Qui est un locataire principal ?

2024 Auteur: Howard Calhoun | [email protected]. Dernière modifié: 2023-12-17 10:27

La location de locaux est aujourd'hui une activité plus rentable que la production, c'est pourquoi de plus en plus d'entrepreneurs préfèrent gagner de cette manière. La partie la plus difficile d'une telle entreprise est de trouver le bon locataire principal. Découvrons ce que signifie cette phrase et quelles sont les caractéristiques de ce type de bail.

Qui sont les locataires

Avant de définir un locataire principal, il convient de rappeler qui est appelé un locataire. Il s'agit d'une personne physique ou morale qui conclut un accord écrit avec le propriétaire du bâtiment (ou autre propriété) pour le droit de l'utiliser. En contrepartie, le locataire s'engage à verser une récompense financière au propriétaire. Son montant et la fréquence des paiements sont précisés dans le contrat.

En plus des locaux résidentiels et non résidentiels, vous pouvez louer du matériel, des terrains, des véhicules et même des entreprises entières. Soit dit en passant, la location de diverses choses s'appelle la location.

Types de locataires

Si vous tenez compteà savoir les locataires d'espaces commerciaux, alors, en règle générale, il en existe trois types:

• Locataire régulier. Dans la plupart des cas, il loue une petite surface, et rapporte donc un bénéfice très modeste.
• Sous-locataire. Parfois, la surface louée est trop importante pour une seule entreprise. Par conséquent, l'espace "supplémentaire" est reloué à des organisations plus petites. Il arrive souvent que les locataires réalisent plus de bénéfices en sous-location que leur point de vente situé sur le territoire restant.
• Locataire principal. Le "client" le plus recherché des propriétaires de centres commerciaux. Pourquoi? Jetons un coup d'œil.

Locataire principal: qu'est-ce que c'est

Pour mieux comprendre l'essence d'un tel bail, il convient de rappeler l'histoire de l'émergence des centres commerciaux.

Parce que le coût des terrains à la périphérie des villes et au-delà a toujours été plus bas, il a toujours été plus rentable d'y construire des magasins. Il n'y avait qu'un seul problème: comment attirer les acheteurs ? Après tout, pour y arriver, vous devez consacrer plus de temps et d'efforts que simplement vous rendre dans un magasin près de chez vous ou de votre lieu de travail.

Pour résoudre ce problème, en se préparant à ouvrir un autre complexe commercial, le territoire qu'il contient a commencé à être loué à des magasins proposant des produits uniques ou très bon marché. Ce sont eux qui sont devenus l'aimant qui a attiré les clients vers le complexe commercial. Ces locataires, qui servaient en fait de publicité pour l'ensemble du complexe, sont devenus des locataires phares. La rentabilité d'un centre commercial dépend de sa disponibilité.

Caractéristiques de ce type de bail

Pour quoiles caractéristiques spéciales peuvent être reconnues comme des locataires clés dans le centre commercial (centres commerciaux et de divertissement) ?

• En moyenne, ils occupent de 5 à 15 % de la superficie totale des locaux. La quantité maximale de territoire qu'ils louent ne dépasse pas 50 %.
• Ce sont ces magasins (ou établissements qui fournissent d'autres services) qui attirent généralement le plus de clients dans le centre commercial, de sorte que leur publicité peut être partout dans le centre commercial.
• Souvent, la place du locataire principal dans le complexe commercial est au deuxième, troisième étage (ou dans d'autres endroits moins attrayants). Ceci est fait pour qu'en les accédant, un acheteur potentiel puisse se familiariser avec les produits de magasins moins connus. Pour ce type de publicité, le propriétaire accorde généralement la remise convenue au locataire ou lui accorde d'autres avantages.
• En règle générale, ce point de vente propose une large gamme de produits à des prix attractifs pour les clients. Par conséquent, le plus souvent, les principaux locataires des centres commerciaux sont divers supermarchés. Leur spécialisation la plus courante est l'alimentation, la chimie ou l'électroménager. Parfois, il peut y en avoir plusieurs à la fois: par exemple, au premier étage, il y a une épicerie et au troisième étage, des appareils électroménagers. Le deuxième étage et les sièges vides des deux autres sont répartis entre de petits magasins et bureaux étroits.

Les avantages des baux d'ancrage pour les propriétaires de centres commerciaux

Récemment, les propriétaires d'immeubles choisissent de plus en plus d'avoir autant d'ancres que possible parmi leurs clients. Pourquoi est-ce ?

• Tout d'abord, ils attirent les clients par eux-mêmes, ce qui donne plus de visibilité aux autres magasins du centre commercial.
• Le propriétaire de l'immeuble dépense moins en publicité pour son espace car le locataire principal mène sa propre campagne de marketing. Soit dit en passant, il paie parfois pour la décoration de la façade du bâtiment ou au moins d'une partie de celui-ci.
• Un tel locataire apporte plus de profit que les petits commerces de détail. Soit dit en passant, il y a des cas où le propriétaire ne reçoit même pas de frais pour la superficie des locaux et des services publics utilisés, mais un pourcentage du revenu total de l'entreprise.
• Avoir un "ancrage" particulièrement réussi permet au maître d'ouvrage d'augmenter les loyers des petits commerces dont le flux de clientèle augmente à ses dépens.

Quels avantages un locataire principal obtient-il

Devenu un "point d'ancrage", le locataire est aussi rarement laissé pour compte et bénéficie de certains avantages.

• Lors du choix de l'emplacement de votre point de vente dans un centre commercial, il présente des avantages par rapport aux petits magasins.
• Reçoit des conditions de location favorables en raison de son statut particulier.
• La façade comportera généralement le logo ou la publicité du locataire principal en premier.

Malheureusement, les stratégies de marketing basées sur les baux principaux ne réussissent pas toujours. Les cas sont connus quandles points de vente annoncés ont fait faillite et le propriétaire du centre commercial a dû chercher à nouveau un nouveau "point d'ancrage". Par conséquent, avec de nombreux avantages (par rapport aux autres locataires des locaux), l'ancre prend également un risque important. Alors que le propriétaire en bénéficiera toujours financièrement.

Types d'"ancres"

Il convient de noter qu'un locataire principal n'est pas toujours un magasin. Il est clair que l'objectif principal de tout point de vente est de réaliser un profit, mais souvent ces clients ne se spécialisent pas dans la vente directe, mais dans la fourniture de certains services. Sachant cela, nous pouvons distinguer les principaux types d'"ancres".

• Supermarchés. Dans la plupart des cas, ils sont les locataires phares des centres commerciaux. La liste de ces points peut être répertoriée par toute personne ayant visité au moins un petit centre commercial. Bien qu'il s'agisse le plus souvent de supermarchés, ils peuvent parfois avoir une spécialisation différente. Par exemple, vendre des vêtements, des matériaux de construction ou des appareils électroménagers.
• Les gymnases, les centres de fitness et les établissements similaires sont souvent des locataires phares.
• Établissements d'enseignement. Bien sûr, ils ne sont pas aussi courants et rentables que les deux premiers types, mais dans certains cas, ce sont les "ancres". Il s'agit généralement de cours privés de langues étrangères, d'écoles de coiffure, d'esthéticiennes, de maîtres en manucure et pédicure, etc.
• Complexes de divertissement. L'un des types d'"ancres" les plus courants après les supermarchés. Il peut s'agir de patinoires, de cinémas, de piscines, de salles de quilles, de saunas, etc. En règle générale,ils sont très pratiques pour les propriétaires, car ils peuvent être entourés de nombreux restaurants ou magasins vendant des équipements connexes (par exemple, maillots de bain près des piscines, patins à glace près des patinoires, serviettes et savons et shampoings près des saunas).

Exemples d'ancres

Pour mieux comprendre l'essence du concept à l'étude, considérons plusieurs centres commerciaux de la ville de Moscou.

Par exemple, prenez le célèbre centre commercial "Schelkovo". Malgré le fait qu'il n'ait que deux étages, plus de deux cents points de vente y sont librement installés. Dans ce cas, les principaux points d'ancrage sont "Baskin Robins" (des attractions pour enfants et une cafétéria), l'hypermarché "Real" et le cinéma "Centrfilm". Tous ces lieux sont répartis dans le centre commercial de manière à attirer les visiteurs vers des points moins fréquentés.

Un autre exemple est le centre commercial et de divertissement "Gagarinsky". Il est intéressant de noter qu'en plus des "ancres" standard sous la forme d'hypermarchés Auchan et Sportmaster, ainsi que de magasins de vêtements, de bijoux et de cosmétiques de marque, son avantage est sa proximité avec le métro.

Cette courte liste de locataires phares serait incomplète sans mentionner les légendaires GUM et TSUM, qui ont été des "ancres" pour de nombreux acheteurs depuis le début du XXe siècle.

Pour cette raison, le Central Department Store existe non seulement à Moscou, mais aussi à Kyivet Minsk.

Pourquoi il y a des problèmes avec les ancres aujourd'hui

Dans le monde moderne, les centres commerciaux ne sont plus rares. S'il y a dix ans, dans les petites villes, il y en avait un ou deux, il y en a aujourd'hui environ cinq dans une colonie d'environ 60 à 80 000 habitants.

Si nous parlons de grandes villes ou de zones métropolitaines, elles comptent des dizaines de centres commerciaux. Tous sont généralement assez similaires les uns aux autres, ainsi que leurs "ancres". Ce sont généralement des supermarchés ou des salles de fitness, des restaurants. Parfois, des magasins de vêtements de marque bon marché (comme, par exemple, dans le GUM de Moscou).

À cet égard, il existe une concurrence sérieuse entre les centres commerciaux, en particulier ceux situés dans le même secteur, de sorte que les propriétaires d'immeubles sont obligés de rechercher des locataires phares inhabituels afin que leur complexe commercial se démarque des autres. Cependant, il est plus difficile d'en trouver un dans les petites villes.

Après tout, par exemple, la même patinoire, le même cinéma ou la même piscine est une entreprise plutôt coûteuse, et dans les petites villes, cela ne rapportera tout simplement pas. À cet égard, les propriétaires sont obligés de trouver d'autres moyens d'attirer les acheteurs. Par conséquent, aujourd'hui, le système d'ancrage devient progressivement obsolète. Malheureusement, une alternative valable n'a pas encore été inventée.