Méthodologie de calcul des loyers

2024 Auteur: Howard Calhoun | [email protected]. Dernière modifié: 2024-01-17 18:50

Le mot "location" a des racines anglaises. Traduit, le terme signifie "loyer". Le crédit-bail est un type de service financier, une forme spécifique de prêt pour l'acquisition d'immobilisations par des entreprises ou de biens coûteux par des particuliers.

Nature de la transaction

Selon l'accord, le bailleur assume l'obligation d'acquérir le bien déterminé par le locataire en propriété. Le vendeur est déterminé par le destinataire. Le bien acquis lui est cédé moyennant une redevance d'usage et de possession temporaire.

En règle générale, une telle procédure est effectuée dans le cadre de l'activité entrepreneuriale. A partir du 1er janv. 2011 Le crédit-bail peut aussi être consommateur.

Le contrat peut prévoir que le choix du vendeur et du bien est fait par le bailleur. Dans ce cas, le locataire peut être le propriétaire des objets de valeur.

Nuances

Dans les lois des différents États, les conséquences fiscales du crédit-bail sont considérées différemment. En Fédération de Russie, par exemple, un tel bail vous permet de calculer l'amortissement selon la méthode accélérée. Aussila loi prévoit la redistribution du calendrier des déductions de la TVA.

À la base, le crédit-bail est un bail à long terme suivi de l'achat d'un bien. La Convention UNIDROIT, ratifiée par la Fédération de Russie, ne prévoit pas de droit de rachat obligatoire, seul le loyer est autorisé.

Objet du contrat

Ce sont tous les objets non consommables. Parmi eux, par exemple, des structures, des bâtiments, des équipements, des véhicules, d'autres biens.

Les terrains, les objets dont la circulation est interdite ou restreinte ne peuvent faire l'objet d'un tel bail.

L'objet de la location, fourni au bénéficiaire pour une utilisation et une possession temporaires, est considéré comme la propriété du bailleur. Les objets transférés dans le cadre de l'accord sont comptabilisés au bilan de l'une des parties à l'opération par leur accord.

Le sujet de la location appartient à un groupe de profil spécifique. L'appartenance à l'une ou l'autre catégorie détermine le risque de la transaction.

Classement

Les types de location varient en fonction de la durée de vie utile de l'installation et du contenu économique du contrat. Le loyer peut être:

• Finance. La durée du contrat est similaire à la durée de vie utile. Habituellement, à la fin de l'accord, la valeur résiduelle de l'article se rapproche de zéro. Dans ce cas, l'objet peut devenir la propriété du destinataire sans frais supplémentaires. Le crédit-bail financier est considéré comme l'un des moyens d'attirer des fonds ciblés.
• Opérationnel. La durée de validité du contrat est nettement inférieure à la durée de fonctionnement utile. En règle générale, l'objet de l'accord sont des actifs déjàà la disposition du locataire. Dans ce cas, il se peut qu'il n'y ait pas de vendeur (tiers) dans la transaction. Après l'expiration du contrat, soit l'objet est restitué au bailleur et peut être reloué, soit il est racheté par le locataire au prix résiduel du marché. Cette dernière option est davantage considérée comme une exception à la règle. Le taux de location d'un leasing opérationnel peut être plus élevé que celui d'un leasing financier.

Le leasing remboursable est considéré séparément. Son essence est que le vendeur d'un bien est en même temps le locataire. La cession-bail peut être considérée comme l'obtention de fonds de crédit contre la sécurité des actifs de production et l'extraction d'avantages économiques supplémentaires de la différence de taxation.

Échéanciers de paiement

Les principales options sont:

• Régressif. Ce barème stipule que le montant mensuel est dégressif sur la durée du bail.
• Rentaire. Dans ce cas, le montant reste inchangé.
• Saisonnier. Dans ce cas, l'horaire est lié à la saisonnalité des activités du locataire.

Le leasing financier est régi par les articles 665 et 666 du Code civil, les dispositions de la loi fédérale n° 164 et d'autres réglementations.

Conditions essentielles de l'accord

Le contrat doit contenir des clauses concernant:

1. Objet de la transaction.
2. Le vendeur de la propriété et que son choix est fait par le locataire.
3. Term.
4. Coût (valeur des paiements).

En l'absencede ces conditions, le contrat est reconnu comme non conclu.

Paiements de location

Il s'agit des montants déduits au bailleur pour le droit accordé par le locataire d'utiliser le bien faisant l'objet du contrat.

Lors du calcul des montants des paiements de leasing, les éléments suivants sont pris en compte:

• Amortissement de l'objet pour toute la durée du contrat.
• Compensation du paiement du bailleur pour les fonds de crédit qu'il a utilisés.
• Montants transférés pour la fourniture de services supplémentaires par le bailleur, établis dans le contrat.
• Commission.
• Le coût de l'objet à racheter, si le contrat prévoit la procédure appropriée et la procédure de paiement de ce prix par tranches dans le cadre des paiements de location.

Lors de la signature du contrat, les parties à la transaction déterminent le montant total des retenues, la méthode et la forme de calcul, la fréquence de paiement et le mode de paiement.

Les paiements peuvent être en espèces, en compensation ou sous forme mixte. Le coût des services ou des produits dans la deuxième méthode est déterminé sur la base des dispositions de la loi.

Méthodes de calcul des loyers

Lors de la conclusion d'un accord, les parties peuvent choisir les options d'accumulation suivantes:

1. Avec un montant total fixe. Cette méthodologie de calcul des paiements de location consiste à répartir des parties égales du montant sur des périodes convenues pendant la durée du contrat.
2. À l'avance. Dans ce cas, le locataire verse au bailleur un montant préalable. Sa taille est fixée par les parties. Le reste est calculé etpayés pendant la durée du contrat de la même manière que lors du calcul des loyers avec un montant fixe.
3. Déductions minimales. Dans ce cas, le montant total comprend le montant de l'amortissement du bien pour toute la durée du contrat, le paiement pour l'utilisation des fonds empruntés, la commission, ainsi que le paiement des services supplémentaires convenus par les parties au contrat, et le coût de le bien à acheter (si établi par les parties à la transaction).

Examinons plus en détail comment le calcul des paiements de location est effectué avec des exemples de calculs.

Règles générales de calcul

La réduction de la dette du bailleur entraîne une diminution du paiement pour l'utilisation des fonds empruntés. De plus, le montant de la commission est réduit si son taux est fixé en pourcentage de la valeur exceptionnelle de l'objet loué. À cet égard, il est conseillé de calculer les loyers selon le schéma suivant:

1. Les montants sont calculés pour les années couvertes par le contrat.
2. Le montant total des paiements pour toute la durée de l'accord est déterminé. Pour ce faire, les montants déterminés par années sont additionnés.
3. Le montant des apports est calculé en fonction de la périodicité choisie par les parties, de la méthodologie de calcul des loyers et du mode de réalisation de ceux-ci.

Lors d'un contrat de location simple, si la durée du contrat est inférieure à un an, le montant des déductions est déterminé par mois. Une description détaillée de l'algorithme est donnée dans les Recommandations méthodologiques pour le calculpaiements de location.

Schéma de compte

En pratique, la formule suivante de calcul des loyers est utilisée:

OP=PC + AO + DU + KV + TVA, où:

• OP - total des paiements.
• PC - Frais d'utilisation des fonds empruntés.
• AO - dépréciation.
• DU - paiement supplémentaire. services.
• CF - rémunération pour la fourniture d'un objet.
• TVA - taxe sur ext. coût.

Veuillez noter que si le locataire est une petite entreprise, la TVA n'est pas incluse dans le calcul du montant total des paiements de location.

Charges d'amortissement

Pour les déterminer, la formule est utilisée:

AO=BS x On / 100, où:

• On - taux d'amortissement.
• BS – valeur comptable.

Lors du calcul des loyers, la valeur comptable est déterminée selon les règles comptables.

Les participants à la transaction ont le droit d'appliquer la méthode d'amortissement accéléré avec un coefficient ne dépassant pas 2 unités.

Frais d'utilisation des fonds du prêt

Pour déterminer le montant du paiement pour l'utilisation d'un prêt pour l'achat d'un objet de location, l'équation suivante est utilisée lors du calcul des paiements de location:

PC=St x KR / 100, où:

• KR - montant du prêt.
• St – taux de prêt.

Cela suppose qu'au cours de chaque année de facturation, l'indicateur PC est corrélé à la valeur annuelle moyenne de l'encours de crédit de la période en cours ou au prix résiduel annuel moyen de l'objet:

Krtek=K x (Osnach + OScon) / 2, où:

• KRTek - fonds de crédit utilisés pour acheter un objet, dont le paiement pour l'utilisation est effectué au cours de la période en cours.
• OSnach et OScon - le prix résiduel estimé de la propriété au début et à la fin de la période, respectivement.
• K - coefficient tenant compte de la part du prêt dans le coût total de l'objet. Si seuls des fonds de crédit sont utilisés dans l'acquisition d'un bien, le coefficient est pris égal à un.

Commission

Lors du calcul des paiements dans le cadre d'un contrat de leasing, la rémunération peut être déterminée en pourcentage de:

• prix résiduel annuel moyen d'un objet;
• valeur comptable de l'objet de la transaction.

En fonction de cela, l'équation correspondante sera utilisée. Lors du calcul des loyers, la rémunération peut être déterminée comme suit:

CV=BS x p, où:

• BS – valeur comptable;
• r – taux de récompense.

Vous pouvez également utiliser cette équation:

KV=Sv / 100 x (OSnach + OScon) / 2, où:

• Sv – taux de récompense.
• OSnach et OScon - le prix résiduel de l'objet au début et à la fin de la période.

Services supplémentaires

Lors du calcul des paiements de location, paiement supplémentaire. services du bailleur dans l'année en cours est la suivante:

DUt=(P + … Pn) / T, où:

• Р… Pn – coûts du bailleur pour les services (chacun séparément) spécifiés par les parties à la transaction.
• T est la période de validité du contrat.

Accumulation de la TVA

Si la procédure générale de calcul des loyers est utilisée, la taxe est déterminée comme suit:

NDStack=Wtek x ST / 100, où:

• NDStack - le montant des déductions de l'année en cours.
• Vtech - le montant du produit d'une transaction au cours de la période de facturation.
• ST – taux d'imposition.

Les revenus sont déterminés par la formule suivante:

Vtek=KVtek + PKtek + AOtek + DUtek.

Il convient de tenir compte du fait que la composition des éléments générateurs de revenus est déterminée par le code des impôts et les règles de détermination de la base imposable.

Calcul des montants lors de la déduction en parts égales

Si les parties ont prévu un versement annuel, le calcul des loyers est le suivant:

LPg=OP / T, où:

• LPG - le montant de la contribution par an.
• OP - total des paiements.
• T est la durée de l'accord.

Si les parties ont établi des paiements trimestriels, la formule utilisée pour effectuer le calcul est:

LPK=OP / T / 4

Le calcul du montant des loyers mensuels est le suivant:

LM=OP / T / 12

Taux effectif

Il représente le prix réel du projet de location. Le taux effectif est formé à partir des charges à supporter par le preneur. Prenons un exemple. Données initiales:

• Un citoyen a décidé d'acheter une voiture chère pour 2,8 millions de roubles.
• L'acheteur n'a que 280 mille roubles, soit 10% de l'avance.
• Le contrat est de 10 ans.
• Chaque mois, vous devez payer 100 000 roubles.
• Le taux d'appréciation est de 9,52 %.
• Paiement total de 3,6 millions de RUB
• Le remboursement s'effectue sous forme d'annuité.

Après avoir effectué le premier versement, le taux d'appréciation est appliqué au montant restant: 2,8 millions - 280 000 =2,52 millions. Ce montant est un emprunt immobilier contracté auprès d'une société de crédit-bail.

Il est préférable de calculer les paiements de location dans Excel. Vous pouvez utiliser le modèle de calcul suivant:

Taux d'efficience(mois de loyer; -montant du paiement par mois (le signe "-" doit impérativement être placé devant l'indicateur); endettement total).

Les valeurs sont saisies dans les champs de formule:

Taux effectif (36; -100 000; 2 520 000)

Le résultat sera de 2,07 % par mois. et 24,85 % par an.

Accumulation du montant au titre du contrat de location simple

Les données initiales sont les suivantes:

• Le prix de l'objet est de 72 millions de roubles.
• Durée du contrat - 2 ans
• Taux d'amortissement - 10 %/an
• Taux du prêt - 50 %/an.
• Commission - 12 %/an.
• Le montant du paiement pour les services supplémentaires est de 4 millions de roubles. (y compris: services de conseil pour le fonctionnement de l'installation - 1,5 million de roubles, frais de déplacement - 500 000 roubles, formation des employés - 2 millions de roubles).
• Les montants sont payés en versements égaux le premier jour du premier mois de chaque trimestre.
• TVA - 20%.

Valeur annuelle moyenne d'un objet (en millions de roubles)

Années	St-objet au début de l'année	Charges d'amortissement	Valeur de l'objet d'ici la fin de l'année	Prix annuel moyen de l'immobilier
1	72	7, 2	64, 8	68, 4
2	64, 8		57, 6	61, 2

Déterminer le montant total par année (en millions de roubles).

1 an:

• PC=50 x 68, 4 / 100=34, 2.
• AO=10 x 72, 0 / 100=7, 2.
• Q=12 x 68, 4 / 100=8, 208.
• B=2, 0 + 34, 2 + 7, 2 + 8, 208=51, 608.
• DU=4 / 2=2.
• TVA=20 x 51, 608 /100=10, 3216.
• OP=2, 0 + 7, 2 + 10, 3216 + 34, 2 + 8, 208=61, 9296.

Année 2:

• CV=12 x 61, 2 / 100=7, 344.
• PC=50 x 61, 2 / 100=30, 6.
• AO=10 x 72, 0 / 100=7, 2.
• DU=4 /2=2.
• B=2, 0 + 7, 2 + 30, 6 + 7, 344=47, 144.
• TVA=20 x 47, 144 / 100=9, 4288.
• OP=9, 4288 + 7, 344 + 7, 2 + 30, 6 + 2, 0=56, 6328.

Valeur totale:

56, 6328 + 61, 9296=118, 5624

Cotisations - 14, 8203:

118, 5624 / 2 / 4

Déterminer les montants dans le cadre d'un crédit-bail avec amortissement intégral

Données initiales:

• Le prix de l'objet est de 160 millions de roubles.
• L'accord est délivré pour 10 ans.
• Taux d'amortissement - 10 % par an.
• Taux du prêt - 40 % par an.
• Commission - 10 % par an.
• Fonds de crédit - 160 millions de roubles.
• Services supplémentaires – 9,6 millions de roubles
• Les cotisations sont déduites annuellement de la première année en versements égaux.
• TVA - 20%.

Valeur annuelle moyenne d'un objet (millions de roubles)

Année	La valeur de l'objet au début de l'année	Charges d'amortissement	La valeur de l'objet à la fin de l'année	Prix annuel moyen
1	160	16	144	151
2	144		128	136
3	128		112	120
4	112		96	104
5	96		80	88
6	80		64	72
7	64		48	56
8	48		32	40
9	32		16	24
10	16		0	8

Déterminer le montant total en millions de roubles.

1 an:

• AO=10 x 160 / 100=16.
• DN=9, 6 / 10=0, 96.
• PC=40 x 152 /100=60, 8.
• CV=10 x 152 / 100=15, 2.
• B=15, 2 + 0, 96 + 16 + 60, 8=92, 96.
• TVA=20 x 92, 96 / 100=18, 592.
• OP=16 + 18, 592 + 60, 8 + 0, 96 + 15, 2=111, 552.

Année 2:

• DN=9, 6 / 10=0, 96.
• AO=10 x 160 / 100=16, 0.
• CV=10 x 136 / 100=13, 6.
• PC=40 x 136 / 100=54, 4.
• B=13, 6 + 0, 96 + 16 + 54, 4=84, 96.
• TVA=20 x 84, 96 / 100=16, 992.
• LM=54, 4 + 16, 992 + 16 + 0, 96 + 13, 6=101, 952.

Les calculs pour 3 à 10 ans sont effectués de la même manière. En conséquence, le montant des contributions (en millions de roubles) sera de - 68 352 (683, 52 / 10).

Faisabilité économique de l'opération

L'achat d'immobilisations dans le cadre d'un contrat de crédit-bail permet à l'entreprise de réduire la charge fiscale. Ainsi, les versements réduisent l'assiette de l'impôt sur le revenu, puisqu'ils sont comptabilisés en charges. L'amortissement accéléré d'un facteur 3 permet de réduire l'assiette de déduction pour les biens et de la réduire encore pour l'impôt sur le revenu.

Avec une bonne planification des flux de TVA dans le cadre d'un contrat de leasing, cela vous permet dans certains cas d'obtenir des avantages supplémentaires.

Séparément, il vaut la peine d'envisager une cession-bail, dans laquelle le locataire est également le vendeur de l'objet. En d'autres termes, une entreprise loue un bien qui lui appartenait à l'origine. Lors de la relocation, 2 accords sont conclus: 1 - sur la vente et l'achat, 2 - sur le transfert de l'objet à la location.

Cette procédure n'inclut pas les modifications du processus de production. Le crédit-bail remboursable est utilisé pour couvrir le manque de fonds de roulement d'une entreprise qui reçoit de l'argent en même temps pour un bien "vendu". Les experts comparent un tel accord avec la fourniture d'un prêt garanti. Mais avec une cession-bail, les coûts liés au contrat sont inférieurs à ceux d'une banque.

Extra

Dans la pratique nationale, il est d'usage de déterminer le taux d'appréciation dans le contrat. En règle générale, il est considéré comme un pourcentage annuel. Le taux est calculé comme la différence entre le montant total des paiements et le coût de l'objet, ramené au taux annuel, en tenant compte de la durée du contrat.

L'évaluation de l'efficacité des opérations de crédit-bail peut être effectuée dans le cadre de l'analyse de la structure des paiements et des résultats économiques. Pour ce faire, le paiement est décomposé en composantes:

LP=dette principale + (% sur le prêt + taxe foncière + dépenses supplémentaires) x 1, 18 (TVA).

Le coût réel des ressources de l'entreprise est réduit par les économies résultant de l'utilisation du système de crédit-bail. Cependant, il faut tenir compte du fait qu'à la fin du bail, l'entreprise ne prélève pas de précompte immobilier, puisque le bien est transféré à valeur nulle.

De plus, lors de l'achat d'un système d'exploitation avec ses fonds propres ou de crédit, l'entreprise déduit la TVA du prix en vertu du contrat de vente. Lors de la location, la taxe est facturée sur le montant total des paiements.

Comme le montrent les calculs, le modèle de crédit-bail pour l'acquisition d'un bien immobilier est beaucoup plus rentable que le prêt de la manière habituelle par le biais d'une structure bancaire. Cependant, il convient de garder à l'esprit que son utilisation est limitée au montant de la transaction. Plus il est élevé, plus le bénéfice économique est important.