Le développement immobilier et son rôle dans le développement économique. Le concept, les types, les principes et les fondements du développement

2024 Auteur: Howard Calhoun | [email protected]. Dernière modifié: 2023-12-17 10:27

Le développement immobilier est un processus en plusieurs étapes qui peut être risqué, long et complexe dans l'environnement actuel. De nombreux obstacles peuvent entraver le développement immobilier. Un tel processus peut prendre des années pour amener un projet de l'étape de planification initiale à l'achèvement. Les projets de développement immobilier peuvent également être des opportunités d'investissement très lucratives.

Concept

Ces dernières années, un nouveau concept dans la terminologie économique a émergé - les activités de développement immobilier. Le développement de cette industrie fait référence aux activités entrepreneuriales qui impliquent des modifications des bâtiments, des structures ou des terrains existants, entraînant une augmentation de leur valeur marchande.

Le développement est un type d'entreprise qui est associé à la création, la reconstruction ou la modification d'une propriété ou d'un terrain existant dans la construction d'immeubles à plusieurs étages, de locaux commerciaux, de bureaux, industriels et d'entrepôts, afin d'obtenirrevenu de leur augmentation de prix.

Concept

La difficulté d'améliorer le développement de l'industrie de la construction a conduit à l'expansion de la recherche scientifique et appliquée dans le développement et la mise en œuvre de nouvelles formes, méthodes et systèmes de gestion immobilière afin d'augmenter la compétitivité et la productivité des leurs activités.

L'une de ces formes est le développement. Le développement du développement immobilier dans la Fédération de Russie est un type d'entreprise relativement nouveau qui a émergé à la suite des tendances de l'économie de marché dans les domaines d'activité connexes de l'immobilier, de l'investissement et de la construction.

Selon les chiffres de la science économique russe Mazura I. I., Shapiro V. D., qui ont été engagés dans des travaux de recherche dans le domaine de la gestion et du développement de l'immobilier, le développement est un processus spécial et un type d'activité professionnelle (entreprise) qui est associée à une transformation de haute qualité de l'immobilier afin d'augmenter sa valeur.

Le développement est le processus par lequel un changement immobilier de haute qualité est réalisé.

En fin de compte, les principaux signes de développement sont des indicateurs qualitatifs spécifiques, c'est-à-dire la transformation de base et l'augmentation du prix d'un bien immobilier, ainsi que la productivité et le retour sur investissement.

D'autre part, le développement agit également comme un système de gestion du processus de création et de développement immobilier, à la suite duquel son développement physique, financier et juridiquespécifications.

La modification d'un bien immobilier en cours de développement se produit de telle manière que son prix augmente plusieurs fois.

En conséquence, les processus physiques de développement permettent l'émergence de nouvelles propriétés de consommation de l'objet qui répondent aux besoins changeants de la société. Ces changements peuvent être à la fois spectaculaires et peu visibles de l'extérieur. Cependant, ils sont toujours un signe nécessaire de développement, une condition nécessaire pour augmenter l'effet financier de l'utilisation de l'immobilier.

Les propriétés changent au fil du temps au cours du développement pour répondre aux besoins de la société.

Les processus de développement financier se réalisent sous la forme d'une augmentation du prix de l'immobilier à la suite des modifications physiques apportées. Dans le même temps, l'augmentation des prix n'est pas assurée par des modifications physiques, mais uniquement par celles qui répondent aux exigences du marché et aux besoins de ses clients.

Plus cette correspondance est élevée, plus la valeur de l'objet créé est élevée et plus l'efficacité du développement est élevée.

La productivité du développement s'améliorera si elle répond aux besoins des clients.

Selon sa structure, une entreprise peut être une entreprise diversifiée d'investissement et de construction ou une société holding avec un système développé complexe, composé de plusieurs organisations, chacune prenant sa place dans une certaine hiérarchie et ayant sa propre but.

Il convient de souligner que toutes les organisations qui participent àle processus de création et de mise en œuvre d'un projet d'investissement et de construction, font partie de la structure (système) d'une société de développement.

Il peut s'agir d'entreprises municipales et privées impliquées dans certaines phases du projet. Mais plus elles sont incluses dans ce holding d'investissement et de construction et relèvent de la direction générale d'une société de développement, plus cette société sera productive. En même temps, ces firmes rempliront certaines fonctions de gestion, d'organisation, de motivation, de contrôle, etc.

Le développement est un nouveau type d'activité commerciale associée à la restauration, à l'ingénierie, à la construction et à d'autres travaux. Après l'achèvement de ces travaux, un changement qualitatif de la propriété se produit et la valeur de la propriété augmente.

Différences entre le développement russe et étranger

La principale différence est que le développement occidental est basé sur le schéma de la nécessité de créer un objet immobilier, qui était basé sur la recherche marketing. Dans notre état, un projet d'investissement est en cours d'élaboration pour un terrain spécifique disponible pour le projet.

Le développement immobilier en Russie implique que nos entreprises ne peuvent pas encore rivaliser avec les entreprises étrangères, mais cette doctrine devient de plus en plus populaire en raison du développement du système d'urbanisme et de l'européanisation de la société moderne. Le rôle des développeurs devient de plus en plus tangible. Ils peuvent organiser deschangements. Les transformations se font de différentes manières. Les développeurs sont des hommes d'affaires et des spécialistes d'un large profil: dans le domaine du droit, de l'argent et de la construction. Il y en a peu en Russie et le prix de leurs services est assez élevé.

Tâches de développement

L'objectif central du développement et de la gestion immobilière est de maximiser les revenus d'une propriété. La source de ce revenu est la valeur ajoutée qui a été créée lors de la mise en œuvre du projet comme la différence entre le coût de l'objet et le coût du projet.

Ici, l'activité du développeur doit être axée sur la maximisation de la valeur de l'objet achevé et la minimisation des coûts.

Principaux objectifs de la promotion immobilière professionnelle:

1. Organisation efficace du processus d'approbation des projets avec les agences gouvernementales.
2. Organisation efficace du travail avec les sous-traitants, ainsi qu'attraction de sous-traitants fiables avec une minimisation des prix et du temps de projet grâce à l'appel d'offres. L'un des principaux outils pour améliorer la gestion de la partie construction (mise en œuvre) des projets de développement est l'implication de chefs de projet professionnels connaissant les technologies de construction.
3. Organisation efficace du financement de projets de fonds - la formation d'un mécanisme économiquement viable et bien établi pour l'allocation des ressources financières, qui comprend une combinaison de différentes sources de fonds et une modification du rapport entre elles au fur et à mesure de votre progressionprojet.

Les sources de financement des projets de développement sont: les fonds propres, le financement direct, les fonds empruntés (y compris les prêts bancaires, les fonds).

Chacune de ces sources a ses avantages et ses inconvénients. En conséquence, les fonds propres du promoteur constituent généralement la plus petite part du financement total alloué au projet.

La principale source de financement du projet pendant la phase de construction sont les fonds empruntés et les fonds provenant de sources de financement directes, tandis que la part de ces derniers augmente à mesure que le projet se termine. Le développeur doit être en mesure de combiner ces sources au fur et à mesure de l'avancement du projet, en évitant une dépendance inutile du projet vis-à-vis de l'allocation de fonds provenant de prêts et en minimisant les frais pour les fonds attirés.

4. Organisation efficace de la vente (location) d'un objet, qui est créé avec la participation de sociétés de courtage spécialisées. Accroître la capacité des équipes de vente par l'utilisation de différents modes d'organisation des ventes comprend: travailler via Internet, utiliser les réseaux sociaux, vendre sur le terrain.

Principes

L'un des grands principes du développement immobilier est la création d'une puissante équipe de consultants qui travailleront à différentes étapes du projet - du travail de commercialisation à la mise en œuvre de l'exploitation des chantiers. Attirer de tels professionnels n'est pas bon marché, mais, comme le montre l'expérience, c'est rentable.

ActivéChaque étape du développement du projet doit mettre en évidence les points principaux, avec la mise en œuvre réussie dont vous pouvez vous attendre à un résultat réussi de l'ensemble du projet. L'étude de marché doit répondre aux questions suivantes:

• dans quel secteur du marché existe-t-il actuellement des niches non remplies et le resteront-elles à l'avenir;
• quel est le niveau de prix le plus possible pour la vente de la surface bâtie;
• quelle est la prévision de rentabilité du projet;
• quel niveau de concurrence dans un secteur particulier;
• risques probables et moyens de les réduire.

L'étude du marché immobilier vous permet de trouver l'équilibre existant entre l'offre et la demande dans différents secteurs et ainsi d'identifier les niches inoccupées dans lesquelles il manque certaines zones.

L'étude du prix de vente et du prix de construction permet de trouver des secteurs dans lesquels l'efficacité du projet de développement sera maximale.

Dans l'étude, une grande attention doit être accordée aux prévisions de ces caractéristiques, car la situation du marché est en constante évolution. L'étude devrait également contenir une étude du travail des concurrents, identifiant leurs forces et leurs faiblesses.

Vues

Il est courant de distinguer deux principaux types de développement: le développement payant et le développement spéculatif.

Le développement payant est un type d'entreprise de construction dans lequel la société de développement n'est pas propriétaire de l'objet en cours de construction, mais s'engage uniquement dans le développement pur sans fonctions d'investissement. Ce type de développement estmoindre risque.

Le développement traditionnel sur le marché de la construction russe moderne implique la participation indispensable des fonds de promoteurs aux aspects d'investissement et de construction.

La part du rôle de l'entreprise de construction dans les projets d'investissement varie de 100 % à 35-40 %.

Le développement spéculatif est plus difficile que la première option. Le promoteur construit des biens immobiliers commerciaux, agissant en tant que fondateur du projet. Le schéma financier des grands projets de développement est une combinaison complexe des fonds propres du promoteur et des investissements attirés: prêts bancaires et versements des futurs locataires.

Les bénéfices élevés dans le développement spéculatif s'accompagnent de risques élevés en cas d'échec du projet. Le développement spéculatif est la forme de relation la plus difficile entre les participants au processus d'investissement sur le marché immobilier, car l'immobilier, le processus de construction, la conception et les opérations bancaires extrêmement difficiles sont mélangés dans un seul projet.

Qui est développeur ?

Un développeur est une entreprise qui crée un objet et gère ce processus. La totalité de tous les travaux effectués par le promoteur est un projet d'investissement complexe dans le domaine de l'immobilier. Lors de la mise en œuvre du projet, le développeur (alias le développeur) cherche à minimiser les risques et à augmenter la rentabilité. Dans certains cas, il peut n'agir qu'en tant qu'interprète et recevoir une rémunération fixe du client pour son travail. Si le développeuragit comme l'initiateur du projet, alors il est obligé de prendre tous les risques.

Un promoteur est un professionnel de l'immobilier spécialisé dans la création de biens neufs ou la rénovation de biens existants, leur commercialisation et leur vente réussies. Ces employés travaillent souvent avec des partenaires pour partager les risques et la charge de travail, et ils peuvent travailler pour de grandes entreprises qui font du développement immobilier à grande échelle ou utilisent le développement immobilier comme un véhicule d'investissement dans un portefeuille diversifié.

Les gens peuvent aborder une carrière de développeur sous différents angles. Les promoteurs peuvent être diplômés en développement immobilier ou provenir d'un poste d'agent immobilier, d'entrepreneur ou d'architecte.

Travailler comme promoteur immobilier est une tâche très difficile. Les développeurs doivent être en mesure d'évaluer un large éventail de scénarios futurs et de déterminer s'ils sont réalisables et acceptables. Il peut regarder un terrain vide et en voir le potentiel, ou visiter un bâtiment délabré et créer un plan de réaménagement et une vente réussie à l'avenir.

Les développeurs ont tendance à travailler à grande échelle, impliqués dans la construction de plusieurs unités pouvant s'étendre sur des milliers de propriétés.

L'expérience dans le secteur immobilier est essentielle, car le promoteur doit bien connaître le marché pour comprendre si le projet réussira ou non. Les promoteurs ont également besoin de liens avec les gouvernements locaux pour les aider à répondreprojets allant des personnes du bureau qui peuvent fournir des conseils pour aider à faire avancer le projet aux associés de planification de la municipalité qui feront avancer ces projets.

Un bon développeur fait également partie d'une équipe plus large. Le promoteur doit travailler avec des architectes, des entrepreneurs, des paysagistes, des politiciens, des agents immobiliers et de nombreux autres professionnels pour guider le projet du début à la fin. Les développeurs doivent sélectionner de bonnes équipes, les organiser efficacement et les gérer pour répondre aux besoins du projet et des membres de l'équipe tout en gardant le contrôle sur le développement global.

De nombreux promoteurs choisissent un domaine de spécialisation spécifique, comme l'immobilier résidentiel haut de gamme, l'immobilier commercial, l'immobilier de milieu de gamme, le logement social, etc.

Les développeurs peuvent également étendre les limites géographiques de leurs projets. Par exemple, un développement lié au marché résidentiel haut de gamme à New York ne sera pas nécessairement aussi réussi à Minneapolis.

Étapes du projet

Un projet de développement immobilier résidentiel peut être divisé en trois phases:

1. Stade initial: Au stade initial, le projet est axé sur l'expertise, la recherche et les permis. C'est généralement la partie la plus incohérente de la durée. Investir à ce stade comporte les risques les plus importants et les plus variés car il existe de nombreuses inconnues. Certaines des principales étapes de cette phase comprennent les procédures suivantes:

• évaluation environnementale;
• examens;
• analyse de marché et étude de faisabilité;
• acquisition de terres ou obtention de droits d'achat de terres;
• plans d'implantation, plans d'aménagement et plans de construction;
• organisation du financement de la construction;
• améliorations de l'infrastructure.

2. Étape intermédiaire (étape de construction): comprend la construction et l'amélioration des bâtiments. Étant donné que les travaux d'avant-projet sont déjà terminés, les risques du projet à ce stade sont considérablement réduits, mais pas complètement éliminés. Certaines des principales étapes de cette phase incluent des procédures:

• lever des fonds pour la construction;
• marketing de projet;
• prélocation;
• organisation de la gestion immobilière (sauf si cela est fait pendant le pré-développement).

3. L'étape finale (exploitation): c'est la première étape du cycle de vie du bâtiment. Bien que les risques associés au pré-développement et à la construction puissent être éliminés à ce stade, la condition des locataires est toujours à risque. Certaines activités de la phase finale incluent les procédures suivantes:

• rechercher un acheteur si ce n'est déjà fait;
• commercialisation permanente et location;
• déterminer la stratégie de rétention;
• renforcer la gestion immobilière;
• atteindre la stabilisation.

Et si on s'occupait de l'immobilier commercial ?

Pour que l'investissement apportebénéfice attendu, vous devez vous soucier de son placement et de sa promotion appropriés sur le marché. À l'heure actuelle en Russie, la tâche est compliquée par le fait que la concurrence sur ce marché est extrêmement élevée. Pour cette raison, le développement immobilier commercial est plus pertinent que jamais.

Le développement immobilier commercial présente de nombreux avantages pour le financier. Les principaux sont:

• une augmentation progressive du prix des surfaces commerciales, ce qui leur permet de revendre rapidement des surfaces à un coût plus élevé;
• possibilité de gagner un revenu locatif passif;
• investissement sûr avec le moins de risques.

Dans tous les cas, l'objet lui-même a une certaine valeur, car au besoin, à tout moment, vous pouvez obtenir des fonds de sa mise en œuvre.

Application du développement dans le commerce

Compte tenu du développement de l'immobilier commercial, nous pouvons distinguer les principales tâches qui sont définies pour l'investisseur dans ce cas.

Ils comprennent:

• Étude de marché marketing pour identifier les concurrents et trouver les meilleures options pour attirer les clients dans le complexe commercial et de divertissement;
• recherche du site optimal pour l'implantation d'un centre commercial ou d'affaires, en tenant compte des flux de personnes;
• élaboration du projet de plan d'implantation des surfaces commerciales (division en zones).

Pour les centres commerciaux, le prix de location dépend non seulement de la superficie des locaux, mais également de son emplacement - les points situés plus près de l'entrée ou dans des endroits très fréquentés seracoûte plus cher.

De temps en temps, il peut également être nécessaire d'attirer des investissements supplémentaires dans la construction.

Propriété d'entrepôt

L'immobilier d'entrepôt est aujourd'hui l'un des segments les plus attractifs du marché russe du développement. Le marché est encore loin d'être saturé. Les offres d'objets de qualité sont insignifiantes. La demande est importante. Le retour sur investissement est d'environ 15 à 17 % et la période de récupération est de 4 à 5 ans. La mise en œuvre de projets dans le développement de l'immobilier d'entrepôt est réalisée à la fois par de grands promoteurs et par des promoteurs de taille moyenne.

Conclusion

Ainsi, le développement est un système de relations économiques, organisationnelles, juridiques et physiques dans le marché immobilier. La mise en œuvre d'un projet dans ce domaine a la possibilité d'appliquer des innovations et d'obtenir une rentabilité basée sur leur investissement.