La valeur marchande du terrain. Valeur cadastrale et marchande

2024 Auteur: Howard Calhoun | [email protected]. Dernière modifié: 2023-12-17 10:27

La valeur cadastrale et la valeur marchande d'un terrain sont deux concepts qu'il est important de connaître pour naviguer dans la vente. Le premier type exprime le prix du terrain selon les normes, qui sont calculées en fonction de la localisation et de la catégorie du terrain. Il est utilisé comme régulateur des relations foncières lors de la conclusion de transactions de location et de vente, ainsi que pour calculer le montant de la taxe qui sera versée à l'État. La valeur cadastrale et vénale d'un terrain est évaluée au moins une fois tous les cinq ans. Les données obtenues à la suite d'une telle évaluation sont entrées dans le cadastre immobilier de l'État tenu par le Service fédéral de l'enregistrement, de la cartographie et du cadastre de l'État.

La relation entre les concepts utilisés

La législation russe prévoit non seulement la valeur cadastrale, mais aussi la valeur normative et marchande. Le normatif s'applique dans les cas où la définition du cadastre n'a pas été faite. Il est calculé dans un certain nombre de cas, qui sont prescrits par la loi: lors de l'obtention de prêts bancaires garantis par un terrain, de l'achat de terrains municipaux et domaniaux, et dans d'autres cas. Calcul de la valeur du terrain dans ceDans ce cas, il est généralement défini comme 200 fois le taux de la taxe foncière par mètre carré de surface de terrain, calculé sur la base de la destination, en tenant compte des facteurs multiplicateurs et sans tenir compte des avantages fiscaux.

Chaque année, les collectivités locales fixent le coût du foncier, reconnu comme normatif, qui peut varier dans la limite de 25%. La valeur marchande des terrains est généralement supérieure de 25 % à la valeur standard. Un document qui sert de confirmation du prix standard pour une parcelle particulière peut être obtenu auprès du comité de la ville ou du district pour la gestion des terres et les ressources foncières.

Caractéristiques

La valeur marchande des terrains est généralement déterminée en fonction de facteurs tels que la demande du marché et l'offre de terrains d'une certaine catégorie dans une région particulière à l'heure actuelle. En valeur, il ne doit pas dépasser le niveau le plus probable du prix d'achat d'un territoire similaire. L'évolution des conditions du marché ou l'orientation cible du site peuvent affecter sa taille. La valeur marchande des terrains est typique du marché secondaire, où s'effectue la revente de terrains à la disposition de propriétaires privés. Le marché primaire, où le rachat des terres municipales et domaniales en propriété privée, recommande l'utilisation de la valeur standard. Tous ces types peuvent avoir certaines différences. Les valeurs cadastrales et standard sont similaires au prix d'inventaire, tandis que la valeur marchande est similaire à la demande traditionnelle etoffre.

Processus d'évaluation

L'estimation de la valeur marchande du terrain est réalisée afin de connaître le prix réel de l'objet. En règle générale, le prix est formé sur la base de la localisation territoriale du site, des conditions du marché, de la dynamique de l'offre et de la demande, ainsi que de la situation de l'économie du pays au moment de la transaction. Grâce à une détermination complète de tous ces facteurs, il est possible de calculer le coût d'un terrain, car la société d'expertise collectera les données les plus pertinentes pouvant être utiles pour une évaluation objective.

Besoin d'activités d'évaluation

Habituellement, il est conseillé de contacter des entreprises spécialisées pour l'évaluation dans un certain nombre de cas, parmi lesquels sont mis en évidence:

- la nécessité d'une évaluation cadastrale;

- si le site est censé être racheté de la propriété de l'État;

- s'il est nécessaire de transférer une contribution au capital autorisé de l'entreprise;

- en cas d'hypothèque ou de nantissement;

- si nécessaire, déterminer le coût de vente du terrain;

- calcul du montant des impôts payés sur les dons.

Division de propriété

L'évaluation de la valeur marchande d'un terrain est requise lors de la division d'une propriété. Cela s'applique aux personnes physiques et aux personnes morales. Si nous parlons d'individus, le processus d'évaluation commence lorsque le couple divorce et est calculé en tenant compte des bâtiments situés sur le site. Dans le cas des personnes morales, l'évaluation foncière consiste à attribueret l'évaluation de la part de chaque actionnaire ou copropriétaire de la société selon le statut juridique de la société. Souvent, la division de la propriété s'accompagne de litiges devant les tribunaux, grâce auxquels la valeur marchande des terrains peut être déterminée à plusieurs reprises.

Lorsque plusieurs successeurs entrent dans l'héritage, une évaluation complète des terrains est également faite. Si l'une des parties n'est pas d'accord avec les résultats de l'examen, l'affaire est renvoyée devant le tribunal.

Déterminer le coût du loyer

Ce type d'évaluation peut être utile assez souvent. Dans cette situation, lors du calcul du coût d'un terrain, la différence entre sa valeur réelle sur le marché et le taux de location catalysé pour les territoires de ce type est prise comme base. Le coût du droit au bail dépend directement des pouvoirs, des charges et de la durée du droit au bail du locataire, les droits sur la propriété étant évalués par des tiers, ainsi que de la destination du terrain.

La valeur marchande des terrains dépend directement de facteurs tels que: la localisation des territoires; accessibilité pour les véhicules; disponibilité des communications, ainsi que leur composition quantitative et qualitative. De plus, il est nécessaire de prendre en compte les données des études géodésiques et géotechniques, dont l'importance est assez grande, en particulier lors de la planification des travaux de construction sur le site.

Statut à une date précise

Étant donné que le marché foncier est caractérisé par un changement constant des prix, l'évaluation doit être faite à partir d'une certaine date. La valeur marchande des terrains varie également en fonction de leur destination selon les documents, c'est-à-dire du cas d'utilisation autorisé. Le but implique la disposition la plus efficace ou la plus probable du territoire. Tout cela est utilisé afin de déterminer le coût de rachat du terrain. Dans ce cas, les estimations sont divisées en territoires distincts qui diffèrent par la forme et la nature de l'utilisation des terres.

Méthodologie d'évaluation

Ainsi, avant de déterminer le coût d'un terrain, vous devez répondre à quelques questions:

- quelle est la destination du terrain, ainsi que l'utilisation autorisée dont il a été doté;

- quels sont les modes et types d'occupation des sols à proximité immédiate des parcelles;

- quels sont les changements à venir sur le marché foncier;

- quel type d'utilisation des terres est prévu pour le moment.

L'évaluation de la valeur marchande d'un terrain est basée sur certaines informations. Cela nécessite généralement: de définir les objectifs de l'évaluation; fixer une date précise pour le règlement; connaître les coordonnées du client; avoir des documents qui confirment le droit du propriétaire du site sur le territoire, il peut s'agir d'un locataire ou d'un propriétaire.

Vous devez également savoir:

- objet du territoire évalué;

- autoriséutilisation du sol;

- type d'utilisation du site en ce moment;

- la position de l'objet évalué dans le plan territorial, c'est-à-dire son accessibilité par les transports et l'environnement immédiat;

- les principales utilisations des terres dans les environs immédiats.

De plus, il doit y avoir:

- plan du terrain;

- informations sur la fixation des limites territoriales;

- des données sur la présence de certaines améliorations, en particulier, des bâtiments, des structures, des communications situées sur le site, ainsi que des informations détaillées à leur sujet;

- données sur la présence de charges sous forme de bâtiments, de communications et d'installations situées sur le site, avec des informations détaillées à leur sujet.

La valeur marchande des terrains est calculée en tenant compte de nombreuses nuances. Avec une évaluation précise sous la direction de professionnels expérimentés, toute transaction financière avec le terrain peut être effectuée en toute sécurité.

Facteurs qui affectent le score

Différents types de terrains sont influencés par les mêmes facteurs lorsqu'il s'agit de leur évaluation: emplacement, facteurs externes, conditions du marché, utilisation prévue et probabilité de son changement, le profit éventuel tiré de son utilisation. Ce qui compte, c'est la valeur estimée de ce dernier.

L'évaluation de la valeur vénale d'un terrain se fait à partir d'une certaine date. Au fil du temps, ce chiffre peut évoluer. Il est recommandé que l'évaluation soitbase pour une efficacité maximale. Autrement dit, lors de la recherche, les experts utilisent l'hypothèse du caractère raisonnable de l'utilisation de cet objet conformément à la loi, ainsi qu'aux réalités financières et physiques. Il s'avère qu'à la suite de l'évaluation, ce n'est pas le coût moyen qui est calculé, mais le maximum. Parfois, une division conditionnelle, mais justifiée, d'un objet en un certain nombre de parties est autorisée, qui sont caractérisées par différents types, formes et autres caractéristiques. Souvent, le résultat de la recherche diffère de celui attendu en raison du fait que le type d'utilisation actuel ne correspond pas à l'efficacité maximale. Ce concept doit être traité.

Utilisation maximale

Dans le cas où la valeur marchande d'un terrain est établie, les facteurs suivants doivent être pris en compte:

- le but visé, ainsi que la disponibilité des autorisations pour un certain type d'utilisation;

- utilisation du site après coup;

- type d'utilisation des terres préféré dans le comté actuel;

- prévisions concernant les changements de prix pour des sections similaires.

Conclusions

Le processus d'évaluation prend en compte le coût moyen des territoires dans la zone d'étude, la disponibilité des réseaux de transport, l'absence ou la présence de bâtiments, les réseaux d'ingénierie sur le terrain, la situation environnementale, l'éloignement des infrastructures, et les autres. Pour les terres agricoles, il est nécessaire d'évaluer le rendement réel des cultures, les coûts de production, le coûtventes de produits dans la région, ainsi qu'un certain nombre de facteurs tout aussi importants. Les autres types de terrains sont évalués de la même manière.