Que rechercher lors de l'achat d'un appartement ? Vérification des documents et de la propreté légale de l'appartement

2024 Auteur: Howard Calhoun | [email protected]. Dernière modifié: 2023-12-17 10:27

Toute transaction sous forme de vente et d'achat implique un règlement en espèces. Des meubles, un manteau de fourrure, de la verdure au marché de grand-mère, un certain nombre de billets coule d'un portefeuille à l'autre. Et il y a toujours un risque d'obtenir pour vos biens durement gagnés une qualité qui ne correspond pas à ce que vous attendiez, ou même de vous en passer si le vendeur est un escroc. Même avec un petit prix d'achat, la perte de quelques billets peut provoquer une profonde frustration, mais si on parle de millions ? Par exemple, lors de l'achat d'un appartement ou d'une maison ? C'est là que vous devez vérifier cent fois avant de procéder au calcul final.

Neuf ou revente ?

La probabilité d'acquérir un logement "avec bagages" - dettes pour un appartement communal, propriétaires non enregistrés d'actions et autres nuances similaires pouvant ultérieurement interférer avec la vie normale en mètres carrés personnels - est possible lors de l'achat d'un bien immobilier qui appartenait auparavant à quelqu'un, le soi-disant logement du fonds secondaire. Lorsque vous décidez d'un tel accord, vous devez savoir avec certitude ce qu'il faut rechercher.attention lors de l'achat d'un appartement ou d'une maison à l'ancien propriétaire ou à son représentant. Le risque d'obtenir un procès futile au lieu d'un logement et, par conséquent, de se retrouver sans son propre coin et sans argent lors de l'achat d'une propriété secondaire est assez élevé.

Une option plus fiable consiste à acheter un appartement dans un nouveau bâtiment. Surtout si la maison a déjà été mise en service et en est au stade du règlement. Dans ce cas, la liste des documents de logement requis pour la vérification est beaucoup plus courte. Mais même dans ce cas, il ne serait pas superflu de se faire conseiller par un avocat expérimenté sur l'achat d'un appartement d'un promoteur, car toute transaction a ses propres pièges. Et dans le cas de l'immobilier, lorsqu'il s'agit de montants assez importants, il faut être extrêmement prudent.

Les dangers d'un appartement propre

Aujourd'hui, le moyen le moins cher d'acquérir un bien immobilier est de participer à la co-construction. Dans ce cas, vous pouvez économiser jusqu'à 30% du coût réel de l'appartement. Mais le risque, après des années de découverte d'un terrain vague envahi par la végétation sur le site de la fosse, est également assez élevé. Comment acheter un appartement en construction partagée - il vaut mieux se renseigner avant de rencontrer le promoteur, afin de ne pas signer un accord qui ne donnera aucune garantie au stade de l'obtention des clés du logement. Cependant, même le document le plus fiable, certifié par un notaire, ne protège pas contre les pertes dans certains cas. Le promoteur peut faire faillite, ne pas recevoir l'autorisation de construire une maison à l'heure convenue, et l'argent se dépréciera au moment où toutes les signatures et tous les sceaux seront collectés. Les fonds des actionnaires disparaissent parfois dans une direction inconnue. Lorsqu'ils décident d'acheter une maison avant même sa construction, les acheteurs doivent se rappeler que dans la plupart des cas, si le promoteur a des problèmes imprévus, le maximum sur lequel on peut compter est de recevoir le statut d'actionnaire trompé, mais pas le logement lui-même..

Lorsqu'une maison en construction a déjà été érigée sous un toit, la probabilité d'un emménagement rapide dans son propre logement est beaucoup plus élevée que dans le cas de son acquisition au stade du creusement d'une fosse de fondation. Où acheter un appartement, chacun a le droit de décider par lui-même, mais le désir d'économiser de l'argent n'est pas toujours justifié. Souvent, devenir actionnaire pour la construction d'un immeuble résidentiel s'apparente à acquérir un cochon dans la poche. Argent donné, mais pas de marchandises.

Si la maison est construite et mise en service avec une documentation technique approuvée, vous devez vérifier personnellement que ce qui est écrit sur papier est la réalité. Comparez la disposition sous vos yeux avec celle de conception, le nombre de mètres carrés de surface totale et utilisable, les droits du promoteur de vendre une zone spécifique. Il ne sera pas superflu de vérifier si quelqu'un est déjà inscrit dans le nouvel appartement. Vendre deux fois la même maison à des personnes différentes n'est pas un nouveau type d'arnaque.

Pedigree existant

Personne n'est à l'abri d'un tel développement d'événements avec l'acquisition de son propre logement. Vérifier la pureté juridique d'un appartement peut prendre beaucoup de temps, mais il ne faut pas le négliger. Suivre la liste des anciens propriétaires de biens immobiliers, la durée de leur séjour à l'adresse indiquée, l'état civil, la disponibilitéenfants et autres parents proches est difficile, mais possible. À cet égard, vous pouvez obtenir des informations pertinentes et une aide réelle dans plusieurs institutions étatiques: le service cadastral, le bureau des passeports, etc. Des informations complètes sont nécessaires pour qu'au stade de la finalisation de la transaction ou après y avoir emménagé, il s'avère soudainement que non tous les mètres carrés de l'appartement appartenaient au vendeur. Une partie de l'espace de vie, et parfois des pièces individuelles, peuvent appartenir à d'autres personnes. Ils peuvent revendiquer à tout moment leurs droits sur ces compteurs. Et leurs revendications sont davantage protégées par la loi, contrairement au désir de l'acheteur de posséder entièrement les compteurs payés.

Que rechercher d'autre lors de l'achat d'un appartement - la documentation technique. Souvent, les résidents effectuent des réparations avec réaménagement de la cuisine, du couloir, des chambres. Ils démolissent les murs porteurs, associent une salle de bain ou, au contraire, partagent une seule pièce. Avec des problèmes d'ordre juridique, lorsque le droit de propriété est en jeu, les sanctions du RTC dans le cas où une refonte de l'aménagement serait constatée ne sont pas comparables. Mais ils peuvent aussi apporter beaucoup de problèmes. Dans tous les cas, ils entraîneront sans aucun doute des dépenses supplémentaires en espèces. Pénalité, correction des violations sous la forme d'une révision non planifiée - le développement le plus probable des événements.

Le passé caché du secondaire

En plus des informations que le vendeur souhaiterait cacher jusqu'à la réalisation de la transaction, il existe de nombreux écueils souvent difficiles à deviner. À quoi faire attention quandacheter un appartement, en plus des nuances énumérées? Par exemple, pour une éventuelle violation de la loi lors de la privatisation du bien immobilier acquis.

Dans les années 90 du siècle dernier, une loi est entrée en vigueur, selon laquelle toute personne inscrite dans un certain espace de vie avait droit à ses propres mètres carrés. Elle s'appliquait à tous, y compris les jeunes enfants, les ex-conjoints restés inscrits dans le même appartement, un parent temporairement absent, par exemple un détenu de longue durée. Tous les membres de la famille ne figuraient pas dans la documentation de privatisation. Mais, au bout d'un moment, ils pouvaient se plaindre d'avoir été trompés à l'époque.

La nuance suivante est un contrat de donation ou de location. En règle générale, les parents en conflit sont rarement informés de ces opérations. La vérité pourrait éclater, quelques temps plus tard, après l'achat du logement controversé. Mais la surprise la plus courante que vous pouvez rencontrer lors de l'achat d'une propriété est un appartement avec des factures de services publics en souffrance. Ici, le problème peut être détecté avant la signature du contrat, et il est important que l'acheteur s'entende avec le vendeur sur la manière de le résoudre. En règle générale, il s'éteint en réduisant le coût du logement. Mais chaque cas est différent.

Informations les plus fiables

Toutes les généalogies fiables de tel ou tel bien immobilier ne se trouvent pas dans des documents officiels. Les parents cachés, les candidats potentiels au logement ne peuvent pas être trouvés en eux. De plus, les paiements des services publics peuvent être effectués non pas par les propriétaires, mais par des personnes complètement différentes.les gens à qui il a été promis. Le schéma est le suivant: les propriétaires d'appartements âgés signent un accord avec des parents éloignés ou des travailleurs sociaux selon lesquels après leur décès, ils obtiendront la zone, mais ceux qui doivent payer l'appartement commun maintenant. Ils transfèrent régulièrement de l'argent à la société de gestion, selon le contrat, et considèrent le logement presque comme le leur. Ne tenant pas compte d'un tel accord, les héritiers directs après la mort des personnes âgées tentent de se débarrasser du don peu fiable. L'achat et la vente de l'appartement sont en cours, mais il y a déjà deux candidats.

Il existe le moyen le plus fiable de découvrir tous les pièges possibles qui peuvent assombrir la joie d'acheter une maison - obtenir des informations sur ses anciens propriétaires auprès des voisins sur le porche ou des commérages dans la cour. Si l'appartement a appartenu aux mêmes propriétaires pendant assez longtemps, aucun secret à ce sujet ne peut être caché à ceux qui vivent à proximité. Les informations reçues de leur part ne se trouvent dans aucun document lors de l'achat d'un appartement. Du coup, un membre de la famille du vendeur est un malade mental ou une personne handicapée qui ne peut disposer de son bien de manière autonome, et le tuteur ne juge pas nécessaire de respecter ses droits. Si le nouveau logement est moins bon que le précédent, la transaction peut être annulée à la demande des autorités de tutelle. Par conséquent, les informations des voisins ne doivent pas non plus être négligées.

Le meilleur agent immobilier est l'acheteur lui-même

Il est important de rappeler ce qui suit - aucune rémunération à l'intermédiaire ne le rendra plus vigilant lors de la vérification des documents pour l'achat d'un logement, à l'exception des points spécifiés dans le contrat. Par conséquent, en tournantpour l'assistance aux agents immobiliers, il est nécessaire d'indiquer clairement leur responsabilité envers leur employeur, si tout à coup quelque chose ne va pas et que la transaction est interrompue. Acheter un appartement par l'intermédiaire d'une agence est une autre entreprise plutôt risquée. De plus, c'est très cher. L'agent immobilier ne collecte pas d'informations sur le passé des anciens propriétaires, n'essaie pas de protéger son client à l'avenir. Il compare uniquement les données sur le logement avec celles dont disposent les structures officielles. Et ce n'est qu'après l'enregistrement de l'acte de vente et le paiement du bien immobilier, ainsi que la rémunération de l'agent, que des candidats potentiels à l'appartement acheté peuvent apparaître. En plus absolu, il y aura un agent immobilier. Et les anciens et nouveaux propriétaires vont plonger dans une série de litiges.

L'achat d'un appartement sans intermédiaire est également semé d'embûches, si vous n'avez pas la maîtrise suffisante, des informations sur toutes les surprises possibles liées aux formalités administratives, au transfert d'argent et autres subtilités de la transaction. Mais parmi ces défauts visibles, il y a un avantage non négligeable: personne ne défendra ses intérêts avec autant de zèle que celui qui achète pour lui-même, celui qui paie. Il suffit de s'assurer le soutien d'un conseiller expérimenté qui saura vous expliquer toutes les subtilités de l'opération, et l'appartement que vous achetez sera vérifié de la manière la plus approfondie.

Les escrocs sont en alerte

Vendre l'appartement de quelqu'un d'autre est l'une des arnaques immobilières les plus courantes. Des escrocs expérimentés ont de faux documents pour le logement lui-même, une procuration par laquelle ilshabilités à effectuer une transaction, sont souvent plus beaux que les vrais. Dans le domaine de l'achat et de la vente, de la location de biens immobiliers, travaillent des escrocs hautement professionnels, qui connaissent bien toutes les subtilités du système juridique en la matière. Juste une procuration est la première chose qui devrait alerter l'acheteur. Pourquoi le propriétaire ne vend pas lui-même son logement, comment le contacter au moins pour qu'il confirme personnellement l'autorité de l'intermédiaire. Dans tous les cas, la vérification des documents lors de l'achat d'un appartement, à commencer par une procuration, ne peut être évitée par un notaire. Il doit confirmer l'authenticité du document, vérifier sa validité. Il est préférable de s'adresser au notaire qui a délivré cette procuration.

Le prochain tour des escrocs est un faux passeport. Les propriétaires sont en voyage d'affaires ou en vacances, et leur domaine est géré par des inconnus qui ont mis la main sur des échantillons de documents originaux ou même sur les originaux eux-mêmes. Il existe de nombreux stratagèmes criminels que les escrocs peuvent utiliser. N'oubliez pas les agents immobiliers noirs. Ainsi, lors de la planification de l'achat d'un logement, mieux vaut consulter un avocat et garder un contact étroit avec lui tout au long de la transaction. Il est capable de donner des conseils pratiques sur le meilleur moment pour acheter un appartement, en se concentrant sur la demande actuelle du marché immobilier.

Documentation au microscope

Peu importe l'attrait des conditions de la transaction et le prix favorable, vous ne devriez pas vous précipiter pour payer. Vous devez d'abord collecter des deuxièmes copies ou des copies de tous les documents sur le logement, ses propriétaires et aller avec tous les papiers chez le notaire. Si l'immobilier dansparmi les propriétaires, il y a des membres mineurs de la famille, l'avocat vous dira comment écrire correctement la clause pour eux dans le contrat. De plus, il recommandera les autorités à visiter, les certificats à obtenir pour que les droits des jeunes enfants ne soient pas violés et que personne ne puisse ultérieurement invalider la vente et l'achat d'un appartement.

Les conseils utiles d'un avocat aideront à la mise en œuvre de l'acte de vente, si les propriétaires sont des conjoints avec différentes parts de propriété de la propriété, ou si l'appartement appartient à un seul d'entre eux, et le second y est seulement inscrit. Dans ce cas, comment rédiger correctement les documents et quels reçus obtenir - encore une fois, vous ne pouvez pas vous passer d'un notaire. Même si l'acheteur lui-même est un pro en matière juridique, chaque document attestant de l'authenticité de la transaction doit être soigneusement vérifié afin qu'il n'y ait pas d'erreurs dans l'écriture de l'adresse, des données du vendeur et de l'acheteur, de la date, du montant et d'autres détails essentiels.

Lutte pour la valeur

Ce qu'il faut rechercher lors de l'achat d'un appartement, en plus des points déjà énumérés, est le montant d'argent dépensé sur les documents et effectivement remis entre les mains de l'acte de vente. Il est plus avantageux pour le vendeur de déclarer dans le compte de résultat (et la vente d'un logement relève de cette disposition) une valeur inférieure de la transaction, puisqu'il devra payer des impôts sur celle-ci. L'essentiel est que le montant spécifié ne soit pas inférieur de 20 à 30% au marché, car cela pourrait éveiller les soupçons des autorités de contrôle. Si le moment de la collusion entre le vendeur et l'acheteur est prouvé, alors ce dernier peut deveniraccusés dans une affaire de fraude administrative.

Il est avantageux pour le vendeur d'indiquer un montant inférieur, et il peut demander ce service à l'acheteur.

Vous ne devriez pas être d'accord pour plusieurs raisons:

• Premièrement, une telle concession viole vraiment la législation actuelle et est lourde de conséquences.
• Deuxièmement, l'acheteur a le droit de rembourser environ 13 % du montant dépensé pour l'achat d'un logement. L'opportunité correspondante est réglementée par le code des impôts.
• Troisièmement, si la transaction est ultérieurement contestée par l'une des parties et déclarée nulle, le vendeur n'a le droit de restituer à l'acheteur que le montant indiqué dans les documents. La victime ne pourra pas prouver le contraire lorsqu'un certain chiffre est prescrit dans le contrat.

Calcul intelligent

Et le dernier grand danger qui peut guetter à la fois le vendeur et l'acheteur est le règlement final. Les difficultés de choix (pour acheter un logement principal ou secondaire) sont derrière nous, le délai est déterminé quand il vaut mieux acheter un appartement, l'épreuve de rassembler et de vérifier tous les documents, d'accumuler le montant requis ou d'obtenir un prêt auprès d'une banque a été complété. Et tout peut s'effondrer au dernier moment, si vous ne jouez pas la sécurité avec le transfert d'argent. Elle peut être effectuée en transférant le nombre de billets requis entre les mains du vendeur, ou en transférant sur un compte bancaire, ce qui est plus sûr. Si nous parlons d'un montant important, ils ont généralement peur de jouer avec de l'argent. Toutefois, si l'une des parties préfère ce mode de paiement particulier, l'argent peut êtretransfert en louant un coffre-fort, à partir duquel ils ont le droit de récupérer celui qui présente certains documents, délivrés lors de l'achat d'un appartement. Leur liste est vérifiée par un spécialiste de l'établissement. Il garantit également leur authenticité. Toutes les nuances de ce type de calcul et non monétaires peuvent être trouvées dans la banque.

Ce qu'il est important de retenir au stade du paiement final du coût de l'appartement est de ne pas confondre le montant de l'acompte et de l'avance, car ils ont des objectifs différents et des options de retour si la transaction ne se fait pas traverser pour une raison quelconque. Le montant de l'avance est pris en compte dans le calcul final, mais l'acompte ne l'est pas. Il est soit restitué à l'acheteur si l'achat a réussi, soit reste chez le vendeur si l'opération a échoué sans raison. Dans tous les cas, la caution reste acquise à la partie lésée en cas de perturbation de la transaction.