Dois-je contracter une hypothèque maintenant ? Est-ce que cela vaut la peine de contracter une hypothèque maintenant?

2024 Auteur: Howard Calhoun | [email protected]. Dernière modifié: 2023-12-17 10:27

La situation économique en Russie est désormais assez difficile et de nombreux citoyens réfléchissent à la manière d'assurer la sécurité de leurs économies en les investissant dans l'achat d'un appartement. Certains entendent investir dans l'immobilier au détriment de fonds personnels, d'autres comptent sur un emprunt bancaire. Mais vaut-il la peine de prendre une hypothèque maintenant? Peut-être existe-t-il de meilleures façons d'investir ?

Hypothèque en crise: deux groupes d'indicateurs

Pour répondre à la question de savoir s'il faut contracter une hypothèque maintenant, alors que la situation économique difficile en Russie s'est développée, il sera utile de commencer par analyser quels sont les éléments clés de la crise bancaire dont les analystes parlent si beaucoup. Ensuite, nous essaierons de déterminer dans quelle mesure les sanctions de l'UE et des États-Unis contre la Russie sont à blâmer pour la situation actuelle - elles se voient attribuer un rôle clé dans le fait que des tendances à la crise sont apparues dans l'économie russe.

Alors, quels sont les problèmes du système bancaire national de la Russie ? Les experts identifient deux groupes principaux d'indicateurs de crise, qui, à leur tour, se forment sous l'influence d'un grand nombre de facteurs divers.facteurs.

Crise de solvabilité

Premier indicateur de crise: la solvabilité de la population décline. Les gens ne peuvent tout simplement pas se permettre de contracter de nouveaux emprunts. Ceci, à son tour, est dû aux principaux facteurs suivants.

Premièrement, avec la hausse de l'inflation, la hausse des prix de la plupart des biens de consommation, en particulier ceux importés. L'augmentation la plus notable du coût des appareils ménagers. Et cela malgré le fait que les salaires réels, s'ils augmentent, ne sont pas dans des proportions proportionnelles. Aussi des prix en constante augmentation pour le logement et les services communaux, les transports. Résultat: les citoyens n'ont pas de fonds gratuits pour rembourser les prêts.

Deuxièmement, il s'agit de l'endettement d'une partie importante des citoyens. Beaucoup ne se demandent pas tant s'il vaut la peine de contracter une hypothèque maintenant, mais plutôt comment rembourser les emprunts antérieurs. De nombreux Russes ont du mal à rembourser leur dette actuelle.

Essayons maintenant de déterminer comment les sanctions économiques contre la Russie ont influencé l'émergence du premier indicateur de crise. En ce qui concerne le premier facteur, il y a probablement une influence. Les experts attribuent l'augmentation du coût des produits à l'embargo alimentaire de la Fédération de Russie contre les fournisseurs européens - et cela est en quelque sorte lié aux sanctions. C'est la réponse russe. Concernant le deuxième facteur, très probablement, la faute des sanctions est ici relative. Le fait est que la majeure partie des emprunts ont été émis par des Russes bien avant que la situation politique ne se détériore.

Peut-être sera-t-on également en droit de constater que les deux facteurs qui formentl'indicateur correspondant sont liés. L'augmentation du coût des produits et services, évidemment, limite davantage la solvabilité d'un emprunteur potentiel, à condition qu'il ait des prêts.

Crise dans les banques

Deuxième indicateur de crise: la détérioration de la situation dans les banques, en conséquence - l'incapacité des institutions financières à émettre des prêts, y compris des hypothèques, et à les proposer également à des conditions confortables pour le consommateur. Les facteurs de la situation actuelle, à leur tour, sont les suivants.

Premièrement, les banques ont un capital disponible extrêmement limité. Afin de donner quelque chose aux emprunteurs, les banques doivent avoir quelque chose. La liquidité des établissements de crédit russes est jugée faible par de nombreux experts.

Deuxièmement, curieusement, les banques sont dans une situation similaire avec les emprunteurs - en termes d'endettement. Le fait est qu'eux-mêmes doivent beaucoup à qui - les créanciers étrangers, la Banque centrale russe.

Essayons à notre tour de déterminer si les sanctions sont responsables de la situation actuelle ? De nombreux experts pensent qu'il en est ainsi. Pourquoi? Les partisans de ce point de vue insistent sur le fait qu'une partie importante des institutions financières russes sont débitrices de créanciers étrangers. Dans les années qui ont précédé les sanctions, ils ont activement contracté des emprunts extérieurs, profitant de l'attrait des conditions d'intérêt. Le remboursement des dettes était largement attendu par des mécanismes de refinancement - par de nouveaux emprunts étrangers. Maintenant que, sous les conditions des sanctions, les banques russes ont pratiquement perdula possibilité d'emprunter de l'argent à l'étranger, les financiers doivent rechercher de nouvelles sources de paiement. Selon les analystes, de nombreux établissements de crédit ne disposent pas de leurs propres réserves pour cela. Et plus encore, ils n'ont pas le capital pour l'émettre sous forme de prêts.

La situation dans les banques est-elle une priorité ?

Les prévisions sur l'évolution des prêts hypothécaires, à quoi s'attendre du marché, dans une large mesure, selon les analystes, dépendent toujours de la situation réelle des banques. L'aspect reflétant l'activité des emprunteurs potentiels est secondaire à ce stade. Même si les Russes n'ont pas eu de problèmes de solvabilité, dictés par la hausse des prix (notamment pour l'électronique et d'autres biens importés) et l'absence de croissance réelle des salaires, la situation dans le secteur bancaire lui-même est trop loin d'être optimale pour que le marché hypothécaire se développe aussi activement qu'au cours des dernières années, selon les économistes.

Reculer avec intérêt

Très probablement, les analystes estiment que les banques, si elles souhaitent activement prêter aux citoyens en cas de crise, le feront en augmentant considérablement les taux d'intérêt. Soit en resserrant au maximum les critères d'octroi de crédit. Ainsi, un scénario est tout à fait possible dans lequel une personne n'a même pas à se demander si cela vaut la peine de contracter une hypothèque maintenant. Très probablement, la banque ne sera tout simplement pas en mesure de fournir un prêt à des conditions confortables. Ou même refuser la candidature pour des raisons de crise interne. Est-il judicieux aujourd'hui de contracter un crédit immobilier alors que la situation dans les banques est loin d'être optimale ? De nombreux experts estiment que ce type deles décisions ne sont pas encore très justifiées.

Si la demande est approuvée

Considérons un scénario réussi - disons qu'un Russe n'a aucun problème avec les prêts existants, qu'il a un salaire élevé et que la banque, en principe, est prête à lui accorder un prêt pour acheter une maison. Vaut-il la peine de prendre une hypothèque maintenant pour ce citoyen? La réponse à cette question peut être donnée sur la base de l'étude de l'aspect clé de la transaction à venir: ne s'avérera-t-il pas qu'après l'achat d'un appartement, après un certain temps, il deviendra moins cher, de sorte que l'hypothèque ne sera plus rentable pour une personne?

Dans cet aspect, au moment de décider de prendre une hypothèque maintenant, il est préférable d'étudier le marché non pas tant en termes de situation de crise dans les banques et de sanctions, mais en termes d'analyse des tendances qui reflètent la dynamique de achat et vente de biens immobiliers. Bien sûr, la situation politique joue ici un rôle. Mais le facteur clé dans les perspectives d'investissement dans le logement, selon les experts, est l'état des choses sur le marché concerné.

Situation immobilière

Comment ça se passe dans le segment de l'immobilier ? Est-il rentable aujourd'hui de contracter un crédit immobilier au regard de l'évolution attendue des prix de l'immobilier ? Les experts identifient trois scénarios probables concernant les perspectives de développement du marché.

Selon la première, les prix de l'immobilier dans les années à venir resteront à un niveau plus ou moins correspondant à celui d'aujourd'hui. Les partisans de ce point de vue estiment que le marché immobilier actuel en termes de prix, d'offre et de rapport de demande est suffisamment équilibré. Diminution potentielle de l'activité d'achat enSelon les économistes, la restriction des prêts par les banques et la faible solvabilité des emprunteurs s'accompagneront d'une réduction correspondante de l'offre - en grande partie due au fait que les propriétaires préfèrent attendre la fin de la crise et ne pas vendre leur logement trop bon marché. Est-il rentable maintenant de prendre une hypothèque par rapport à ce scénario ? Probablement pas grand-chose. Les prix resteront les mêmes et les intérêts bancaires, qui, de plus, risquent d'être importants en raison de la crise, devront être payés.

Cependant, il est logique de souscrire un appartement à crédit si une personne loue actuellement une maison, et le montant estimé des paiements sera proportionnel aux tarifs de location. Cependant, cette option suppose qu'un citoyen dispose d'un montant important pour un acompte sur un prêt hypothécaire. Et dans ce cas, il sera probablement plus rentable de l'émettre sous forme d'acompte, pour recevoir des intérêts, grâce auxquels, à son tour, payer l'appartement loué. Certaines banques proposent désormais de faire un dépôt de 20% par an ou plus. Cela est dû, selon les analystes, à une hausse du taux de refinancement de la Banque centrale, qui est passé à 17% en décembre. Si nous prenons le scénario décrit ci-dessus comme base, alors du point de vue de l'investissement, le dépôt semblera plus rentable que d'investir dans un appartement - il est peu probable que, dans ce cas, son prix augmente de 20% par an, puis du même montant, tandis que dans le cas d'un dépôt, les intérêts sont courus par la banque en progression.

Le deuxième scénario suppose que les prix de l'immobilier continueront d'augmenter. Cette volontéprincipalement en raison de l'inflation. On s'attend, par exemple, à ce qu'en additionnant les résultats du développement économique en 2014, le chiffre correspondant dépasse 11 %. Même si la demande sur le marché immobilier n'est pas suffisamment dynamique, les experts estiment qu'une augmentation des prix des logements, en général, peut être attendue proportionnellement à l'inflation. Vaut-il la peine de contracter une hypothèque maintenant, compte tenu de ce scénario ?

Très probablement, les directives pour un acheteur potentiel dans ce cas seront à peu près les mêmes que dans le cas de la première option. Autrement dit, vous pouvez contracter un prêt pour un appartement si, pour le moment, le logement est loué et que les paiements d'intérêts seront identiques ou légèrement supérieurs au loyer. Ou faites un dépôt pour le montant qui est collecté pour le paiement initial, recevez des intérêts et payez le loyer en raison de cela.

Le troisième scénario implique une baisse des prix des logements. Cela sera dû, à son tour, à un éventuel déséquilibre entre l'offre et la demande sur le marché, qui peut être alimenté par le fait que, ces dernières années, la Russie a introduit un stock important de nouveaux bâtiments. Bien qu'une partie importante des appartements construits dans le cadre de tels projets soient partagés, un pourcentage important d'entre eux sera ensuite vendu au prix du marché ou, par exemple, revendu. Cela pourrait créer ce que certains économistes considèrent comme une offre excédentaire sur le marché du logement.

Probablement si ce scénario est suivi, cela n'a même pas de sens de se demander siDois-je contracter une hypothèque maintenant? Bien sûr, ce ne sera pas la meilleure option. Si nous parlons de trouver des investissements rentables, vous pouvez faire attention aux dépôts. S'il y a un besoin de logement, il vaut mieux le louer pour le moment, d'autant plus que les tarifs correspondants, en règle générale, sont réduits en fonction du segment de vente.

Les facteurs sont interconnectés

Bien sûr, chacun des scénarios du marché immobilier dépend en grande partie de la situation du secteur bancaire et du niveau de solvabilité des citoyens. Par conséquent, nous pouvons dire que les facteurs de crise évoqués ci-dessus affectent directement le marché du logement, ainsi que tout autre. Dans le même temps, les experts pensent toujours que les mécanismes objectifs du marché - l'offre et la demande - se forment sous l'influence des facteurs ci-dessus dans une mesure limitée. Les critères qui reflètent le besoin réel des Russes pour certains types de logement sont très importants, compte tenu de l'impact des processus de migration, des changements dans les technologies de construction d'appartements, etc.

Facteur de taux de change USD

Certains experts, dans le même temps, jugent acceptable de choisir le quatrième scénario, qui implique une augmentation significative des prix de l'immobilier en raison de l'impact d'un facteur unique, en un sens. Comme vous le savez, le taux de change du dollar par rapport au rouble a presque doublé en 2014. Cependant, la plupart des devises des autres pays en développement, y compris les États de la CEI, n'ont pas autant baissé par rapport à la devise américaine. En conséquence, le salaire moyen en dollars en Russie et, disons, enLe Kazakhstan, s'est pratiquement stabilisé, voire, peut-être, est devenu inférieur à celui installé dans le pays voisin. En conséquence, les appartements en Fédération de Russie, en termes, par exemple, de tenge kazakh, sont devenus sensiblement moins chers dans un certain nombre de segments que ceux de leurs voisins. Les citoyens du Kazakhstan viennent finalement en Russie et achètent un logement ici. Cette tendance, comme le suggèrent certains économistes, pourrait se poursuivre et s'intensifier également en raison de l'activité similaire des résidents d'autres pays voisins - la Biélorussie, l'Azerbaïdjan, les États b altes et peut-être la Chine. Cela pourrait dans une certaine mesure réchauffer la demande de biens immobiliers et entraîner une hausse des prix dans une dynamique supérieure à l'inflation.

Peut-être qu'une personne devrait étudier, au moment de décider de contracter une hypothèque, les opinions d'experts concernant le quatrième scénario, mais seulement si elle vit dans une ville frontalière. Autrement dit, cette option peut être classée comme localisée.

Conclusions

Ainsi, nous avons identifié les principaux facteurs qui déterminent les tendances de la crise sur le marché immobilier et examiné les principaux scénarios, dont l'étude nous permettra de décider s'il vaut la peine de contracter une hypothèque sur un appartement à la situation actuelle du marché.

Essayons de résumer. Il y a donc une crise sur le marché des prêts bancaires. Les banques, selon toute vraisemblance, ne seront pas en mesure d'émettre des prêts avec la dynamique qu'elles ont eue les années précédentes, et aux mêmes conditions d'intérêt. Les emprunteurs, quant à eux, n'auront pas toujours une possibilité objective de rembourser l'hypothèque. Le résultat est une baisse de la demande. La raison de la crise bancaire est la situation politique. C'est pourquoi,décider de contracter une hypothèque maintenant, alors qu'il y a des sanctions de l'UE et des États-Unis contre la Russie, nous disons probablement non. Nous devons attendre que la situation des banques se stabilise, elles trouveront de nouvelles sources de prêts pour rembourser leurs obligations existantes, ou le gouvernement les aidera à cet égard.

Le deuxième facteur qui peut influencer la décision de contracter une hypothèque en ce moment est la situation sur le marché immobilier russe. Les économistes identifient trois scénarios de base. Il s'agit de la stabilisation des prix, de leur légère augmentation, proportionnelle à l'inflation, ou d'une baisse. Ou, si une personne vit dans une ville frontalière, une certaine augmentation du coût des appartements.

Dois-je contracter un crédit immobilier ? Les avantages et les inconvénients de cette décision par rapport à la situation actuelle du marché sont assez évidents. Parmi les aspects positifs, il y a la possibilité d'investir de manière rentable si la demande augmente dans un proche avenir. Les économistes, bien qu'ils reconnaissent la profondeur significative de la crise actuelle, estiment que la situation s'améliorera dans un avenir prévisible - en raison d'un éventuel retour des prix du pétrole, de la substitution des importations et de la diversification de l'économie du pays. Aussi, investir dans l'immobilier assurera au moins la sécurité des placements monétaires par rapport à l'inflation. Parmi les côtés négatifs de la décision d'acheter une maison - la probabilité de chute des prix ou l'absence de leur croissance est assez élevée. Ni l'un ni l'autre ne seront rentables pour l'acheteur de l'appartement. De plus, très probablement, à ce stade, les banques ne seront pas en mesure d'offrir à l'emprunteur des conditions confortables pourpour cent.