Acheter un appartement avec réaménagement illégal : risques, problèmes éventuels, solutions et conseils des agents immobiliers

2024 Auteur: Howard Calhoun | [email protected]. Dernière modifié: 2023-12-17 10:27

Selon la législation en vigueur, tout travail lié à l'aménagement des appartements doit être approuvé par les autorités réglementaires compétentes. Cependant, comme le montre la pratique, certains citoyens irresponsables négligent cela, ce qui fait que les personnes qui achètent un logement secondaire ont certains problèmes. Outre? les actes normatifs sont constamment complétés et modifiés, par conséquent, ce qui était correct, à un moment donné, peut cesser de l'être. Dans ce contexte, une question assez logique se pose: quel est le risque d'acheter un appartement avec un redéveloppement illégal ? Essayons de comprendre cela plus en détail et de découvrir à quels risques les acheteurs immobiliers seront confrontés, ainsi que comment s'assurer et éviter de nombreux problèmes.

Informations générales

Avant de direà propos de ce qui menace d'acheter un appartement avec un réaménagement illégal, examinons les conditions de base et le cadre réglementaire. Le processus de modification du projet de bâtiments résidentiels est régi par le Code du logement de la Fédération de Russie. Il énonce tous les termes, la procédure de délivrance des permis, fournit une classification des réaménagements et détermine également la sanction en cas de violation de la loi.

Il est important de comprendre que tous les travaux de modification de la configuration d'un logement ne nécessitent pas de permis. Dans certains cas, il suffira d'informer simplement le BTI de la réparation prévue, afin que les employés de cette organisation gouvernementale documentent les changements futurs. Ceux-ci incluent les éléments suivants:

• transfert de matériel de plomberie;
• monter une porte dans un mur porteur;
• rénovation et vitrage de balcons;
• construction d'un vestibule qui augmente les caractéristiques d'isolation thermique des locaux d'habitation;
• construction de cloisons intérieures;
• portes de transfert.

L'achat d'un appartement avec réaménagement illégal dans l'un des cas ci-dessus ne menace rien, car ils ne contredisent pas les normes du Code du logement et ne nécessitent pas l'obtention de permis.

Exigences réglementaires clés

Regardons-les de plus près. Si vos plans incluent l'achat d'un appartement, le réaménagement illégal peut causer beaucoup de problèmes, par exemple,si vous souhaitez ultérieurement réenregistrer les documents ou revendre l'espace de vie. Par conséquent, vous devez savoir dans quels cas il est interdit d'apporter des modifications à la configuration des locaux d'habitation. Ceux-ci incluent les éléments suivants:

• si, à la suite d'un réaménagement, les conditions de logement se détériorent ou rendent difficile l'accès aux communications;
• l'endroit devient dangereux ou inhabitable;
• dans le cas où les travaux affectent des parties de la maison réservées aux activités des services de la protection civile ou du ministère des Situations d'urgence;
• affecter la résistance et la durabilité des structures porteuses;
• créer une menace d'effondrement d'un bâtiment ou interférer avec le fonctionnement normal des bâtiments voisins;
• équipement de ventilation détérioré;
• augmenter la charge sur les structures porteuses.

L'achat d'un appartement avec réaménagement illégal dans ce cas n'est pas souhaitable, car il est lourd de conséquences négatives. Voir ci-dessous pour plus de détails sur les conséquences auxquelles vous pourriez être confronté.

Types de conversions résidentielles

Alors, que devez-vous savoir à ce sujet ? Si vous avez pesé tous les risques d'acheter un appartement avec un réaménagement illégal et que vous acceptez de franchir une étape aussi risquée, alors vous devez avoir une idée détaillée de ce que cela pourrait être. La législation actuelle divise la reconstruction de l'espace de vie en deux types:

• simple;
• difficile.

La différence entre euxest que dans le premier cas, il est nécessaire de fournir aux autorités de régulation seulement un croquis, et dans le second cas, il est nécessaire de développer un projet. Si vous envisagez de déplacer des portes ou de déplacer des équipements de plomberie, il suffira de soumettre un croquis au BTI pour approbation. De plus, toutes modifications au plan de l'appartement seront exigées.

Le réaménagement complexe est plus problématique et prend plus de temps, car vous devrez développer et approuver un projet dans plusieurs organismes gouvernementaux. L'ensemble du processus prend environ six mois et vous devrez également payer en moyenne 60 000 roubles. Une fois la documentation du permis reçue, le propriétaire de l'appartement doit en informer le BTI, qui procède à une inspection technique et délivre un acte.

Si vous contournez cette procédure, certaines conséquences peuvent survenir lors de l'achat d'un appartement. Le réaménagement non autorisé, s'il est détecté par les autorités réglementaires compétentes, est punissable par la loi applicable.

Que se passe-t-il si vous achetez une propriété avec une reconfiguration non approuvée ?

Beaucoup de gens s'intéressent à la question de savoir ce qui menace le réaménagement illégal lors de l'achat d'un appartement. Et ce n'est pas surprenant, car le marché secondaire regorge d'offres de vente de logements avec diverses violations. Dans ce cas, l'entière responsabilité n'incombe pas au vendeur, mais à l'acheteur. Par conséquent, lors du choix d'un appartement, vous devez être très prudent dans l'étude de son passeport technique et d'autres documents. Après tout, siune fois la transaction terminée, toute violation sera détectée par les autorités de régulation à l'avenir, puis vous devrez payer une amende.

Acheter une maison à crédit

Alors, que devez-vous savoir à ce sujet ? Le réaménagement non légal lors de l'achat d'un appartement sur hypothèque n'est possible que lorsqu'il n'y a pas de divergences entre la documentation technique et le plan réel de la propriété. Dans ce cas, tout n'est pas si effrayant, puisque toute la responsabilité incombe entièrement à la personne agissant en tant que propriétaire légal du logement au moment de la transaction d'achat / vente. Par conséquent, si vous n'avez pas assez d'argent pour acheter un espace de vie en espèces et que vous souhaitez obtenir un prêt pour cela, il est recommandé de consulter d'abord un spécialiste qui peut vérifier toute la documentation pour la conformité aux normes juridiques de base.

Quels risques dois-je prendre en compte ?

Cet aspect mérite une attention particulière. Comme mentionné précédemment, les conséquences d'un réaménagement illégal lors de l'achat d'un appartement sont une sanction pécuniaire. Sa taille dépend de nombreux facteurs et atteint dans certains cas des montants très décents. En règle générale, vous pouvez vous en tirer en payant une amende si le changement de configuration du logement n'a entraîné aucune conséquence, à savoir qu'il n'a pas nui aux locaux ou immeubles voisins, ainsi qu'à leurs propriétaires. Sinon, la législation prévoit une responsabilité pénale, qui est déjà plus grave. De plus, la victimeune partie peut demander des sanctions supplémentaires devant les tribunaux et, dans la plupart des cas, elle réussit à les obtenir. Ces cas incluent les suivants:

• violation du fonctionnement de la ventilation;
• manifestation de tout dommage mécanique sur la façade des bâtiments;
• diminution des caractéristiques d'isolation acoustique des structures porteuses.

Si vous envisagez un réaménagement, il vaut mieux ne pas tricher, car le bruit des outils de construction informera certainement les voisins de la réparation, qui pourront le signaler aux autorités réglementaires compétentes. De plus, les travaux peuvent ne pas être effectués dans le respect des règles et règlements de base et entraîner une perturbation du fonctionnement des communications du logement.

Un réaménagement illégal peut être détecté par les représentants des services publics lors de la lecture des compteurs d'énergie individuels. En raison des spécificités de leurs activités, ils seront contraints d'informer les autorités compétentes, dont les représentants se présenteront avec une inspection et, au mieux, infligeront une amende. De plus, les modifications apportées ne seront pas apportées au passeport technique et cadastral, et par conséquent, ces documents seront invalides, et vous aurez des problèmes avec la revente ultérieure du logement.

Les principaux risques liés à l'achat d'un appartement avec réaménagement illégal sont les suivants:

• Résiliation unilatérale de la transaction et son invalidation.
• Saisie de biens au profit de l'État. Le plus souvent, cela se produit lorsque l'acheteur savait que les modifications apportées aux locaux avaient été effectuées illégalement et qu'il s'est délibérément rendu àaffaire.
• L'arrestation de la propriété jusqu'à ce que toutes les violations soient éliminées par son propriétaire actuel.

Quant aux vendeurs, ils ne risquent rien, sauf la perte de valeur du logement. Comme mentionné précédemment, ils ne sont absolument pas responsables de quoi que ce soit. Par conséquent, les acheteurs doivent prendre au sérieux leur choix d'espace de vie, car les risques associés sont très élevés de nos jours. Il est recommandé de bien réfléchir avant d'accepter une offre.

Comment être acheteur ?

Chaque personne devrait être une approche très responsable de l'acquisition d'un logement. Cela est particulièrement vrai dans les cas où l'achat d'un appartement avec un réaménagement illégal en hypothèque est effectué, car après la signature du contrat, vous serez le propriétaire du bien et toute la responsabilité vous incombera. Dans ce cas, deux options s'offrent à vous pour résoudre le problème: refaire tous les documents pour le logement dans les délais prévus par la loi, ou remettre les lieux dans leur état d'origine. La première méthode est moins coûteuse et prend moins de temps, il est donc préférable de s'y tenir.

Comment légaliser un changement de logement non autorisé

Arrêtons-nous sur cet aspect plus en détail. Donc, vous avez acheté un appartement avec un réaménagement illégal. Que peut-on faire pour éviter les problèmes avec la loi ? La réponse à cette question a été donnée ci-dessus: ré-enregistrer les documents pour le logement. Cependant, vous devez comprendre que tous les frais connexes sont à votre charge et non au vendeur. Vous devrez collecterles documents suivants:

• application pour changer la configuration des locaux;
• fiche technique;
• original et copie du contrat d'achat/vente;
• copie du passeport civil de la personne pour laquelle l'appartement est enregistré;
• nouveau plan;
• Consentement écrit de tous les membres de la famille pour le réaménagement.

Vous n'aurez que 6 mois pour résoudre tous ces problèmes, donc après l'achat d'une maison, il vaut mieux ne pas reporter, mais commencer immédiatement à collecter des documents, car cela prend beaucoup de temps. En même temps, vous devez bien connaître tous les aspects juridiques. Comme on dit, l'ignorance de la loi n'est pas une excuse, et en matière immobilière, il y a beaucoup d'embûches. Et acheter un appartement avec un réaménagement illégal est une entreprise plutôt douteuse, qui doit être abordée avec prudence. Par conséquent, il sera utile de se faire d'abord conseiller par des avocats. Cela accélérera non seulement considérablement le processus, mais évitera également de nombreux problèmes à l'avenir.

Que rechercher lors du choix d'une maison ?

Pour éviter d'acheter un appartement avec un réaménagement illégal, vous devez étudier attentivement les documents correspondants. S'il y a des violations ou des changements illégaux, vous pouvez facilement les détecter par eux. Vous pouvez le faire en utilisant l'une des méthodes suivantes:

1. Souvent, lors du réaménagement, il y a un changement dans les caractéristiques initiales des structures adjacentes, sur la base desquellesles résidents des appartements voisins peuvent deviner l'illégalité des actions et en informer les autorités d'inspection. Sur la base de la plainte reçue, la commission part à l'adresse indiquée. Si en même temps des divergences entre l'état du logement et son plan sont révélées, le propriétaire sera alors obligé de payer une amende et de tout remettre dans son état d'origine.
2. Un scénario similaire se produit si, au cours du processus de changement, des violations flagrantes des codes et des règles du bâtiment ont été commises, ce qui a entraîné des pannes de communication, à la suite desquelles des équipes d'urgence ont été appelées pour résoudre les problèmes. Dans ce cas, le montant de l'amende sera beaucoup plus élevé et une action pénale pourra être engagée du fait de l'incident.
3. L'illégalité du réaménagement peut être détectée par les employés des services publics en train de relever les compteurs individuels de consommation d'énergie, qui peuvent également adresser une demande aux autorités compétentes.

N'importe lequel des cas ci-dessus sera enregistré et reflété dans la documentation pertinente, donc si vous êtes sérieux au sujet de l'étudier lors de l'achat d'un appartement, vous pouvez éviter beaucoup de problèmes.

Conclusion

Aujourd'hui, de nombreuses personnes décident d'acheter un appartement avec un réaménagement illégal, car le coût d'un tel appartement est beaucoup plus bas, de la même manière qu'elles veulent économiser de l'argent. Cependant, il faut bien peser le pour et le contre. Il est loin d'être toujours possible de légitimer des changements dans la configuration des locaux ou de les éliminer, et les conséquences peuventêtre assez sérieux. Il vaut mieux ne pas prendre de risques encore une fois et ne pas faire d'affaires douteuses. Et si vous décidez finalement d'acheter un logement avec un réaménagement illégal, lisez attentivement la documentation technique et assurez-vous qu'après l'achat, vous pouvez tout faire conformément aux exigences de la loi. Ce n'est qu'ainsi que vous pourrez être sûr que la justice ne vous dépassera pas.