Comment est déterminée la valeur cadastrale d'un terrain : formule et procédure de calcul

2024 Auteur: Howard Calhoun | [email protected]. Dernière modifié: 2023-12-17 10:27

Comprendre quelle est la valeur cadastrale d'un terrain n'est pas si difficile. C'est le prix qui est fixé dans le cadastre immobilier de l'État (GKN). Le coût est fixé sur la base des informations reçues à la suite des activités pertinentes. La valeur cadastrale dépend principalement des caractéristiques individuelles du terrain, notamment de sa situation, de sa superficie, de sa destination, de sa catégorie, ainsi que du prix du marché. En savoir plus sur la façon dont la valeur cadastrale d'un terrain est déterminée à partir de l'article.

Pourquoi une évaluation cadastrale est-elle effectuée

La procédure comprend un certain nombre d'activités visant à déterminer le prix approprié. Sa nécessité s'explique par les raisons suivantes:

• Calcul correct de la taxe foncière.
• Sert de référence pour les transactions avec des objets immobiliers (avec la définition correcte du maximumproche du prix du marché).
• Confirme la propriété d'un terrain. Ainsi, non seulement la possession et l'utilisation, mais aussi la disposition des terres sont possibles. Par exemple, il peut être vendu, hypothéqué ou hérité.
• Vous permet d'éviter les conflits et, par conséquent, les litiges.

Cadre législatif

Le recensement et le cadastre en termes de biens immobiliers sont gérés par des spécialistes de Rosreestr. Les principaux actes normatifs liés au sujet à l'examen sont:

• Loi "sur les activités cadastrales" n° 221-FZ.
• Loi "État activé. enregistrement des biens immobiliers » n° 218-FZ.
• Loi "Sur les activités d'évaluation en Russie" n° 135-FZ.
• Décret gouvernemental "Sur les règles d'exécution d'une évaluation cadastrale" n° 316.
• Loi "sur l'évaluation cadastrale de l'État" n° 237-FZ.

Valeur de rachat et valeur cadastrale: différences

Après avoir appris quelle est la valeur cadastrale d'un terrain, vous devez maintenant comprendre le concept de prix de rachat. Dans ce cas, nous parlons d'un paramètre qui est déterminé spécifiquement pour le processus de transfert de propriété d'une zone louée. En termes plus simples, le rachat signifie le prix auquel a été acheté un bien qui appartenait auparavant à une autre personne.

Ces biens immobiliers peuvent appartenir non seulement à des particuliers, mais aussi à l'État, ainsi qu'à la municipalité. On l'appelle souvent la « valeur d'un terrain à la valeur cadastrale ». Cela s'explique par le fait que la valeur est calculée sur la base de la valeur cadastrale.

Dans le même temps, ces concepts ne doivent pas être confondus, car le prix de rachat est statique, c'est-à-dire inchangé, malgré l'évolution des prix de l'immobilier. Cependant, l'établissement de la valeur cadastrale d'un terrain n'est revu qu'une seule fois dans l'intervalle de temps de 3 à 5 ans après l'inventaire. En outre, l'initiateur de la réévaluation peut également être le propriétaire du terrain.

La chose la moins chère est d'acheter un terrain qui appartient depuis 25 ans, et dans le cas de la construction de structures de capital dessus. Ensuite, seuls 20 % du prix du cadastre devront être payés pour les terrains municipaux et seulement 25 % pour les terrains de l'État.

Registre du cadastre

Il est compris comme faisant partie du Comité des biens de l'État, qui stocke des informations sur le prix selon le cadastre des terrains, obtenues à la suite d'activités d'évaluation. Après leur réalisation, le terrain est réévalué (cela peut également être réalisé à l'initiative du propriétaire). Des informations plus précises sont également indiquées dans le registre, où chaque parcelle de terrain a son propre numéro cadastral unique. Cela inclut également les prix changeants offerts par le marché en ce moment, qui sont fixés après l'inventaire.

Détermination du prix des terrains municipaux

L'estimation peut être commandée par les gouvernements locaux (districts, villes, villages). Comment est déterminée la valeur cadastrale d'un terrain pour une commune ? Notereffectuée sur la base des prix disponibles sur le marché. Dans le même temps, les données sur l'attribution des parcelles de terrain sont prises en compte.

Les terrains appartenant à la municipalité peuvent être utilisés pour la construction d'une maison privée, ainsi que pour l'horticulture et l'horticulture, pour les garages ou pour la construction d'un immeuble à appartements. Dans le même temps, les normes établies par le Code foncier, le Code de l'urbanisme et contenues dans d'autres actes juridiques sont prises en compte.

La valeur cadastrale publique d'une propriété à une adresse appartenant à une municipalité est estimée comme suit:

1. Étape préparatoire. Il consiste à collecter et à traiter les informations nécessaires, à savoir les informations réglementaires et les données sur les tendances du marché dans un futur proche. En outre, des données sont collectées sur le peuplement, l'état écologique, les informations climatiques sont clarifiées et la classification des terres est en cours.
2. Zonage du territoire. Dans ses limites, une zone résidentielle est attribuée (pour la construction d'immeubles privés et à plusieurs appartements); production (pour accueillir des bâtiments industriels, des entrepôts et autres installations similaires); le public et les entreprises (avec les établissements de santé, les services aux consommateurs, les institutions scientifiques, culturelles et autres); infrastructures de transport et d'ingénierie (pour les objets et les communications des transports et des communications); agricole (avec jardins, pâturages, potagers et bâtiments); récréatif (pour les loisirs, les parcs forestiers, les plages).
3. La formule de calcul de la valeur cadastrale d'un terrain est utilisée. Les terrains non bâtis sont évalués à l'aide d'une analyse statique des prix,qu'offre le marché, ainsi que les coûts d'aménagement des zones correspondantes. Le coût par unité de surface d'une parcelle de terrain occupée par des constructions est calculé selon la méthode du coût de remplacement des infrastructures.
4. Zonage selon la valeur cadastrale.
5. L'étape finale. À ce stade, le traitement final des informations obtenues à la suite de l'évaluation cadastrale est effectué, ainsi que leur entrée dans le Rosreestr.

Une fois la procédure terminée, la valeur cadastrale du terrain dans la zone d'évaluation est déterminée. Elle est égale à la valeur vénale d'une unité de surface d'un lotissement situé sur un territoire présentant les mêmes caractéristiques.

Déterminer le prix des terrains publics

Une caractéristique du processus de détermination de la valeur cadastrale d'un terrain est, dans ce cas, l'utilisation de différents coefficients (à la fois décroissants et croissants). Ils dépendent de:

• Emplacements des lotissements.
• Son prix du marché.
• Le niveau de développement des systèmes de communication.
• Accessibilité des transports.
• Le niveau d'adéquation à l'usage prévu.
• Présence de structures résidentielles ou non résidentielles.

Étant donné que la valeur marchande dans différents territoires, même avec les mêmes caractéristiques, est différente, le prix cadastral est également différent. Cependant, la différence peut être significative.

Déterminer le prix des terrains dans les colonies

En général, le prix est déterminé de la même manière que le cadastrela valeur du terrain, s'il appartient à la commune. Mais il existe un certain nombre de caractéristiques inhérentes aux colonies.

Ainsi, ils sont très attentifs à la clarification des limites des parcelles, ainsi qu'à la division du territoire en zones selon leur destination. Les objectifs de l'évaluation sont:

• Formation de la base imposable des terrains appartenant à la colonie.
• Rédaction d'un plan de zonage actualisé par territoire et indicateurs économiques.
• Approbation du loyer.
• Déterminer le prix auquel le bien est vendu ou loué à long terme.
• Compilation d'un montant plus précis d'indemnisation pour les personnes à qui des terres sont confisquées pour les besoins municipaux.
• Une détermination objective des zones de développement les plus prometteuses pour divers développements.

Déterminer le prix d'une zone suburbaine

Pour obtenir des données objectives, dans ce cas, les caractéristiques suivantes doivent être prises en compte:

• Emplacement du terrain sur le plan cadastral (dans une zone éloignée est estimé moins cher que le même, mais situé près de la ville avec l'infrastructure appropriée).
• Carré.
• Communications (électricité, gaz, plomberie, égouts).
• Catégorie de lot.
• État écologique du territoire.
• Si le prix du marché est connu, alors le prix cadastral est fixé au même montant.

Déterminer le prix d'un terrain avecbois

La particularité du calcul de la valeur cadastrale d'un terrain boisé est que, dans chaque cas, le prix est déterminé pour une zone spécifique:

• Dans les régions russes.
• Dans la zone de leshoz.
• Dans les territoires forestiers occupés par des forêts.

Le coût des surfaces situées dans la zone forestière est calculé en tenant compte de la capitalisation du montant correspondant des revenus du loyer annuel payé pour l'utilisation des surfaces à des fins d'activité économique. Le calcul tient compte des paramètres d'exploitation du bois.

Calcul et approbation

Afin de calculer correctement le prix en fonction de l'inventaire, vous devez prendre en compte différents paramètres. Qu'est-ce qui affecte la valeur cadastrale d'un terrain? Les plus importants d'entre eux sont les facteurs de correction. Leur utilisation annule les facteurs influant sur la formation des prix. Par exemple, s'il y a des structures sur le site qui sont considérées comme délabrées, ou si le territoire est sujet à des inondations dues à des inondations, un coefficient qui réduit la valeur cadastrale est utilisé. Il y a des situations où, au contraire, un facteur multiplicateur est appliqué.

Il importe également l'indicateur spécifique du prix du cadastre. La taille spécifique est calculée sur la base d'une surface égale à un mètre carré. Cet indicateur est fixé chaque trimestre. La valeur cadastrale de la propriété à l'adresse du lieu est déterminée comme suit:

1. Les facteurs qui affectent le coût sont reconnus.
2. La norme est prisele site qui convient le mieux aux propriétés.
3. Un sous-groupe de placettes de référence avec des caractéristiques similaires est créé.
4. Les données sont collectées pour chaque sous-groupe, puis analysées.
5. Ensuite, les données statistiques sont modélisées et les facteurs affectant la valeur marchande sont déterminés.
6. Calculer le coût unitaire.

Sur la base des données obtenues, il est possible de calculer le prix selon le cadastre de toutes les parcelles de terrain. Il s'avère que la taille du prix selon le cadastre est influencée par des indicateurs tels que la superficie, la classification du terrain par destination et le prix du marché de l'objet.

Au plus tard vingt jours ouvrés après la réalisation du constat, le client accepte un acte d'homologation du prix selon le cadastre. Ce document devient valide à partir du moment de sa promulgation de manière officielle. Il est accepté par une agence d'État, une municipalité ou des autorités exécutives.

Formule de calcul

Le calcul se fait en appliquant la formule suivante:

Zone du lot(Fonction linéaire + Fonction de format de transaction)Ratio.

La fonction linéaire a des paramètres exceptionnels de la durée de vie de la colonie et de son habitabilité, et la fonction de format de transaction implique une composante locale. Ainsi, afin de calculer le coût en fonction du cadastre, vous devez connaître certains paramètres du terrain, ainsi que des connaissances particulières.

Ce montant est calculé par des évaluateurs qui utilisent les méthodes d'évaluation de l'État pour calculer la valeur d'un terrain,formé et approuvé par le Ministère du développement économique de la Fédération de Russie.

Changement de valeur cadastrale

En plus de la façon dont la valeur cadastrale des terrains multifonctionnels est déterminée, il est nécessaire de prendre en compte la fréquence de réévaluation. Cette procédure est effectuée une fois dans l'intervalle de trois à cinq ans. La nouvelle valeur est fixée en fonction des résultats de l'audit. Il peut diminuer ou augmenter. En règle générale, cette dernière option se produit le plus souvent.

De nombreux propriétaires fonciers sont confrontés à une situation dans laquelle la valeur cadastrale augmente. Pour cette raison, vous devez payer plus d'impôts. Ainsi, une forte augmentation a eu lieu fin 2016, lorsque les prix correspondants ont été multipliés par plusieurs.

Mais cela ne signifie pas qu'il est devenu plus rentable de vendre des terres. Sa qualité est restée au même niveau et de nombreux sites à cette époque étaient loin d'être dans les meilleures conditions. Par conséquent, tout le monde n'est pas prêt à acheter des terres pour payer d'énormes impôts. De plus, cette réévaluation a été effectuée par contumace. Les données du site ont été saisies dans le plan technique d'enregistrement cadastral de telle sorte que, par conséquent, les parcelles de terrain de la même superficie, mais sensiblement différentes dans des paramètres différents, ont commencé à coûter le même.

À la mi-2016, un moratoire a été introduit, selon lequel le prix du cadastre a été gelé pendant trois ans. Au cours de cette période, le coût qui était pertinent depuis le début de l'année, mais pas avant 2014, était en vigueur.

À peu près au même moment, la loi Sur le cadastre d'Étatévaluation » n° 237-FZ, dans laquelle rien n'était mentionné au sujet du moratoire. À cet égard, les experts ne sont pas parvenus à s'entendre sur l'opportunité d'appliquer ou non un « gel ». En conséquence, les tribunaux ont dû examiner de nombreux litiges sur cette question.

Détermination par TIN

Connaissant uniquement le numéro TIN (numéro d'identification fiscale), il est impossible d'obtenir les informations requises sur la valeur du terrain appartenant à un citoyen particulier. Ces services peuvent être proposés par des sites à la réputation douteuse. Cependant, vous ne devez pas leur faire confiance, car ces ressources sont frauduleuses.

Conclusion

Le prix d'un terrain selon le cadastre est une valeur estimée, obtenue à la suite de l'évaluation d'une propriété par l'État et inscrite dans le cadastre immobilier de l'État. La méthode existante, montrant comment la valeur cadastrale d'un terrain est calculée, inclut la prise en compte des principales caractéristiques. Cette valeur est égale au prix du marché au moment de l'évaluation. Le prix selon le cadastre des différentes catégories de terrains est déterminé en tenant compte des caractéristiques pertinentes. La valeur est révisée au moins une fois tous les cinq ans, mais pas plus d'une fois tous les trois ans.

Depuis 2016, la loi "sur l'évaluation cadastrale de l'État" est entrée en vigueur. Toutes les tâches d'évaluation sont confiées à des structures étatiques.