Estimation de la valeur marchande : méthodes, procédure d'établissement d'un rapport, objectifs de la conduite

2024 Auteur: Howard Calhoun | [email protected]. Dernière modifié: 2023-12-17 10:27

L'évaluation d'un appartement ou d'une maison peut être nécessaire dans de nombreux cas. Oui, et il est très important de savoir combien de revenus vous pouvez tirer de la vente de biens immobiliers. Après tout, c'est un atout qui doit être utilisé à bon escient, ce qui signifie que vous devez tout savoir à ce sujet. Vous pouvez en savoir plus sur l'évaluation de la valeur marchande d'un appartement dans cet article.

Quelle est la valeur marchande ?

Maintenant, le modèle de marché de l'économie domine partout dans le monde, ce qui implique l'achat et la vente de divers biens pour l'argent pour lequel les gens sont prêts à les acheter. Par exemple, si vous produisez des assiettes jetables bon marché, il est peu probable que leur prix soit très élevé. Sinon, vous n'aurez tout simplement pas d'acheteurs. Le même principe peut être attribué à l'immobilier: aux appartements et aux maisons. Mais dans ce cas, il est beaucoup plus difficile de fixer un prix objectif qui ne réduirait pas les investissements des propriétaires et qui en même temps ne serait pas exorbitant. La situation est souvent compliquée par le fait que lors de la vente d'un bien, les propriétaires sont rarement objectifs. Si de bons souvenirs sont associés à la maison, ouvous y avez passé votre enfance, il peut être difficile de fixer correctement un prix en fonction des conditions du marché.

C'est pourquoi les services d'évaluateurs sont si populaires, ce qui permet d'attribuer sobrement la bonne valeur. Estimer la valeur marchande d'un appartement peut être délicat si les propriétaires de l'appartement ont un besoin urgent de vendre le bien rapidement ou si le bien est situé dans une zone défavorable.

Par type, ils distinguent la valeur marchande actuelle, passée et future. Comme vous pouvez le deviner, cela dépend du temps pour lequel il est calculé. Le plus souvent, une évaluation continue est effectuée, mais si vous envisagez d'investir dans un appartement en tant qu'investissement, la valeur future du logement peut s'avérer utile.

Dois-je connaître le prix ?

Pourquoi demander la valeur d'un bien ? Les objectifs de l'évaluation de la valeur marchande d'un bien peuvent être différents. Mais le plus souvent l'objet est évalué dans les cas suivants:

• S'ils veulent hypothéquer ou louer un bien immobilier. Dans le premier cas, le coût est nécessaire pour calculer le montant des fonds fournis (par exemple, pour une hypothèque ou un prêt).
• Si la propriété a été donnée et que vous devez fixer sa valeur réelle.
• En faillite.
• Pour contester la valeur cadastrale. Lors de la vente d'un bien immobilier, l'État prélève une taxe au Trésor public, qui est prélevée sur la différence entre la valeur marchande et la valeur cadastrale. Vous aurez souvent besoin de l'aide d'un évaluateur pour contester sa valeur.
• Lors de la vente ou de l'achat.
• Dans toutes les autres situations où vous avez besoin de connaître le prix réel d'un objet.

Méthodes d'évaluation

Il existe trois méthodes pour estimer la valeur marchande.

Le plus populaire est le plus coûteux. Il tient compte du montant de votre propre argent que vous avez investi dans l'achat et l'amélioration de la maison. Les critères de cette méthode sont assez bien définis. Pour faire des calculs, vous devez savoir combien il en coûtera pour construire exactement la même maison ou le même appartement à l'heure actuelle. En même temps, absolument toutes les petites choses sont prises en compte: du coût des portes au prix des services d'installation. Bien entendu, la dépréciation et les inconvénients du logement sont également calculés, ce qui vous permet d'obtenir rapidement le prix exact du bien. Une autre définition à prendre en compte dans l'approche du coût est le coût de remplacement. Combien coûtera un appartement de la même superficie et à peu près au même emplacement, mais construit avec des matériaux différents ? Ainsi, le propriétaire peut se faire une idée précise de la valeur réelle de son bien. Après tout, il est peu probable que l'acheteur paie pour un objet qui ne répond pas aux exigences énoncées.

Une autre méthode est comparative. Elle consiste à effectuer des recherches sur des transactions similaires. Par exemple, le mois dernier, ils ont acheté un appartement d'une pièce à Vasily dans à peu près le même quartier avec les mêmes équipements sociaux. Combien en a-t-il touché ? Après avoir recueilli certaines statistiques de plusieurs cas de ce type, nous pouvons tirer des conclusions sur le prix moyen des biens dans ce segment. Pour le moment, pour une évaluation comparative, vous n'avez même pas besoin de recourir à l'aidespécialistes: de nombreux sites collectent des informations et affichent le résultat.

La méthode d'évaluation des biens par le revenu tient compte du montant que vous pouvez obtenir après l'achat d'un bien. Cette méthode est utilisée, par exemple, lors de l'achat d'un appartement pour le louer plus tard. En effet, dans ce cas, des facteurs complètement différents sont importants: la proximité du métro, la conception, la zone, etc. La méthode des revenus vous permet de supposer avec un degré élevé de probabilité à quel point l'investissement sera rentable ou non à l'avenir.

Critères

Dans chaque approche, différents critères sont utilisés pour évaluer la valeur marchande des locaux. Mais en général, ils sont tous basés sur les facteurs suivants:

• Accessibilité des transports (métro, arrêts, autoroutes).
• Pièce à vivre.
• Mise en page.
• Disponibilité de divers équipements sociaux: centres commerciaux, écoles, jardins d'enfants.
• Qualité de l'air.
• Présence de parcs et autres objets naturels à proximité.
• Étage.
• Le matériau à partir duquel le logement est construit.
• Disponibilité de la finition et de la réparation.

Évaluation

Les objets les plus fréquemment évalués sont généralement les appartements. Le client n'a qu'à répondre à la question de savoir pourquoi il avait besoin d'une évaluation. En fonction de la réponse, l'interprète choisit la méthode appropriée. Mais le plus souvent, l'évaluation de la valeur marchande d'un appartement prend en compte les trois approches. Si tous sont appliqués, la valeur marchande est considérée comme raisonnable. Chaque approche a également un coefficient qui la reflète.authenticité. Par exemple, la méthode comparative a un coefficient de fiabilité plutôt faible, car de nombreuses transactions sur le marché russe ne sont pas transparentes et les objets n'ont souvent pas suffisamment d'analogues. Comment se déroule le processus d'évaluation de la propriété ?

1. L'expert sélectionne la méthode d'évaluation la plus appropriée pour un appartement ou une maison en particulier.
2. Le client peut choisir le moment de sa commande. Il doit également indiquer le but de l'étude et le montant de la récompense.
3. Si les deux parties parviennent à un accord, un contrat est établi entre elles. Souvent, les services d'un évaluateur ne sont pas bon marché, le contrat est donc une garantie supplémentaire du respect des obligations.
4. Plus une étude utilise de méthodes, plus elle coûtera cher. Par conséquent, l'évaluateur peut annoncer le prix de chacun séparément pour comprendre combien c'est.
5. Ensuite, l'exécutant procède lui-même à l'évaluation, calcule les coefficients de fiabilité et fournit la valeur finale.
6. Le rapport sur la valeur marchande actuelle de l'objet est rempli en dernier.

Évaluation de la maison

Évaluer la valeur marchande d'une maison n'est pas très différent d'une procédure similaire pour un appartement. Pour commencer, l'évaluateur détermine le coût non pas du chalet lui-même, mais du site. À ce montant, le spécialiste ajoute le coût des travaux et des matériaux nécessaires à la construction d'une même maison. Le plus souvent, l'évaluation de la valeur vénale du site est réalisée par la méthode du coût. Si le client a choisi la méthode de comparaison, l'entrepreneur recherchera des objets similairesdans les zones voisines afin de calculer le coût moyen d'un terrain avec une maison. Le résultat est un prix moyen pondéré sur lequel vous pouvez compter pendant la vente.

L'achat ou la vente d'un bien immobilier est une étape très importante. Avec une évaluation erronée de la valeur, le propriétaire peut grandement regretter de ne pas avoir eu recours aux services d'un évaluateur professionnel. Après tout, en conséquence, vous pouvez perdre un montant beaucoup plus important.

Procédure pour compiler un document de valeur

Le rapport est le résultat d'une évaluation immobilière, qui comprend toutes les informations nécessaires. Il contient les méthodes qui ont été appliquées pour l'évaluation, l'analyse des caractéristiques, la description de la situation du marché et bien plus encore. En termes simples, le rapport sert de confirmation officielle de la valeur marchande attribuée et peut être utilisé dans des transactions ou pour obtenir des prêts. Pour qu'un rapport soit valide, il doit contenir les sections suivantes:

• Page de titre (numéro, informations sur l'entrepreneur et le propriétaire du bien).
• Table des matières. Bien que le rapport ne soit pas très long, la table des matières permet de comprendre rapidement les sections existantes.
• Lettre de motivation, qui contient toutes les informations de base présentées dans un format libre. Il fait généralement référence aux approches adoptées.
• Les conclusions indiquent les résultats de l'évaluation.

Grâce au format pratique du rapport de valeur marchande, chaque personne peut facilement trouver les informations dont elle a besoin, et le résultat de la procédure peut être trouvé simplement en regardant la dernière page.

La différence entrevaleur marchande et cadastrale

Lors de la vente ou de l'achat d'un bien immobilier, vous devrez probablement faire face à une chose telle que la valeur cadastrale. Il s'agit du prix du logement, qui est fixé par l'État à travers sa propre évaluation. La valeur cadastrale n'est pas toujours correcte, de sorte qu'un écart de plusieurs centaines de milliers de roubles peut apparaître entre celle-ci et le prix du marché. Quelles mesures faut-il prendre dans ce cas ?

• Commander une évaluation de propriété par un tiers.
• Si la différence s'est avérée vraiment importante, il est alors nécessaire de soumettre une demande à Rosreestr avec une demande de révision de la valeur de la valeur cadastrale sur la base des documents disponibles. Dans ce cas, un rapport bien rédigé peut jouer un grand rôle.
• Si vous refusez, vous pouvez contester la décision devant le tribunal. L'essentiel est d'avoir le temps de le faire dans les 6 mois à compter de la date de l'évaluation.

Conseils d'experts

Évaluer la valeur marchande d'une propriété résidentielle est une procédure très compliquée, qui comporte de nombreuses nuances:

• Si la valeur cadastrale est inférieure à la valeur marchande, cela peut réduire considérablement les impôts. Mais si vous envisagez de vendre un bien immobilier, il serait préférable de reconsidérer.
• Utilisez des consultations gratuites. Certaines entreprises les fournissent gratuitement à des fins promotionnelles. Sur Internet, vous pouvez également obtenir des conseils d'experts sur des questions controversées.
• Évaluer tôt. Le processus peut prendre beaucoup de temps. Auto-évaluationn'est pas fait rapidement et des difficultés imprévues peuvent survenir en cours de route.
• Choisir des entreprises situées dans la même zone que l'objet. Dans ce cas, vous n'aurez pas à payer les frais de transport supplémentaires et le temps des spécialistes.

Qui dois-je contacter ?

Si vous décidez d'utiliser les services d'un évaluateur, vous aurez alors besoin d'un spécialiste qui s'occupe spécifiquement de votre segment immobilier. Dans les grandes villes, il y a généralement beaucoup d'options. Le choix de la bonne entreprise est basé sur les avis ou les recommandations d'amis. Si personne de votre environnement ne peut partager les contacts d'une personne vérifiée, alors lors du choix d'un artiste, vous devez être guidé par les critères suivants:

• L'entreprise doit être sur le marché depuis plusieurs années et avoir une bonne réputation.
• Le site Web doit présenter des licences et des certificats qui confirmeront le droit d'exploiter l'entreprise.
• Les commentaires positifs sur Internet peuvent également servir de facteur de coopération.

Coût des services d'un évaluateur

Beaucoup de gens pensent que les services d'un évaluateur coûtent de l'argent fou, car il doit se rendre sur le site et faire beaucoup de travail. Mais en fait, vous devrez débourser de 3 500 à 5 000 roubles pour une évaluation d'appartement. Le coût dépend de l'entreprise, de la taille de l'appartement et de sa distance par rapport à la ville. Habituellement, les voyages dans la région sont payés séparément. Il y a aussi un supplément de prix pour les commandes urgentes, généralement le prix augmente de 20 %.

Résultats

Si vous avez compris ce qu'est une évaluation de la valeur marchande, quelles méthodes existent, alors vous êtes devenu plus compétent en matière d'achat et de vente de biens immobiliers. Après avoir évalué l'objet et généré un rapport, vous saurez exactement combien coûte votre appartement, maison ou terrain.