en gage, et après réinscription de l'hypothèque, ils restituent le tout à sa place.

Processus de révision

Accepter ne veut absolument rien dire. Ils peuvent même refuser des clients payants. Mais la garantie peut être un gros argument. Il convient de rappeler que plus la garantie est liquide, plus elle a de chances de gagner les faveurs de la banque.

De plus, on dit beaucoup de choses sur l'importance des antécédents de crédit. Mais les experts disent que ce moment est plus pertinent pour les petits prêts sans garantie. Un bon historique de crédit n'a jamais fait de mal à personne. Le processus d'examen prend généralement 5 à 7jours de travail. Si une décision positive est prise, le processus d'inscription commence.

Coûts

Refinancer un prêt hypothécaire auprès d'une banque entraîne certains frais qui sont entièrement à la charge du demandeur. Dans certaines institutions financières, même la procédure d'examen d'une demande se déroule sur une base payante. En cas de refus, les fonds ne seront pas restitués.

Si la procédure est approuvée, le demandeur doit être prêt à assumer les coûts suivants:

1. Évaluation de biens immobiliers. La loi stipule que la procédure peut être effectuée par tout évaluateur qui possède la licence appropriée. Mais les banques ont leurs propres partenaires permanents parmi leur personnel. Si la banque insiste sur un évaluateur spécifique, le demandeur est obligé d'accepter cela.
2. La banque impose les coûts de traitement de la demande et de service à un client particulier sur les clients. Ainsi, vous devrez payer une commission pour l'émission d'une hypothèque.
3. Il y a aussi des frais pour transférer le logement hypothéqué du bilan de l'ancien prêteur.
4. L'enregistrement d'un nouveau gage ou du même objet est également payé.
5. Obtenir certains types d'aide.
6. Assurance crédit, immobilier ou revenus propres - selon les règles de la banque.
7. Paiement des droits de l'État, s'il existe des documents notariés.

Selon les conditions du prêteur actuel, les fonds pour le remboursement anticipé du prêt et les pénalités peuvent être retirés.

Avantages

En choisissant une autre banque, le client recherche toujours des conditions plus favorables. Les experts conseillent queLors du refinancement d'un prêt hypothécaire, les meilleures offres apportent des avantages tangibles s'il existe une différence dans plusieurs paramètres.

Sur quels points les prestations doivent-elles être évaluées ?

1. Taux d'intérêt. Combien plus bas ? En règle générale, si la différence ne dépasse pas 3 %, compte tenu des coûts d'enregistrement et de l'inflation, le client ne gagnera peut-être pas grand-chose au final.
2. Modifier le délai. Une analyse financière approfondie, que tous les citoyens ordinaires ne peuvent pas faire, montre que plus le prêt est « long », plus il est cher. Le long terme doit être choisi s'il n'est actuellement pas possible de payer plus.
3. Réduisez vos frais mensuels. Le même principe s'applique ici: en gagnant maintenant, à la fin vous pouvez donner plus. Mais si la nouvelle offre est vraiment rentable, elle doit être considérée individuellement.
4. Regroupement de prêts. De nombreux Russes contractent plusieurs emprunts. La pratique montre que 2-3 paiements par mois est un lourd fardeau. En combinant toutes les obligations en une seule, vous pouvez vivre beaucoup plus calmement.

Où aller ?

La concurrence dans l'environnement bancaire est forte. Mais cette situation ne fait que jouer en faveur des consommateurs: ils vont là où les prêts sont moins chers. Lorsque vous envisagez un refinancement hypothécaire, les meilleures offres proviennent des leaders de l'industrie:

• Sberbank – 10-12%
• VTB -24 – 9.7%
• Gazprombank – 9,2%
• Rossbank – 8,7%
• Banque de Russie – 11,5%

En 2018, en raison d'une nouvelle vague de demande immobilière et de la croissance des indicateurs économiques dans le pays, une augmentation des nouvelles offres est attendue.

Déduction pour refinancement

Déduction fiscale - un remboursement de l'impôt sur le revenu des particuliers qui était auparavant payé par l'employeur sous la forme d'un impôt sur le revenu des particuliers. Son taux est de 13 %. La loi prévoit des cas où un citoyen peut récupérer ces fonds. Les conditions de refinancement d'un prêt hypothécaire permettent l'utilisation de garanties sociales telles que le capital maternité et les déductions fiscales, si elles n'ont pas été utilisées lors de la demande initiale de prêt hypothécaire.

Si vous envisagez de bénéficier d'une déduction fiscale, vous devez en informer le gestionnaire de crédit à l'avance, car ce point doit être reflété dans l'accord bancaire.

La déduction maximale est de 260 000 roubles. Dans le même temps, il existe des exigences concernant le coût de l'objet: le prix ne doit pas dépasser 2 millions de roubles. Le montant de la déduction est étalé sur l'année. Si la totalité du montant n'est pas utilisée au cours d'une année civile, au début de l'année suivante, le bénéficiaire doit à nouveau soumettre une demande au bureau des impôts et percevoir le reste. Il y a deux façons de revenir:

1. Transfert sur un compte bancaire en faveur du remboursement d'un prêt hypothécaire.
2. Émission d'un avis du bureau des impôts au service comptable du lieu de travail du demandeur. Dans ce cas, l'argent n'est pas restitué et les revenus du demandeur sont exonérés de l'impôt sur le revenu des personnes physiques à hauteur de la déduction due.

Conclusion

Lors de l'obtention d'un crédit immobilier, chacun doit regarder loin devant et faire une analyse objective de ses propres revenus. Les risques accompagnent chaque étape. Dans ce cas, vous devez utiliserservices de compagnies d'assurance de confiance.

Si l'avantage du refinancement est évident, mais que la banque refuse, vous devez contacter une autre banque. Mais l'intérêt massif pour le refinancement oblige ces institutions à reconsidérer leur approche. Selon leurs clients, certains ne sont pas prêts à donner des clients à des concurrents et souhaitent discuter de nouvelles conditions de prêt. Il ne vaut guère la peine de compter sur des changements fondamentaux, mais il existe une possibilité théorique de simplifier certains indicateurs.