Immeuble neuf ou « secondaire » : quoi de mieux acheter ?

2024 Auteur: Howard Calhoun | [email protected]. Dernière modifié: 2023-12-17 10:27

L'une des principales questions que se posent de nombreux acheteurs de maisons est le choix entre un immeuble neuf et un immeuble "secondaire". Le choix est sérieusement compliqué si les prix des deux types d'appartements ne diffèrent pas beaucoup. Chaque option a ses avantages et ses inconvénients, donc l'achat d'une maison doit être abordé de manière très responsable. C'est un appartement, après tout, et certains d'entre eux peuvent coûter des centaines de milliers de dollars.

Nouveau bâtiment ou "secondaire" - qu'est-ce qui est le mieux ?

Le logement principal est un appartement qui n'a été enregistré auparavant par personne. En fait, ils essaient souvent de vendre des appartements qui n'ont même pas été construits comme logement principal.

Notez que la vente d'appartements dans des maisons en construction ou en projet de développement est régie par la loi n° 214-FZ. Cette loi oblige le promoteur à construire une maison et à la mettre en service, en transférant aux participants au programme (acheteurs) les appartements (objets) fixés dans le contratchantier).

Après la mise en service de la maison, le certificat d'acceptation de l'objet est signé. Dans le même temps, les acheteurs devront enregistrer la propriété de l'appartement dans le nouveau bâtiment. Après réception du certificat d'enregistrement d'État, le statut du logement passera automatiquement du primaire au secondaire.

Qu'est-ce qu'une "trotteuse" ?

Le logement revendeur est un appartement qui appartient à quelqu'un, c'est-à-dire qu'il est la propriété d'une personne physique ou morale. Dans ce cas, l'appartement peut être privé, municipal ou étatique. Mais c'est quand même une deuxième maison. Par conséquent, même les nouveaux appartements construits il y a six mois ou un an sont déjà considérés comme des logements secondaires, bien qu'en fait ils soient neufs. Par conséquent, au départ, il est impossible de dire lequel est le meilleur - un nouveau bâtiment ou un "secondaire", car les deux appartements peuvent être neufs.

Quant aux appartements communaux, les personnes peuvent y vivre grâce à un contrat social de travail. Ils n'ont pas de certificat d'enregistrement d'État, mais le logement où ils vivent est toujours considéré comme secondaire, car ils ont toujours un propriétaire - la municipalité.

Critères pour comparer les deux types d'appartements

Il est impossible de déterminer exactement ce qu'il vaut mieux acheter - un "secondaire" ou un nouveau bâtiment, car il n'y a pas d'avantages évidents pour le logement principal par rapport au logement secondaire. Tout dépendra de la situation et des conditions. Si vous voulez faire le bon choix et enfin décider par vous-même ce qui est le plus rentable - un "secondaire" ou un nouveau bâtiment, alorsconsidérez les critères suivants:

1. Coût. Si on parle de "primaire", alors il y a un schéma: le coût au mètre carré du logement dépend du stade de construction de l'installation. Au stade le plus précoce, le coût au mètre carré sera faible, et c'est le principal avantage du logement principal. Le prix de la "seconde main" est toujours plus élevé, et il n'y a aucun moyen de faire baisser ce prix fixe.
2. Temps. Lors de l'achat d'un logement secondaire, vous pouvez y emménager immédiatement après la conclusion de la transaction. Mais avec le "primaire", ce n'est pas possible. Si l'acheteur conclut un accord et achète une maison au stade du creusement d'une fosse de fondation, vous devrez attendre encore deux ans. Si vous concluez un accord au stade de l'achèvement de la construction, le prix au mètre carré sera plus élevé, mais vous n'aurez qu'à attendre environ trois à quatre mois.
3. Investissements. Lors de l'achat d'un logement dans un immeuble neuf, celui-ci est proposé à l'acheteur pour une finition brute. Cela signifie que vous devrez investir beaucoup d'argent dans les réparations, l'achat de matériaux de construction, l'achat d'équipements et de mobilier. Lors de l'achat d'un appartement sur le marché du logement secondaire, vous pouvez souvent trouver des appartements rénovés. Et bien que les réparations soient le plus souvent bon marché ou anciennes, un tel appartement est tout à fait habitable. La question des investissements supplémentaires est donc pertinente lors du choix d'un logement.
4. Assortiment. Le marché du logement secondaire est beaucoup plus large et il y a plus d'offres ici. Habituellement, les appartements les plus réussis dans les nouveaux bâtiments sont achetés au stade de l'excavation. À la fin du développement, les options les plus défavorables restent à vendre.
5. Inscription. Il est impossible de s'inscrire dans un immeuble neuf, car pour obtenir un titre de séjour, il faut soit avoirun certificat d'enregistrement de propriété, ou avoir un parent qui est déjà enregistré dans un logement public.
6. Revenus possibles. Il a déjà été écrit ci-dessus que le prix au mètre carré augmente en proportion directe avec le stade de construction. Par conséquent, lorsqu'il investit au stade de l'excavation, le propriétaire du futur logement peut réaliser un bénéfice pouvant atteindre 30% par an. C'est le cas si la construction se déroule sans délai. Il n'est pas garanti que le coût du logement secondaire augmente, mais il change en raison des facteurs du marché. Cependant, vous pouvez gagner de l'argent sur un appartement secondaire en le louant. Il est difficile de calculer le montant du profit dans ce cas. Tout dépend du coût, de la superficie et de nombreux autres facteurs.
7. Hypothèque. Un immeuble « secondaire » ou neuf peut être pris en hypothèque. Cependant, dans le cas d'un prêt hypothécaire pour un appartement dans un immeuble neuf, il existe de nombreuses difficultés différentes. Les banques essaient de ne pas accorder de prêts pour l'achat d'appartements qui ne sont pas encore achevés, car il y a un risque qu'ils ne soient jamais achevés du tout. Une ou plusieurs banques au maximum peuvent émettre un tel prêt, et les conditions de celui-ci peuvent être défavorables. En règle générale, le taux du logement principal est supérieur de 2 à 3 % à celui du logement secondaire.
8. Pureté légale. Lors de l'achat d'une nouvelle maison, vous pouvez être sûr à 100% qu'elle est propre d'un point de vue légal. Personne n'y a habité auparavant, et l'acheteur ici est le nouveau propriétaire. Les appartements du marché secondaire avaient des propriétaires, parfois plusieurs. Et souvent, on ne sait pas quel genre de personnes ils étaient et ce qu'ils faisaient dans l'appartement.

De plus, dans les nouveaux bâtiments, il y a toujours de nouveaux systèmes de communication et d'ingénierie. Sur le marché secondaire, les communications peuvent être usées et doivent être remplacées, c'est donc dans ce cas un avantage en faveur d'un nouveau bâtiment. De plus, lors de l'achat d'une propriété "principale", il y a très peu de chances qu'un toxicomane ou un alcoolique vive à proximité.

Risques

Lors de l'achat d'un appartement dans un nouveau bâtiment en construction, il existe un risque que l'entreprise de construction fasse faillite et que la construction ne soit pas achevée. Dans ce cas, vous ne pouvez pas récupérer votre argent. Il est irréaliste de prévoir. La pratique montre que, bien souvent, les entreprises de construction retardent la livraison des logements et que les acheteurs ne peuvent rien y faire. Bien sûr, le gouvernement essaie de réduire ce risque en envisageant des lois sur l'assurance obligatoire des promoteurs contre la faillite. Mais il y a toujours un risque, et même les pénalités de retard n'empêchent pas le développeur de retarder les délais. Lorsque vous choisissez entre un bâtiment neuf ou un "secondaire", vous devez vous souvenir de ces risques. Mais si le promoteur est digne de confiance et a de l'autorité, le risque d'acquérir un logement auprès de lui est fortement réduit.

Cependant, il existe également des risques sur le marché secondaire du logement. Elles sont liées à l'exécution du contrat de vente. Ce contrat peut être résilié devant un tribunal après que l'acheteur a payé la totalité de l'argent. Il existe également des cas où des tiers ayant la propriété légale de biens immobiliers apparaissent. Dans ce cas, le contrat de vente pourra à nouveau être résilié, et la transaction sera déclarée nulle. Dans ce cas, vous perdrez votre argent etrester sans abri. Heureusement, tous ces risques peuvent être nivelés avec l'aide d'un avocat compétent, mais ses services peuvent être coûteux.

Les avantages d'un nouveau bâtiment

Les appartements dans de nouveaux immeubles présentent les avantages suivants:

1. Ils sont faits de matériaux modernes. Cela signifie indirectement qu'ils sont plus durables et fiables.
2. Elles sont bien conçues et presque toujours spacieuses.
3. L'agencement est confortable et conforme aux normes modernes.
4. Les paliers sont propres et grands. Il en va de même pour les entrées.
5. Tous les appartements ont des fenêtres à double vitrage.
6. Les compteurs d'eau et de gaz sont partout.
7. Il y a des ascenseurs en état de marche, certaines maisons ont même des monte-charges.
8. Il y a un parking souterrain et dans la cour.

Le prix d'un nouveau bâtiment comme principal avantage

Tous ces avantages sont minimes par rapport à l'avantage le plus important: le coût. La plus grande popularité du logement principal fournit le prix. Si vous achetez un tel appartement au stade de l'excavation, un appartement dans un nouveau bâtiment peut coûter 30% de moins que le même appartement sur le marché du logement secondaire. Autrement dit, si un "secondaire" conditionnellement bon coûte 100 000 roubles (le prix est pris à titre d'exemple), alors le même "primaire" ne coûtera que 70 000 roubles. Certes, elle devra attendre environ un an, voire deux.

Espace de vie et sécurité renforcée

Un autre argument en faveur de"primaires" - un grand espace de vie. Les projets modernes offrent aux résidents une grande surface. Par exemple, les nouvelles maisons à panneaux les plus populaires en Russie (série P-44T) prévoient une superficie minimale pour un appartement égale à 38 "carrés". Mais dans une ancienne maison à panneaux, la superficie d'un appartement d'une pièce peut être de 30 à 33 mètres carrés. C'était la norme à l'époque où cette vieille maison a été construite.

Vous ne savez toujours pas ce qui est le mieux - "d'occasion" ou un nouveau bâtiment ? Alors voici un autre argument pour vous: dans les nouveaux bâtiments, de nouvelles exigences de sécurité sont respectées, de nouvelles technologies et de nouveaux matériaux sont utilisés. Il existe également une garantie pour certains éléments: plafond, matériel d'ingénierie, murs et fenêtres. Si, dans les cinq ans, un locataire rencontre des problèmes qui ne sont pas liés à un mauvais fonctionnement du logement, il peut alors contacter le promoteur et exiger l'élimination du défaut et le versement d'une indemnisation pour les dommages causés.

Propreté légale du logement

Lors du choix de l'appartement à acheter - un nouveau bâtiment ou un "secondaire", vous devez également vous rappeler que le logement secondaire peut avoir un "passé sombre" dans l'histoire. Mais les nouveaux bâtiments sont légalement toujours propres, et vous n'avez pas à vous inquiéter qu'un parent du vendeur ayant les droits sur votre appartement apparaisse. Le seul risque est lié à la possible perte d'argent lors de la construction de logements au stade de l'excavation. Mais en cas de problème avec le développeur lié à la mise en place de réseaux d'ingénierie ou de documentation, cela repoussera simplement le délai de réalisation de l'installation. La probabilité que le promoteur fasse faillite est faible. Très probablement, il sera assuré contre la faillite. Cependant, il y a généralement des cas tristes où, pour une raison quelconque, le promoteur gèle l'objet, puis les personnes qui ont acheté des appartements dans un immeuble inachevé ne les reçoivent pas et ne peuvent pas rembourser l'argent.

Infrastructure et aménagement paysager

Aussi, lors de l'achat d'un appartement dans un nouveau bâtiment, il y a une chance d'entrer dans une partie de la ville avec des infrastructures peu développées. Habituellement, le promoteur met initialement en service un immeuble résidentiel, et ce n'est que des années plus tard que des magasins, des écoles, des jardins d'enfants et d'autres objets apparaissent autour de lui. Par conséquent, lors de l'achat d'un tel logement, vous devez comprendre qu'au début, vous devrez vous déplacer pour faire vos courses. Bien que si un nouveau bâtiment est construit dans le centre-ville, le coût d'un appartement y sera très élevé.

Un autre inconvénient est le manque de commodités. Un appartement dans une maison neuve est une boîte en béton même sans services publics. Il n'y a rien ici, vous devrez donc investir de l'argent et des efforts dans l'aménagement paysager.

Les avantages du "secondaire"

Lorsque vous choisissez entre un immeuble neuf ou un "secondaire", vous devez également garder à l'esprit les inconvénients et les avantages de ce dernier type de logement. Commençons par les avantages:

1. La possibilité d'emménager immédiatement dans l'appartement que vous venez d'acheter.
2. Dans un tel appartement, il y aura des communications d'ingénierie et une sorte de réparation, ce qui vous permet déjà de vivre ici.
3. Grand assortiment. Le marché secondaire du logement est énorme et vous pouvez souvent choisir entre différentes options. Et c'est possibletrouvez un appartement proche du métro et avec une belle vue depuis la fenêtre.

Inconvénients des appartements sur le marché du logement secondaire

Bien sûr, tous ces avantages poussent souvent les acheteurs à se tourner vers le marché secondaire du logement. Mais, en parlant de quel appartement est le meilleur - un nouveau bâtiment ou un "secondaire", vous devez absolument souligner les inconvénients:

1. Prix élevé au mètre carré.
2. Une longue histoire qui peut cacher des faits désagréables. Afin d'acheter définitivement un bon logement sans problèmes juridiques à l'avenir, vous devrez investir dans un avocat professionnel qui pourra vérifier l'historique et la "propreté" de l'appartement.
3. Les murs de soutènement peuvent s'être affaiblis au cours de leur vie.
4. Les communications d'ingénierie sont anciennes et pourraient bientôt devoir être remplacées, ou elles pourraient fonctionner pendant une autre décennie.

Délabrement de la maison comme inconvénient possible

Cependant, des murs et des services publics fragiles peuvent se trouver dans une maison construite il y a 20 à 25 ans. Malgré l'apparence attrayante de la maison, son état général peut être médiocre. Par conséquent, lors de l'achat d'une maison, il est conseillé de vérifier les systèmes d'ingénierie et la résistance de la maison elle-même. Pour ce faire, vous devrez dépenser de l'argent pour des expertises de spécialistes. Parfois, la situation peut s'avérer telle que vous devrez dépenser la moitié du coût de l'appartement pour remplacer les communications et effectuer des travaux pour renforcer la structure de la maison. Par conséquent, il convient de bien réfléchir à l'appartement qu'il vaut mieux acheter - un "secondaire" ou un nouveau bâtiment. Il y a des avantages et des inconvénients ici et là. Il est impossible de généraliser ce qui est le mieux. Il est nécessaire de comparer des appartements spécifiques dans l'ancienne maison et le nouveau bâtiment.

Les avis sont-ils importants ?

Le dernier critère qui vous aidera à choisir une revente ou un immeuble neuf est l'avis des habitants et des acquéreurs ! Par exemple, si un constructeur construit une nouvelle maison, assurez-vous de lire les avis à ce sujet. Les acheteurs peuvent parler négativement de lui, car dans le passé, il a considérablement retardé le processus de construction. Si le développeur est nouveau, vous ne devriez pas non plus lui faire particulièrement confiance, mais s'il a une réputation irréprochable et de bonnes critiques, on peut lui faire confiance.